Решение № 3А-1597/2025 3А-1597/2025~МА-0446/2025 МА-0446/2025 от 20 июля 2025 г. по делу № 3А-1597/2025

УИД 77OS0000-02-2025-002423-45


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июля 2025 года г. Москва

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Мелихове М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1597/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просила по состоянию на 01.01.2023 год установить кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001033:2425, расположенного по адресу г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, переулок Армянский, д.7, пом. 3/1 в размере 25 019 000 рублей.

В обоснование требований истец указал на то, что является собственником нежилого помещения, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

Суд в открытом судебном заседании, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001033:2425, расположенного по адресу г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, переулок Армянский, д.7, пом. 3/1.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2023 года установлена кадастровая стоимость в размере 40 285 856 рублей.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона г. Москвы от 19.11.2014 N 51 "О налоге на имущество физических лиц" является плательщиком налога на имущество и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 31 января 2025 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет, составленный ООО «АПЛАЙН».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ГБУ «БТИ Московской области».

Согласно заключению ГБУ «БТИ Московской области» отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По состоянию на 01.01.2023 год рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001033:2425 составляет 33 480 000 рублей.

Административный истец с выводами заключения ГБУ «БТИ Московской области» не согласился, представил суду заключение эксперта ООО «ЦентрИнтерИнвестКом», согласно которому заключение ГБУ «БТИ Московской области» выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость объекта оценки составляет 24 459 584 рубля.

Оценивая отчет по правилам ст. 84 КАС РФ отчеты подготовленные ООО «АПЛАЙН» и ООО «ЦентрИнтерИнвестКом», суд исходит из нижеследующего.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 14 главы III Структуры федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки.

Пользователями результата оценки, отчета об оценке могут являться заказчик оценки и иные лица в соответствии с целью оценки (пункт 15 Федерального стандарта оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)").

Согласно пункту 7 раздела III ФСО "Процесс оценки (ФСО III), утвержденному Приказом МЭР РФ N 200 от 14.04.2022 года стоимость представляет собой меру ценности объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определенную на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным федеральными стандартами оценки.

Согласно пункту 13 федерального стандарта оценки "Виды стоимости (ФСО II)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N200, рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1, абзац 2 пункт 3 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку при проведении оценки оценщиком ООО «АПЛАЙН» проводился анализ рыночной стоимости на величину НДС, указанный отчет не может быть принят в качестве определения рыночной стоимости предмета оценки.

В свою очередь заключение судебной экспертизы ГБУ «БТИ Московской области» содержит результаты исследования сегмента рынка, а также анализ остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат явных математических, методических и арифметических ошибок и сомнений в их достоверности не вызывают.

Доводы, приведенные в заключении ООО «ЦентрИнтерИнвестКом» о плохом качестве помещения и наличии в помещении черной плесени соответствующими лабораторными исследованиями не подтверждены, помещения в спорном объекте сдаются, что свидетельствует о том, что все помещения соответствуют санитарным нормам, доводы о расположении помещения в цокольном этаже опровергаются техническим паспортом БТИ, согласно которому помещения расположены на 1 этаже здания, применение корректировки в зависимости от высоты 1 этажа в использованных экспертом методиках отсутствуют. Кроме того, в отчете ООО «ЦентрИнтерИнвестКом» подобраны несопоставимые объекты аналоги, в частности объект аналог №4 введен в эксплуатацию в 2007 году и является бизнес-центром, тогда как объект исследования расположен в жилом доме и построен в 1900 году, кроме того, объект исследования не сопоставим с объектами аналогами по расположению относительно ценовых зон Москвы, приведенных в справочнике коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область), 6-е издание. Департамент оценки активов ООО «АБН-Консалт», Москва, 01.01.2023 год, что привело к искажению стоимости объекта оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2023 год должна быть определена на основании экспертного заключения ГБУ «БТИ Московской области».

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 31 января 2025 года.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001033:2425, расположенного по адресу: г. Москва, вн.терг. г. муниципальный округ Басманный, переулок Армянский дом 7, помещение 3/1 в размере рыночной 33 480 000 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 31 января 2025 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 21 июля 2025 года.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.