Решение № 2-7192/2017 2-7192/2017~М-6476/2017 М-6476/2017 от 11 октября 2017 г. по делу № 2-7192/2017

Дело № 2-7192/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Никитенковой Е.В.,

при секретаре Грасс Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 12 октября 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным (ничтожным),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ** ** **. В обоснование иска указал, что ответчик в установленный срок не исполнил условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в части строительства индивидуального жилого дома.

ФИО2 подано встречное исковое заявление к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ** ** ** недействительным, в обоснование которого он ссылался на то, что сторонами при заключении договора был согласован предмет договора, который не мог являться самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, в связи с чем договор противоречит требованиям закона.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1, его представитель заявленные требования поддержали, пояснили суду, что фактически между сторонами заключен договор подряда, по которому ответчик обязался построить индивидуальный жилой дом и передать в собственность истца жилое помещение в указанном доме. Ответчик, осуществляя деятельность по строительству индивидуальных жилых домов, осуществляет регулярную приносящую доход деятельность, в связи с чем правоотношения сторон должны регулироваться законодательством о защите прав потребителей, несмотря на отсутствие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя. Со встречным иском не согласились, указав, что на момент заключения договора сторонами были согласованы его существенные условия, договор не противоречил требованиям действующего законодательства.

Ответчик ФИО2 участия в судебном заседании участия не принял, извещен надлежащим образом, его представитель с иском не согласилась, поддержав доводы встречного иска. Указала, что сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, при этом в установленный срок стороны не заключили основной договор, в связи с чем у истца не возникло право на взыскание неустойки. Также ссылалась на то, что ответчиком предпринимались меры к регистрации построенных жилых помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости, однако в связи с изменением законодательства регистрационные действия не произведены, в связи с чем у ответчика отсутствовала возможность заключить основной договор. Указала, что дом был построен и передан истцу в установленный срок, однако, поскольку между сторонами имелись доверительные отношения, акт приема-передачи был составлен позднее. Не отрицала, что ФИО2, не имея статуса индивидуального предпринимателя, осуществлял строительство объектов недвижимости с последующей продажей их третьим лицам, однако указала, что строительство после утраты статуса индивидуального предпринимателя осуществлялось ответчиком исключительно для личных нужд.

Заслушав объяснения сторон и исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... с ** ** **. Площадь участка ... кв.м., разрешенное использование – для обслуживания жилого дома.

Земельный участок расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-3.

** ** ** ФИО2 Администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома №...

** ** ** ФИО2 Администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома №...

На земельном участке по адресу: ... ФИО2 возвел здание, поставленное на кадастровый учет ** ** ** как индивидуальный жилой дом, площадью ... кв.м., имеющее признаки многоквартирного жилого дома, состоящего из ... изолированных помещений.

В отношении указанных помещений ФИО2 заключил с гражданами предварительные договоры купли-продажи, что подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели ... И.В., ... А.А. и ... А.И.

** ** ** между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец ФИО2 обязуется выполнить работы по строительству индивидуального жилого дома с встроенными жилыми помещениями и продать следующие объекты недвижимого имущества: жилое Помещение № ... - площадью ... кв.м., согласно планировочной схемы, в доме общей площадью ... кв.м. состоящем из ... помещений (точная площадь помещения уточняется после всех строительных и отделочных работ в соответствии с планом БТИ или кадастровым паспортом), расположенное по адресу: ... земля - ... доля Земельного участка для обслуживания жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку - индивидуальную, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: ... а Покупатель обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора и принять в собственность вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Указанное Имущество в виде одного жилого помещения площадью ... кв.м. оценено Продавцом и Покупателем в сумме ...., которая уплачивается Покупателем Продавцу на следующих условиях: первый платеж - сумма в размере ...., выплачивается Покупателем Продавцу до ** ** **, ... руб. из этой суммы является задатком за продаваемое жилое помещение по настоящему договору.

Второй платеж - сумма в размере ... выплачивается Покупателем Продавцу в момент подписания Акта о передаче помещения в готовности ...%.

Третий платеж - сумма в размере .... выплачивается Покупателем Продавцу в момент подписания основного договора купли-продажи.

Помещение считается переданным после подписания Акта о передаче помещения в готовности ...% (дом под крышей на фундаменте, окна, входные двери, стены - пол - потолок без отделки, электричество подведено до ЩРС с установкой автоматики и счетчика мощность на весь дом до 40 кВт, отопление автономное поэтажное электрическое. Дворовая территория приведена в надлежащее состояние, перед домом тротуарная плитка или отлитые бетонные дорожки, стоянка отсыпана и утрамбована щебнем. Вокруг дома частично установлен забор высотой до 2м. В квартиру заведена канализация и холодное водоснабжение).

Согласно п. 5 договора, сроки выполнения строительных работ по договору составляют ** ** ** рабочих дней. Сроки по юридическому оформлению в соответствии со сроками органов регистрации и прочими необходимыми при регистрации жилого дома организациями.

Сроки проведения работ могут быть отодвинуты в связи с непредвиденными обстоятельствами, за которые продавец ответственности не несет и никак повлиять не может. В случае наступление таких обстоятельств, Продавец обязан уведомить об этом покупателя и указать причину задержки и примерные сроки. Уведомление может быть в письменной форме письмом, факсом или в электронной форме.

На основании п. 6 договора продавец берет на себя обязательство построить вышеуказанный дом, оформить его в юстиции, произвести разделение жилого дома на отдельные жилые помещения и зарегистрировать в юстиции.

Предварительный договор от ** ** ** в установленном порядке не зарегистрирован.

** ** ** ФИО1 перечислил ФИО2 в полном объеме денежные средства по договору в размере ...

** ** ** ФИО2 по акту приема-передачи недвижимого имущества передал ФИО1 жилое помещение по адресу: ..., помещение № 6 в качественном состоянии, в каком оно есть на момент подписания акта, без недостатков и дефектов, о которых продавец не поставил в известность покупателя на момент подписания договора. Указано, что помещение находится в состоянии, отвечающем его функциональному назначению, пригодно для постоянного проживания.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 07.07.2017 по делу № 2а-3894/2017 ФИО2 отказано в удовлетворении административного искового заявления к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Коми, Управлению Росреестра по Республике Коми о признании незаконным решения от ** ** ** №... возложении обязанности поставить на государственный кадастровый учет жилые помещения в доме по адресу: ...

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что индивидуальный жилой дом по адресу: ... состоит из ряда жилых помещений, которые имеют отдельные входы, и подпадают под понятие квартиры, определенное в ч.3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации. Между тем, земельный участок ФИО2 предоставлен для строительства индивидуального жилого дома, имеет соответствующее назначение. Постановка на кадастровый учет такой части жилого дома как квартиры, которая может располагаться только в многоквартирном доме, приведет соответственно к созданию нового объекта недвижимости – многоквартирного дома, что влечет несоответствие виде объекта недвижимого имущества ввиду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен.

Судом установлено, что на момент рассмотрения спора земельный участок площадью ... кв.м. категории – земли населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома по адресу: ... с кадастровым номером ... и жилой дом по адресу: ... общей площадью ... кв.м. зарегистрированы на праве собственности за ФИО2

Договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с предварительным договором от ** ** ** сторонами не заключен.

Истец также пояснил суду, что фактически проживает в переданном ему жилом помещении № ..., расположенном в жилом доме по адресу: ..., с ** ** **, до этого с ** ** ** производил в квартире ремонт.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается ФИО2 в обоснование встречного иска о недействительности (ничтожности) предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ** ** **, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как предусмотрено п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2016, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

С 01.01.2017 указанная норма действует в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ и предусматривает, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ** ** ** сторонами согласован предмет договора: жилое помещение № ... площадью ... кв.м. согласно планировочной схемы, в доме общей площадью ... кв.м. по адресу: ... и ... доля земельного участка для обслуживания жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку - индивидуальную, общая площадь ... кв.м. по адресу: ....

Таким образом, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем ссылки во встречном иске на несогласованность сторонами предмета договора являются необоснованными.

Кроме того, несогласованность предмета договора не является предусмотренным законом основанием для признания договора недействительным (ничтожным).

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ** ** ** не содержит условий, противоречащих требованиям закона или иного нормативно-правового акта, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, в связи с чем суд считает не подлежащими удовлетворению требования встречного иска о признании данного договора недействительным (ничтожным) в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор строительного подряда, предметом которого является строительство жилого дома за плату и передача его части заказчику, к данным правоотношениям следует применять положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

При этом факт отсутствия у ответчика на момент заключения договора регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не имеет значения для квалификации правоотношений сторон как правоотношений между потребителем и исполнителем.

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

В силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Поскольку из материалов дела и показаний допрошенных судом свидетелей следует, что ФИО2 фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, оказывая услуги по строительству и продаже помещений в жилых домах, в правоотношениях с истцом он должен быть приравнен к индивидуальному предпринимателю.

На основании п. 1 ст. 27 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).

В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Судом установлено, что ответчик обязался по договору построить индивидуальный жилой дом с встроенными жилыми помещениями и передать истцу по договору купли-продажи жилое помещение в данном доме.

Договором установлено, что сроки выполнения строительных работ составляют ** ** ** рабочих дней.

Таким образом, ответчик обязался окончить строительство дома в срок до ** ** ** и передать построенное в данном доме жилое помещение истцу.

Положениями п. 1 ст. 556 и п. 4 ст. 753 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается передача недвижимости продавцом и сдача результата работ подрядчиком по подписываемому сторонами передаточному акту.

Фактически жилое помещение передано истцу по акту приема-передачи ** ** **, то есть с пропуском предусмотренного срока на ** ** **.

При этом факт передачи ответчиком истцу жилого помещения в более ранний срок или невозможность его передачи по независящим от ответчика обстоятельствам никакими доказательствами не подтверждены.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере: ...

Поскольку сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы не определена договором о выполнении работы, взысканию в пользу истца подлежит неустойка в размере ...

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя на своевременное получение результата строительных работ.

При определении суммы компенсации морального вреда, суд учитывает период нарушения срока договора, принципы разумности и справедливости и определяет сумму компенсации морального вреда в размере ...

Общая сумма, подлежащая взысканию в пользу ФИО1, составит ...

В соответствии со ст. 103 ГПК Российской Федерации с ответчика в доход бюджета МО ГО «Сыктывкар» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 17465 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку в сумме 1850000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 3000 руб., всего взыскать 1853000 руб.

Взыскать с ФИО2 в бюджет МО ГО «Сыктывкар» государственную пошлину в сумме 17465 руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ** ** ** недействительным (ничтожным) отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Коми в течение месяца с момента составления в окончательной форме через Сыктывкарский городской суд Республики Коми.

Председательствующий Е.В. Никитенкова