Решение № 2-2147/2018 2-2147/2018~М-1711/2018 М-1711/2018 от 29 мая 2018 г. по делу № 2-2147/2018

Дело №2-2147/18


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«30» мая 2018 г. г.Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Степаненко Н.В.

при секретаре Кобельковой Л.И.

с участием:

представитель истца ФИО1

(по доверенности)

представителя ответчика ФИО2 администрации г.Пятигорска: (по доверенности)

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации города Пятигорска о продлении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО3 в иске, а так же полномочный представитель истца ФИО1 в ходе судебного заседания показали что истец является арендатором земельного участка общей площадью 3215 кв. м, с кадастровым №, категория земель : земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: под строительство здания общественного назначения, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ срок указанного договора земельного участка закончился. Истец обратился в Администрацию города Пятигорска с заявлением о продлении указанного договора аренды земельного участка. От ответчика был получен ответ, письмо № от ДД.ММ.ГГГГ, где было указано, что ввиду несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка к площади здания, расположенного на данном участке рассмотреть положительно заявление не представляется возможным без проведения торгов.

На указанном земельном участке располагается хозяйственное строение общей площадью 95 кв. м, с кадастровым №. Указанный земельный участок предоставлялся истцу под строительство здания общественного назначения. На указанном земельном участке он планировал разместить зону отдыха и кафе с летними беседками. Первое, что истец успел построить и зарегистрировать хозяйственное строение, которое истец планировал перевести в помещение под кафе. В обоснование иска сослался на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный земельный участок был предоставлен истцу в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, соответственно он имеет право на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения жительства без проведения торгов. При этом, так же показал что что у него возникло право продлить договор аренды не на три года а на тех же условиях и на тот же срок -10 лет, так как собственник участка не заявлял р расторжении договора, не истребовал у истца земельный участок, не предъявлял к истцу никаких- либо иных требований об освобождении земельного участка. Истец не является индивидуальным предпринимателем, использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением, просит считать продлённым договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях, на тот же срок, что указано в договоре аренды и дополнительном соглашении к договору аренды отДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец будучи надлежаще извещенный судом о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явился не известив о наличии уважительных причин неявки, с ходатайством об отложении слушания дела, либо истребовании дополнительных доказательств не обращался. На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившегося истца.

В судебном заседании представитель ответчика администрации г.Пятигорска, пояснил, что относительно удовлетворения заявленных исковых требований к администрации г.Пятигорска просит вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.

В соответствии со ст.2 Конституции РФ, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства. Вместе с тем, согласно ст.18 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Также, согласно ст.45 Конституции РФ, государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Согласно ст.35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В связи с чем, охрана права частной собственности представляет собой закрепление в законодательстве ряда гарантий для частных собственников, позволяющих им беспрепятственно реализовывать свои права, а также защищающих их от незаконного изъятия собственности.

Как следует из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска и <данные изъяты> заключили договор аренды земельного участка с кадастровым №, участок предоставлен на основании Постановления главы города № от ДД.ММ.ГГГГ цель использования –под строительство здания общественного назначения, площадь участка 3215,срок договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1.1 если арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения Договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. В соответствии с п. 3.2 договора аренды арендатор имеет права передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе передавать участок в субаренду в пределах срока Договора. Согласно дополнительного соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части указания срока аренды-до ДД.ММ.ГГГГ. Из чего следует что договор заключён сроком на 10 лет

Согласно договора о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Максимус» передало прав и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 3125 кв.м., категория земель; земли населённых пунктов, предоставленный под строительство здания общественного назначения, кадастровый номер №,по адресу <адрес>, на основании Постановления руководителя администрации г.Пятигорск № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3. ДД.ММ.ГГГГ право аренды на указанный земельный участок зарегистрировано за истцом. Так же, согласно представленного свидетельство о государственной регистрации права собственности истец является собственником хозяйственного строения назначение –нежилое, площадью 95 кв.м., кадастровый №, расположенного на указанном земельном участке, право зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации №. Срок договора аренды истёк ДД.ММ.ГГГГ. Требований арендодателя об особождении данного земельного участка заявлено не было. Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями сторон данными в ходе судебного заседания, представленными письменными доказательствами, в том числе делом правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, выписками из ЕГРН, соответственно юридически значимые обстоятельства установлены на основании надлежащих доказательств отвечающих требованиям относимости допустимости и достоверности.

Согласно ст.22 ЗК РФ, граждане имеют право па приобретение права аренды на земельный участок.

В силу ст.ст. 9 и 12 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению выбирают способы защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, понуждения другой стороны к выполнению каких- либо действий. Право выбора способа реализации своего конституционного права принадлежит исключительно гражданину, а не органу местного самоуправления, на который закон возлагает обязанность оформить передачу земельного участка в собственность, либо в аренду по заявлению гражданина.

Согласно ст.59 ЗК РФ, Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии со ст.129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут находиться в свободном обороте, быть ограниченно оборотоспособными, быть изъяты из гражданского оборота. ГК исходит из презумпции полной оборотоспособности объектов гражданских прав (в т.ч.) имущества, если они не изъяты из оборота и не ограничены в обороте. Для такого вывода дает основание и ст.27 ЗК РФ, которая предусматривает случаи изъятия земельных участков из оборота лишь для участков, находящихся в федеральной собственности, а ограничение оборотоспособности для участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Статья 39.6. Земельного кодекса РФ предусматривает случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ). Согласно ч.1 ст. 39.6 Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Согласно п. 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в том числе земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления; так же, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Истец обратился в суд с данным иском, так же мотивировав его тем что он не успел построить объекты недвижимости как комплекс –здания общественного назначения. При этом у истца имеется зарегистрированное право на указанный объект недвижимости.

Истцом представлены надлежащие доказательства, позволяющие установить факт возникновения у него в установленном порядке права собственности на объект недвижимости расположенный на данном участке. Поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка, в соответствии с законом возобновилось на тех же условиях ; при этом, не смотря на п.1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым «если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, при этом каждая их сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом сторону за 1 месяц, Арендодатель по истечении срока указанного в представленном договоре аренды земельного участка не только не заявил о своих возражениях, предъявив требования об истребовании земельного участка, но и сообщив об отказе в продлении договора аренды не вынес соответствующего решения в порядке установленном законом, указав в письме о несоразмерности земельного участка, что противоречит как закону, так и договору аренды данного земельного участка, а именно, п.1.1. договора. При этом, договор аренды земельного участка является –договором со сроком, из чего следует что данный договор нельзя считать продлённым на неопределённый срок. Соответственно, в соответствии со ст. 621 ГКРФ, истец имеет преимущественное право заключения договора на новый срок перед другими лицами. В том числе и потому, что целевое назначение земельного участка- строительство здания общественного назначения реализовано истцом в части частичного возведения, а именно одного объекта хозяйственного назначения, и как указывает истец незавершённости строительства соответствующего здания общественного назначения. Из изложенного следует. что данный договор, несмотря на указания п.1.1. договора на возобновление на неопределённый срок, является договором с установленным сроком: с учётом дополнительного соглашения к договору аренды -10 лет. ( п.2. дополнительного соглашения). Учитывая, что стороны не подписали соглашение о расторжении договора аренды и не определили судьбу названных объектов, является правомерным требование истца о продлении договора аренды земельного участка на тех же условиях и на тот же срок. В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с ДД.ММ.ГГГГ статье 450.1 ГК РФ. Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таких обстоятельств при рассмотрении дела не установлено. В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Судами установлено, что по истечении ДД.ММ.ГГГГ - срока спорного договора аренды его действие возобновилось не на неопределенный срок, как указано в п. 1.1. договора а на тот же срок, как следует из п.2. дополнительного соглашения к договору аренды. -10 лет.

Так же, в любом случае, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. Лицо, получившее спорный участок в аренду для строительства до 01.03.2015, вправе приобрести этот участок в аренду без торгов на три года для завершения строительства.

Кроме всего, изложенная в письме позиция ответчика о несоразмерности земельного участка противоречит договору аренды- целевому назначению земельного участка под строительство здания общественного назначения, а так же :

В соответствии с частью 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку; объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны. Критерии делимости земельных участков установлены в пунктах 3 - 6 ст. 11.9 ЗК РФ, а именно: - границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов; - не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; - не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; - образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами. Указанных доказательств делимости заявленного земельного участка, с учётом доводов изложенных в ответе администрации города Пятигорска исх.№ ДД.ММ.ГГГГ, в условиях состязательности гражданского процесса, предусмотренных ст. 56 ГПКРФ, не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Договор аренды земельного участка с кадастровым № по адресу <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, с учётом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений в договор аренды, считать возобновлённым (продлённым ) на тех же условиях и на тот же срок.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.В. Степаненко.