Апелляционное определение № 33-12281/2026 Ж-12177/2026 от 7 апреля 2026 г.

Судья: фио

Гр. дело № 33-12281/2026 (Ж-12177/2026) (ап. инстанция)

Гр. дело № 2-292/2025 (первая инстанция)

УИД: 77RS0030-02-2024-005100-83


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 апреля 2026 года город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Ефимовой И.Е.

и судей Максимовой Е.А., Ушникова М.П.,

при помощнике судьи Фастуновой Д.Д.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Максимовой Е.А., гражданское дело по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ООО «ВеРоника», ФИО2, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» на решение Хамовнического районного суда города Москвы от 17 октября 2025 года, в редакции определения об исправлении описки от 10 февраля 2026 г, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1, ООО «ВеРоника», фио, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» к ФИО3 о признании права общедолевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать»,

УСТАНОВИЛА:

Истцы фио, ООО «ВеРоника», фио, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ФИО3, о признании права общей долевой собственности собственников помещений дома, расположенного по адресу: адрес, на нежилое помещение площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер номер, находящегося на первом этаже (комнаты №№ 15-19, 39 на поэтажном плане БТИ); истребовании из чужого незаконного владения ФИО3 нежилого помещения площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер номер, находящегося на первом этаже (комнаты №№ 15-19, 39 на поэтажном плане БТИ) дома по адресу адрес.

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками помещений по адресу: адрес. В июле 2022 года произошел захват общедомовых помещений площадью 92,7 кв.м, а именно: комнат №№ 15-19, 39 на 1 этаже, кадастровый номер номер. В ЕГРН в настоящий момент в отношении указанного помещения внесена запись № номер-77/051/2022-12 от 07.09.2022 г. о праве единоличной собственности фио Изначально в ЕГРН были записи о праве собственности ООО «Олимп Палас» от 03.10.2014 г., «Кореза Лимитед» от 09.10.2014 г., ООО «Частная охранная организация» Подразделение физической защиты «Барьер» от 29.12.2014 г., фио от 17.02.2022 г. С момента внесения записи о праве собственности фио началось нарушение прав истцов. Несмотря на внесение записи о праве в отношении одного лица, спорное помещение всегда находилось в общей долевой собственности собственников помещений и квартир в доме. В соответствии с поэтажным планом и экспликацией от 04.12.2023 г. помещение состоит из нескольких комнат: № 15 площадью 19,2 кв.м, назначение - комната охраны; №16 площадью 4 кв., назначение - помещение специальное; № 17 площадью 4,4 кв.м, назначение - комната персонала; № 18 площадью 2,8 кв.м, назначение - коридор; № 19 площадью 10,0 кв.м, назначение - комната отдыха; № 39 площадью 52,3 кв.м, назначение - зал спортивный. Таким образом, помещение с момента постройки дома, ввода его в эксплуатацию и до 2022 года находилось в общей собственности жильцов дома, как это и было предусмотрено при постройке дома, что следует из назначения помещения и его комнат №№15-19, 39. Фактически помещение № 39 представляло собой атриум с радиусным остеклением. При этом доступ в данное помещение обеспечивался изнутри дома и служил общим выходом и проходом к комнатам 40 и 38, общедомовому двору и общедомовой прилегающей территории. Комнаты №№ 15-19 всегда использовались для размещения инженерных коммуникаций, пункта охраны с оборудованием видеофиксации периметра здания, контроля входа и выхода в здание, а также имелись вспомогательные помещения (например, коридор). Ответчик ФИО3 приобрел помещение у фио, который приобрел помещение 17.02.2022 г. фио после регистрации за собой права единоличной собственности на помещение начал препятствовать иным собственникам в доме пользоваться помещением и фактически в отсутствие на то оснований незаконно завладел имуществом. В частности, фио установил замки на двери, ведущие в помещение из здания, тем самым заблокировал доступ истцов в помещение, к инженерным коммуникациям в нем, к пункту охраны и находящемуся в нем оборудованию, а также заблокировал выход для жильцов дома к общим комнатам №№ 40, 38, во внутренний общедомовой двор и общую придомовую территорию. Утрата владения помещением истцов произошла после регистрации прав на помещение за фио с момента, когда ООО «УК Эталон Экспресс» фактически было вынуждено освободить помещение и доступ в последнее перешел под контроль фио Помещение и общее имущество в нем до этого момента беспрепятственно использовались собственниками дома, в том числе через ООО «УК Эталон Экспресс», которая управляет общим имуществом дома исключительно от лица и в интересах собственников в силу закона. В настоящий момент помещение остается в недоступном для иных собственников дома состоянии вследствие незаконного владения помещением ответчиком.

Протокольным определением суда от 08.11.2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ООО «УК Эталон Экспресс», фио

Истцы фио, ООО «ВеРоника», фио, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обеспечили явку своего представителя ФИО4, которая уточненные исковые требования полностью поддержала по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обеспечил явку своего представителя ФИО5, который против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях, в обоснование которых указано, что помещение общей площадью 92,7 кв.м, принадлежащее ответчику не относится к общему имуществу многоквартирного дома. Данное помещение является индивидуальной собственностью ответчика, согласно выписке из ЕГРН от 07.09.2022 г., номер – 77:051/2022-12 от 07.09.2022 г. Также ответчик заявил о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям, который составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Третьи лица фио, фиоВ, фио в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обеспечили явку своего представителя фио, которая против удовлетворения исковых требований возражала, поддержав позицию ответчика.

Представитель третьего лица ООО «УК Эталон Экспресс» в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщил.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просят истцы ответчик фио по доводам апелляционной жалобы, указывая, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Истец фиоИ и представитель истцов ФИО1, ООО «ВеРоника», ФИО2, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» - ФИО4 в заседание судебной коллегии явились, доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5 в заседание судебной коллегии явился, возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Третье лицо фио, являющаяся также представителем третьего лица фио в заседание судебной коллегии явилась, возражала по доводам апелляционной жалобы, представила письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы фио, ООО «ВеРоника», фио, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» являются собственниками помещений по адресу: адрес: ФИО1 – квартиры № 6, этаж 6, площадью 325,8 кв.м; ООО «ВеРоника» - квартира № 2, этаж 3, площадью 222,8 кв.м; квартиры № 3, этаж 3, площадью 262 кв.м; фио – нежилого помещения, этаж 7, площадью 327,8 кв.м, надстроенного этажа № 0, площадью 107,1 кв.м; ООО «БЭСТ Консалтинг» – квартиры № 7, этаж 6, площадью 240,2 кв.м; нежилого помещения площадью 49,3 кв.м, этаж 6; ООО «Элит Реал Эстейт» - нежилого помещения, подвал № 1, площадью 15,2 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 15,2 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 14,5 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 15,3 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 14,5 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 19,5 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 19,5 кв.м; нежилого помещения, подвал № 1, площадью 15 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 19,5 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 19,6 кв.м, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер номер, находящееся на первом этаже (комнаты №№ 15-19, 39 на поэтажном плане БТИ) дома по адресу адрес.

Из содержания искового заявления следует, что спорные помещения, принадлежащие ответчику, являются общедолевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем, указанные помещения зарегистрированы на праве собственности за ответчиком, что нарушает права и законные интересы истцов.

Из материалов дела следует, что распоряжением Правительства Москвы от 02.04.2003 г. № 512-РП принято предложение Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы о проектировании и строительстве инвестором-застройщиком – компанией «GRADEX LIMITED» в 2003-2006 г.г. административно-рекреационного центра с многоуровневым подземным гаражом-стоянкой и спортивным комплексом по адресу: адрес.

Распоряжением префекта адрес от 27.06.2006 г. № 3033-р принят в эксплуатацию законченный строительством административно-рекреационный центр с подземной автостоянкой по адресу: адрес (строительный адрес: адрес), общей площадью 9 408,4 кв.м.

Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 08.02.2011 г. № 74 помещение площадью 262 кв.м, находящееся в собственности фио, расположенное по адресу: адрес, помещение I (этаж 3, ком. 19-32, 47), а также помещение I (этаж 6, ком. 1, 3-24, 26, 27), площадью 729,7 кв.м., находящееся в собственности МКК «АМГ Юниверсал Групп Лтд.» и расположенное по адресу: адрес, переведены из нежилых в жилые, с последующим оформлением собственником нежилых помещений (ООО «Олимп-Палас») в Управлении Росреестра по Москве сервитута на нежилые помещения, обеспечивающие доступ к жилым помещениям, или вывода этих помещений в состав общего имущества собственников помещений в указанном доме.

Нежилые помещения площадью 2 763,6 кв.м (надстройка - комната Д; помещение I - комнаты 1, 2; помещение II, комната 1; помещение III, комнаты. 1, 2; подвал, комнаты А, Б; помещение I, комната 2; подвал 1, комнаты а, А, б, Б; помещение I, комнаты 2, 6; подвал 2, комнаты А, Б, помещение I, комнаты 2, с 5 по 7, 13; этаж 1, комнаты А, Б, в, В, Г, г, Д, д, е, ж; помещение I, комнаты с 1 по 6, с 11 по 20, 27, с 37 по 40; этаж 2, комнаты В, Г, Д; помещение I – комната 16а; этаж 3 - комнаты В, Г, Д; помещение I – комната 33; этаж 4 - комнаты В, Г, Д; помещение I – комната 36; этаж 5 - комнаты В, Г, Д; помещение I – комната 36; этаж 6 - комнаты В, Г, Д; помещение I – комнаты 2, 25а; этаж 7 –комнаты В, Д; помещение I – комнаты с 1 по 29), находящиеся в здании по адресу: адрес, д. 11, ранее принадлежали на праве собственности ООО «Олимп-Палас», запись регистрации 77-77-11/090/2006-614 от 21.11.2006 г.

Право собственности на помещения площадью 2 763,6 кв.м, находящиеся в здании по адресу: адрес, ООО «Олимп-Палас» приобрело на основании договора № ZML11/06 от 12.07.2006 г. уступки права требования по договору № 11/05 от 09.12.2005 г. о соинвестировании при строительстве административного здания с апартаментами по адресу: адрес.

Позднее, площадь нежилых помещений, находящихся в собственности ООО «Олимп-Палас», уменьшилась до 1 452,3 кв.м (надстроенный этаж - комната Д; помещение I - комнаты 1, 2; помещение II, комната 1; помещение III, комната 1; подвал, комнаты А, Б; помещение I, комната 2; подвал 1, комнаты а, А, б, Б; помещение I, комната 2; подвал 2, комнаты А, Б, помещение I, комнаты 2, с 5 по 7, 13; этаж 1, комнаты Д1, А, Б, в, В, Г, г, Д, д, е, ж; помещение I, комнаты с 1 по 6, с 11 по 14, 27, 37, 38, 40; этаж 2, комнаты Д1, В, Г, Д; этаж 3 - комнаты Д1, В, Г, Д; этаж 4 - комнаты Д1, В, Г, Д; этаж 5 - комнаты Д1, В, Г, Д; этаж 6 - комнаты Д1, В, Г, Д; этаж 7 – комнаты В, Д).

Собственником спорного помещения площадью 92,7 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты с 15 по 19, 39) в здании по адресу: адрес, являлось ООО «ЧОП «Подразделение физической защиты «Барьер».

Указанные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела копией регистрационного дела на спорное нежилое помещение, а также решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2015 г. по делу № А40-39677/2014 по исковому заявлению ТСЖ «Земледельческий» к ООО «ОЛИМП-ПАЛАС» о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на помещения общего пользования общей площадью 1 129,6 кв.м, находящиеся по адресу: адрес (надстройка, комн. Д, пом. I, комн. 1,2; пом. II, комн. 1; пом. III, комн. 1; подвал, комн. А,Б; пом. I, комн. 2; подвал 1, комн. а, А, б, Б, пом. I, комн. 2; подвал-2, комн. А, Б, пом. I, комн. 2, 5-7, 13; этаж 1, комн. А, Б, в, В, Г, г, Д, д, е, ж, пом. I, комн. 1-6, 11, 12, 13, 14, 27, 37, 38, 40; этаж 2, комн. В, Г, Д; этаж 3, комн. В, Г, Д; этаж 4, комн. В, Г, Д; этаж 5, комн. В, Г, Д; этаж 6, комн. В, Г, Д; этаж 7, комн. В, Д).

04.02.2022 г. между фио и ООО «ЧОО «ПФЗ «Барьер» в лице конкурсного управляющего, действующего на основании решения Арбитражного суда города Москвы по делу № A40-168363/2020 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, право собственности фио зарегистрировано 17.02.2022 г., что подтверждается представленным в материалы копией договора купли-продажи от 04.02.2022 г.

06.09.2022 г. между фио и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 06.09.2022 г., нотариально удостоверенный временно исполняющим обязанности нотариуса города Москвы фио, зарегистрировано в реестре за №: 77/673-1/77-2022-1-972. Право собственности ФИО3 на помещение общей площадью 92,7 кв.м, назначение: нежилое, находящееся на 1 этаже, и расположенное по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер: номер, зарегистрировано в установленном законом порядке (номер государственной регистрации, согласно выписке из ЕГРН: номер - 77/051/2022-12 от 07.09.2022).

Как следует из экспликации Центрального ТБТИ от 2006 года, содержащейся в декларация об объекте недвижимости спорное нежилое помещение (комната 39) представляет собой зал спортивный, площадью 52,3 кв.м, из которого выходы в вспомогательные комнаты №№ 15-19, поименованные как: комната № 15 – комната охраны, № 16 – пом. специальное, № 17 – комн. персонала, № 18 – коридор, № 19 – комната отдыха.

Аналогичные сведения содержатся в экспликации Центрального ТБТИ от 2011 года.

В обоснование своих доводов истцами в материалы дела представлено заключение эксперта по результатам строительно-технической экспертизы нежилого помещения площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер номер, по адресу: адрес, 1 этаж, комнаты №№ 15-19, 39 на предмет определения самостоятельного функционального назначения, наличия в нежилом помещении общедомовых инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения, наличия признаков общедомового имущества, подготовленное ООО «ЦНиСЭ» по заказу ФИО1

Согласно выводам заключения эксперта «ЦНиСЭ» нежилое помещение площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер номер, комнаты №№ 15-19,39, относится к помещениям общего пользования, предназначенным для использования собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирном доме, имеет один дверной проем, через который был возможен выход из холла дома на общую придомовую территорию. Левый дверной проем, через который был возможен выход из комнаты дома № 39 на общую придомовую территорию заложен каменной кладкой. Дверной проем в комнаты №№ 15-19 также заложен кладкой. Нежилое помещение площадью 92,7 кв.м., кадастровый номер номер, комнаты №№ 15-19,39, имеет общедомовые инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения. В нежилом помещении площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер номер, комнаты №№ 15-19,39, имеется необходимость постоянного и беспрепятственного доступа в него и к находящимся в нем инженерным коммуникациям.

Определением суда от 14.05.2025 г. по ходатайству представителя истцов по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1».

Из выводов, содержащихся в экспертном заключении № 1785-СТЭ, подготовленном АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1», следует, что площадь нежилого помещения с кадастровым номером номер, площадью 92,7 кв.м (комн. №№ 15-19, 39), расположенного на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: адрес, не соответствует поэтажному плану и экспликации по состоянию на 05.10.2006 г. Увеличение площади помещения произошло в результате работ по реконструкции и перепланировке, а также переустройству и переоборудованию указанного выше помещения. Увеличение площади помещения произошло за счет уменьшения площадей помещений №№ 12, 14, 40, а также за счет перепланировки внутренних помещений исследуемого объекта (комн. №№ 15-19). Полный перечень работ по реконструкции и перепланировке, за счет которых произошло увеличение площади объекта отражен в таблице 1 настоящего заключения.

Эксперты пришли к выводу, что в нежилом помещении с кадастровым номером номер имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения данного многоквартирного дома, как до, так и после проведения работ по увеличению площади помещения, к которым необходимо обеспечение постоянного беспрепятственного доступа жильцам МКД и специалистам, обслуживающим инженерные коммуникации и иное оборудование в МКД: труба общедомового стояка холодного водоснабжения; труба общедомового стояка горячего водоснабжения; короб общедомовой системы вентиляции; общедомовой стояк системы водоотведения - канализационный стояк.

Нежилое помещение с кадастровым номером номер, площадью 92,7 кв.м, возможно использовать как самостоятельное, для нужд, не связанных с обслуживанием всех или нескольких помещений данного многоквартирного дома.

Доступ в помещения № 38 и № 40 многоквартирного дома по адресу: адрес, минуя нежилое помещение с кадастровым номером номер, имеется. В помещения № 38 и № 40 возможен доступ через входную дверь с адрес. Доступ через помещения многоквартирного дома отсутствует.

Допрошенный в судебном заседании эксперт фио поддержал в полном объеме .выводы, содержащиеся в экспертном заключении.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что что нежилые помещения общей площадью 92,7 кв.м, находящиеся в здании по адресу: адрес (комн. №№ 15-19, 39), с учетом технических характеристик не отвечают требованиям, указанным в ст. 290 ГК РФ, и не входят в состав общего имущества всего здания, поскольку не предназначены для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, имеют самостоятельное назначение, с возможностью использования их как самостоятельные, для нужд, не связанных с обслуживанием всех или нескольких помещений данного многоквартирного дома. Помещение (комната) № 39 было создано как спортзал с выходами в вспомогательные комнаты №№ 15-19.

Разрешая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, руководствуясь ст.ст. 196, 199, 200 ГПК РФ, учитывая, что беспрепятственный доступ к помещению был ограничен истцам с 17.07.2022 г., а с исковым заявлением в суд истцы обратились 19.06.2024 г., то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности, в связи с чем, суд не нашел оснований для применения срока исковой давности к возникшему спору.

Между тем, судебная коллегия с указанными выводами суда в полной мере согласиться не может.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Из ст. 36 ЖК РФ следует, что обратиться с иском о признания права общей собственности на имущество в многоквартирном доме может субъект, чье право нарушено, а именно собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 1 Постановления N 64 от 23 июля 2009 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 того же Постановления указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В п. 3 данного Постановления указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 489-О-О от 19 мая 2009 года, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3). Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Таким образом, исходя из вышеизложенных норм права следует, что собственнику нежилого или жилого помещения, также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое обслуживание и иное обслуживающее более одной квартиры.

Более того, в п.1,2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ раскрывается приведенный перечень и устанавливается, что к общему имуществу относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурной и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

По смыслу приведенной нормы права к общему имуществу могут относиться не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно-бытовых потребностей сотрудников, нахождения поста охраны или консьержа и пр.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.

При рассмотрении настоящего спора установлено, что планом БТИ от 2006 года и договором № ZML11/06 от 12.07.2006 г. уступки права требования о соинвестировании при строительстве административного здания с апартаментами по адресу адрес пер. д. 11 определен специальный статус помещений, а именно комната № 15 – комната охраны, комната № 16 – помещение специальное, комната № 17 – комната персонала, комната № 18 – коридор, комната № 19 – комната отдыха, комната № 39 – зал спортивный.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что до 17.07.2022 г. фактически спорные нежилые помещения были заняты пунктом охраны с оборудованием видеофиксации периметра здания, контроля входа и выхода в здание, а также имелись вспомогательные помещения.

Согласно выводов судебной экспертизы, выполненной АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1», также следует, что в спорном нежилом помещении с кадастровым номером номер имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения данного многоквартирного дома, как до, так и после проведения работ по увеличению площади помещения, к которым необходимо обеспечение постоянного беспрепятственного доступа жильцам МКД и специалистам, обслуживающим инженерные коммуникации и иное оборудование в МКД. Нежилое помещение с кадастровым номером номер, площадью 92,7 кв.м, возможно использовать как самостоятельное, для нужд, не связанных с обслуживанием всех или нескольких помещений данного многоквартирного дома.

Таким образом эксперт АНО «Центральное бюро судебных экспертиз» дает вероятностный вывод и не исключает того, что такое помещение может использоваться и для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме и быть отнесено к общему имуществу многоквартирного дома с учетом его предназначенности для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений.

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимого имущества с кадастровым номером номер, расположенный по адресу адрес пер. д. 11 подпадает под состав общего имущества, закрепленный в ст. 36 ЖК РФ и Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, поскольку однозначно не соответствует признакам самостоятельности, предназначен для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений и эксплуатации в целях удовлетворения нужд более одного помещения в многоквартирном доме, на объекте имеются коммуникации и оборудование, связанные с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 17 октября 2025 года, в редакции определения об исправлении описки от 10 февраля 2026 г., подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1, ООО «ВеРоника», фио, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» и признании права общей долевой собственности собственников помещений дома, расположенного по адресу: адрес пер. д. 11 на нежилое помещение, площадью 92,7 кв.м., кадастровый номер номер, находящееся на первом этаже (комнаты № 15-19,39 на поэтажном плане БТИ).

Поскольку спорное нежилое помещение является объектом общей долевой собственности собственников помещений дома, следовательно, нежилое помещение подлежит истребованию из чужого незаконного владения ответчика, а запись о праве собственности ответчика на данное помещение подлежит погашению и является основанием для возникновения права общей долевой собственности собственников помещений дома на указанный объект

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193, 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хамовнического районного суда города Москвы от 17 октября 2025 года, в редакции определения об исправлении описки от 10 февраля 2026 г. - отменить.

Постановить по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1, ООО «ВеРоника», ФИО2, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» к ФИО3 - удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений дома, расположенного по адресу: адрес пер. д. 11 на нежилое помещение, площадью 92,7 кв.м., кадастровый номер номер, находящееся на первом этаже (комнаты № 15-19,39 на поэтажном плане БТИ)

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 нежилое помещение, площадью 92,7 кв.м., кадастровый номер номер, находящееся на первом этаже (комнаты № 15-19,39 на поэтажном плане БТИ) дома по адресу адрес пер. д. 11

Настоящее апелляционное определение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на нежилое помещение, площадью 92,7 кв.м., кадастровый номер номер, находящееся на первом этаже (комнаты № 15-19,39 на поэтажном плане БТИ) и является основанием для возникновения права общей долевой собственности собственников помещений дома на указанный объект.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.05.2026 г.

Председательствующий:

Судьи: