Решение № 3А-173/2017 3А-173/2017(3А-930/2016;)~М-857/2016 3А-930/2016 М-857/2016 от 19 апреля 2017 г. по делу № 3А-173/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 апреля 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-173/2017 по иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 684 264 рубля.

Свои требования заявитель обосновал тем, что данный земельный участок принадлежит ему на праве собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет на 01.01.2013 года в размере 2 554 441,49 рубль.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, рыночная стоимость составила 684 264 рубля.

На отчет № от ДД.ММ.ГГ. об оценке рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное ООО «<данные изъяты>» Экспертный совет.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Самарской области.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «Институт независимой оценки и аудита».

В судебном заседании административный истец, доводы, изложенные в административном исковом заявлении, поддержал в полном объеме. Просил установить принять во внимание рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке.

Представитель заинтересованного лица ООО «Институт независимой оценки и аудита» по доверенности ФИО3, не возражал против удовлетворения исковых требований на основании отчета об оценке.

Представители ФГБУ «ФКП по Самарской области», Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Чапаевск Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще. В письменном отзыве ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, Управление Росреестра Самарской области в письменном отзыве возражал против удовлетворения заявленных требований, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя, Администрация г.о. Чапаевск Самарской области в письменном ходатайстве просил установить рыночную стоимость земельного участка в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы.

Правительство Самарской области не направило своих представителей в судебное заседание, отзыв по делу не представили, о дате слушания дела извещены надлежаще.

В соответствии с положениями ст. 150 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО2 в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению с учетом заключения судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. (л.д.№).

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет 2 554 441,49 рубль.

Датой определения кадастровой стоимости указанного земельного участка является 01.01.2013 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет № от ДД.ММ.ГГ. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Институт независимой оценки и аудита». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся вышеуказанный земельный участок. Итоговая величина его рыночной стоимости составляет 684 264 рубля.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

Учитывая наличие возражений заинтересованного лица – Администрации г.о. Чапаевск Самарской области относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценке и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года.

Согласно заключению эксперта ООО МЭЦ «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 728 983 рубля.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. ООО МЭЦ «Стандарт оценка» по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером №. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка (страница № заключения).

От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался (страница № заключения).

Для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы, с использованием информационной системы «АДОН» Территориального агентства оценки, экспертом в качестве объектов-аналогов выявлены земельные участки под коммерческую застройку, расположенные в г. Чапаевске, имеющие наиболее схожие характеристики с объектом экспертизы.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 3 земельных участка коммерческого назначения, расположенных в г. Чапаевске, данные аналоги отобраны по разрешенному использованию и максимальной близости параметров: условия продажи, соизмеримость по площади с объектом экспертизы /таблица № страница № экспертного заключения/.

Определение необходимости внесения поправок приведено в таблице № на странице № экспертного заключения.

Обоснование введения корректировок приведено на страницах № экспертизы, после чего эксперт установил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 728 983 рубля.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГ. эксперт ФИО1, подтвердил выводы, изложенные в заключении. При этом указал, что при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта использовался сравнительный подход – метод сравнения продаж. Объекты-аналоги подбирались максимально приближенные к объекту экспертизы. Оценка была ретроспективная, использовалась база данных по подбору объектов-аналогов. На стр. № экспертизы в таблице № указаны объекты аналоги с адресами, площадями и всей информацией от продавца. Подбирались те объекты-аналоги, по которым больше всего информации. Все три объекта-аналога расположены в г. Чапаевске, в черте города, сопоставимые с оцениваемым объектом по площади, по назначению они соответствуют объекту экспертизы – под коммерческое использование. Корректировка была проведена на местоположение, на имущественные права, на транспортную доступность, на торг и площадь. Корректировки были как положительные, так и отрицательные.

Оценивая представленные доказательства, суд полагает, что в основу решения суда в части определены кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

№ эксперта отвечает требованиям статей 79, 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта.

Ссылка представителя ООО «Институт оценки и аудита» на некорректный выбор экспертом аналогов, суд полагает несостоятельными, поскольку в экспертном заключении подробно описаны мотивы, по которым эксперт пришел к таким выводам. В заключении имеется описание анализа рынка, к которому относится объект исследования – стр.№, также описаны ценообразующие факторы для объектов недвижимости – стр. №, описан метод сравнения продаж, использованный при определении размера удельного показателя единицы измерения. Расчеты стоимости оцениваемого участка приведены в таблице № (стр. № заключения), из которой следует, что в качестве аналогов принимались земельные участки под коммерческое использование, расположенные территориально близко от объекта оценки, все находящиеся в собственности, относящиеся к землям населенных пунктов, с приведением корректировок на торг, изменение цен между датами сделки и оценки, на «красную линию», на площадь, на наличие коммуникаций, весовой коэффициент аналога. Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. составила 1 217 рублей, что с учетом площади участка составила в сумме 728 983 рубля.

При этом суд принимает во внимание, что лицами, участвующими в деле, ходатайство о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено, возражений против окончания рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам также не имелось.

Согласно разъяснений, данных в п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГ. ООО МЭЦ «<данные изъяты>» признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости земельного участка, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован. Административный истец и представитель заинтересованного лица возражений против проведенной судебной экспертизы не представили.

Из разъяснений, сделанных в п. 24. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд является 28.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2013 года равной его рыночной стоимости в размере 728 983 рубля.

Дата подачи иска в суд – 28.12.2016г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.04.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь