Решение № 3А-1237/2017 3А-1237/2017 ~ М-1187/2017 М-1187/2017 от 25 декабря 2017 г. по делу № 3А-1237/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 декабря 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи - Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания - Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1237/2017 по иску ООО «Амулет» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Амулет» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами:

- №, площадью 194 573 кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения складских помещений, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.06.2017 года в размере 33 591 083 рубля;

- №, площадью 425 365 кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения складских помещений, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.06.2017 года в размере 73 435 014 рублей.

В обоснование иска указал, что является собственником вышеуказанных земельных участков.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков. В связи с изменением вида разрешенного использования, кадастровая стоимость данных участков определена 07.06.2017г. и составила: с кадастровым номером № в размере 126 452 992,70 рубля и с кадастровым номером № в размере 276 444 713,50 рублей.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от 29.08.2017 года, выполненный ООО «Центр Экспертизы и Оценки».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлись земельные участки с кадастровыми номерами: № и № и по состоянию на 07.06.2017 года итоговая величина рыночной стоимости, которых составила: с КН № в размере 33 591 083 рубля, с КН № в размере 73 435 014 рублей.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представитель Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области в письменном возражении просил отказать в удовлетворении заявленных требований и рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, письменного отзыва в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что в ЕГРН содержатся сведения о земельных участках с кадастровыми номерами:

- №, площадью 194 573 кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения складских помещений, расположенном по адресу: <адрес>;

- №, площадью 425 365 кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения складских помещений, расположенном по адресу: <адрес>.

Собственником вышеуказанных земельных участков является ООО «Амулет».

Вышеуказанные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет – 14.06.2016г.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена в соответствии с приложением № 2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 07.06.2017 года она составляет: земельного участка с кадастровым номером № в размере 126 452 992,70 рубля, с кадастровым номером № в размере 276 444 713,50 рублей.

Из актов определения кадастровой стоимости земельных участков от 07.06.2017г. следует, что на основании заявления б/н от 02.06.2017г. изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на размещение складских помещений. Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утвержден удельный показатель кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 649,90 рублей кв.м., кадастровая стоимость составляет 126 452 992,70 рубля, также на основании заявления б/н от 02.06.2017г. изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на размещение складских помещений. Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утвержден удельный показатель кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 649,90 рублей кв.м., кадастровая стоимость составляет 276 444 713,50 рублей.

Поскольку административный истец является собственником указанных земельных участков и оплачивает земельный налог исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельных участков методом массовой оценки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 20.09.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от 06.10.2017 года заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение Общества в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В обосновании заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № от 29.08.2017 года, выполненный ООО «Центр Экспертизы и Оценки», из которого следует, что по состоянию на 07.06.2017г. итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составила в размере 33 591 083 рубля, с кадастровым номером № в размере 73 435 014 рублей.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 07.06.2017 года, на дату определения кадастровой стоимости земельных участков.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 33-62 отчета.

Для определения стоимости земельного участка оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Оценщиком сделан вывод о том, что объекты оценки относятся к сегменту рынка земельных участков производственно-складского назначения.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка – под размещение складских помещений /страница 69 отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, затратный и доходный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного заявителем отчета видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от применения других подходов и методов обоснован на стр. 72-73 отчета.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка с последующим перемножением на площадь оцениваемого земельного участка /страница 75 отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в базе данных iReal – ООО «Волга-Инфо».

В качестве объектов-аналогов выбраны 5 земельных участков, производственно-складского назначения, расположенных в Ставропольском районе Самарской области, сопоставимые по основным ценообразующим факторам /таблица на стр. 82 отчета/.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах 83-86 и в таблице № 9.3.3.3 на стр. 87 отчета: введены корректировки на торг -18,6%, на месторасположение, на площадь, на наличие коммуникаций.

Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 07.06.2017 года составила: с КН № в размере 33 591 083 рубля, с кадастровым номером № в размере 73 435 014 рублей.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом отчет об оценке выполненный ООО «Центр Экспертизы и Оценки», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, в связи с чем суд полагает доводы возражений о необоснованности принятия одного из аналогов, не состоятельными.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 07.06.2017 года, подлежат удовлетворению.

Доводы Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области о том, что снижение кадастровой стоимости земельных участков приведет к уменьшению размера земельного налога, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, обоснованность которых подтверждена представленными в суд и не опровергнутыми в установленном порядке доказательствами.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 20.09.2017г., в суд с настоящим иском – 08.12.2017г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Амулет» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

- №, площадью 194 573 кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения складских помещений, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.06.2017 года в размере 33 591 083 рубля;

- №, площадью 425 365 кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для размещения складских помещений, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.06.2017 года в размере 73 435 014 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 08.12.2017г., заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 20.09.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.12.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь