Решение № 2-694/2019 2-694/2019~М-17/2019 М-17/2019 от 7 июня 2019 г. по делу № 2-694/2019

К делу №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего - судьи Петрика С.Н.,

при секретаре судебного заседания Хагундоковой Ф.Д.,

с участием представителя истца – ФИО9 (по доверенности), представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «ДОМ.РФ» - ФИО7 (по доверенности), представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Инвест-Пром-Строй» - ФИО8 (по доверенности), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Майкопский городской суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. В обоснование поданного иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона, согласно условиям которого, ответчик приобрел у истца жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>. В п. 1.4. договора, стоимость жилого дома установлена в размере 5 200 000 руб., а стоимость земельного участка установлена в размере 300 000 руб. Пунктом 2.1 Договора определено, что жилой дом и земельный участок приобретаются покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», согласно договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиком и заимодавцем. В нарушении условий купли-продажи жилого дома и земельного участка, ответчиком не произведена оплата за покупку указанных жилого дома и земельного участка. Заключая договор купли-продажи, ФИО1 был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданных дома и земельного участка, неполучение которых является ущербом, причиненным ему ФИО2 Допущенное ответчиком нарушение договора имеет существенный характер. Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий договора купли-продажи и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено ответчику претензия о расторжении заключенного между ними указанного договора купли-продажи, но претензия ответчиком не получена.

ФИО1 просил суд расторгнуть договор купли- продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО9 исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2, извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не прибыл, об уважительности причин неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО7 в судебном заседании полагала, что в удовлетворении иска следует отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Инвест-Пром-Строй» по доверенности ФИО8 считала исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО12 в судебном заседании считал исковые требования подлежащими удовлетворению. В ходе судебного разбирательства ФИО12 пояснил, что полученные в ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» заемные денежные средства и собственные денежные средства для приобретения жилого дома и земельного участка ФИО2 не передавал ФИО1, а направил заемные денежные средства на приобретение офисного помещения в <адрес> и приобретения товара (пылесосов) для его реализации.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что заявленные ФИО1 требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона, согласно условиям которого, ФИО2 приобрел у ФИО1 в собственность жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Согласно п. 1.4. договора купли-продажи, стоимость жилого дома составляет 5 200 000 руб., а стоимость земельного участка - 300 000 руб.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи определено, что жилой дом и земельный участок приобретаются покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», согласно договора займа от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО2 и заимодавцем.

На основании п. 3.1.1 договора купли-продажи денежная сумма в размере 5 500 000 рублей в счет уплаты за приобретаемый жилой дом и земельный участок выплачивается как за счет собственных средств покупателя, так и за счет предоставляемого ипотечного займа наличным расчетом. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление нотариально удостоверенного заявления продавца о получении соответствующей суммы.

Так, из ответа нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО10 следует, что ДД.ММ.ГГГГ по реестру за №, была засвидетельствована подлинность подписи в компетентные органы от гр. ФИО1 на заявлении об окончательном расчете по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, проект которого составляется со слов заявителя. Экземпляр заявления оформляется в одном экземпляре и после подписания и удостоверения выдается на руки заявителю ФИО1 Также нотариусом разъяснено, что в соответствии со ст. 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, свидетельствуя подлинность подписи, нотариус удостоверяет, что подпись на документе сделана определенным лицом, но не удостоверяет фактов, изложенных в документе.

Согласно договора займа (физическому лицу) от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» (займодавец) и ФИО2 и ФИО12 (заемщики), займодавец предоставил заемщикам заем в размере 3 120 000 руб. для приобретения в собственность ФИО2 по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, у продавца ФИО1

На основании п. 2.1 указанного договора займа, заем предоставляется заемщикам в безналичной форме, путем перечисления всей суммы займа в размере 3 120 000 рублей на банковский счет заемщика №, л/с № открытый ОАО АКБ «Новация».

Также п. 2.3 договора займа предусмотрено, что зачисленные согласно п. 2.1 настоящего договора денежные средства выплачиваются продавцу жилого дома и земельного участка наличным расчетом, а подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавца о получении данной суммы.

Кроме того, согласно п. п. 2.2 договора займа, заем предоставляется заемщикам при условии оплаты разницы между вышеуказанной стоимостью жилого дома и земельного участка и суммой предоставляемого займа, из собственных средств заемщиков в размере 2 380 000 рублей и предоставления документа, подтверждающего получение продавцом указанных денежных средств (при безналичном денежном расчете – финансового документа, подтверждающего факт получения указанных средств продавцом, при наличном расчете – расписки продавца о получении соответствующей суммы).

В дальнейшем права заемщика и документы о заключении указанного договора займа переданы от ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» в АО «ДОМ.РФ».

В ходе судебного разбирательства АО «ДОМ.РФ» представлены в материалы дела копии документов, относящиеся к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №-ИЗ. Вместе с тем, ни расписок, ни финансовых документов о получении ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи эти документы не содержат.

В свою очередь, на запрос суда конкурсным управляющим ПАО АКБ «Новация» сообщено, что согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» перечислено на вкладной счет № гр. ФИО2 3120000 рублей. ФИО2 снял наличными денежными средствами со своего вкладного счета (расходные кассовые ордера 5455166, №, №).

Из представленной суду Выписки по операциям на счете № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и указанных расходных кассовых ордеров следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 снял наличными со своего вкладного счета денежные средства в размере 2 120 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 снял наличными денежные средства в размере 200 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 снял наличными денежные средства в размере 800 000 руб.

Оценивая вышеуказанные обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что кроме отсутствия предусмотренных договором займа расписок либо финансовых документов о получении ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи, факт получения ФИО1 оплаты по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ опровергается также тем, что ФИО2 получил заемные денежные средства в размере 1000 000 руб. частями, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, то есть позже заключения договора займа и подписания заявления об окончательном расчете по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома.

При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Как видно из акта приема - передачи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ФИО2 вышеуказанные жилой дом, земельный участок, комплект ключей от входных дверей, а также квитанции и счета для расчетов за коммунальные услуги.

Однако судом установлено, что ФИО1 со своей семьей с даты спорного договора и до настоящего времени из жилого дома не выселялся, постоянно в нем проживает, соглашений о пользовании жилым домом и земельным участком не заключал.

Указанное также подтверждается предъявлением иска ООО «Инвест-Пром-Строй» к ФИО3, ФИО4, ФИО1 и ФИО5 о выселении, который находится в производстве суда.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4-КГ18-27).

На основании вышеуказанного, суд полагает, что в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение существенное нарушение ФИО2 условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неоплатой им указанного имущества, в связи с чем, данный договор подлежит расторжению.

Суд, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Решил:

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись С.Н. Петрик

УИД №

Подлинник находится в материалах дела №

В Майкопском городском суде РА