Решение № 2-264/2019 2-264/2019~М-246/2019 М-246/2019 от 20 августа 2019 г. по делу № 2-264/2019

Дело № 2-264/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2019 года г. Щигры

Щигровский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Звягинцевой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Анпилоговой Н.П.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) МУ Администрация г.Щигры – ФИО2,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО3,

представителя третьего лица ПАО Ростелеком ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального учреждения Администрация города Щигры Курской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и по встречному исковому заявлению ФИО3 к Муниципальному учреждению Администрация города Щигры Курской области об обязании произвести перерасчет по арендной плате,

у с т а н о в и л:

Муниципальное учреждение Администрация города Щигры Курской области обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №, находящегося в государственной собственности земельного участка, по которому истец предоставил в аренду ответчику на срок 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов МО «город Щигры» с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату, которая составляет 404499 руб. за пять лет и уплачивается ежеквартально. Истцом обязательства были выполнены, земельный участок был предоставлен ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик принятые на себя обязательства по оплате арендной платы не исполняет надлежащим образом, в связи с чем в ее адрес неоднократно направлялись претензии с требованиями о погашении задолженности по арендной плате, которые были исполнены частично, ответчиком было оплачено 140 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон договор аренды земельного участка был расторгнут, однако задолженность ответчиком по арендной плате не погашена, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 255 909 руб. 15 коп.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 обратилась с встречным исковым заявлением к МУ Администрация г.Щигры, в котором просила обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, указав, что в указанный период времени она не имела возможности использовать предоставленный ей по договору аренды земельный участок по его целевому назначению – строительству объекта индивидуального жилищного строительства, поскольку на земельном участке, границы которого при заключении договора аренды на местности установлены не были, находилось значительно количество деревьев и кустарников, а также свалка мусора, уборка которых потребовала значительного объёма времени затрат. Кроме того, после очистки земельного участка в 2015 году в начале земляных работ был поврежден кабель ПАО «Ростелеком», о наличии которого она администрацией предупреждена не была, и вследствие чего не имела возможности производить работы по строительству, пока кабель не был перенесен с ее участка, что было сделано только ДД.ММ.ГГГГ. В связи с изложенным просила обязать администрацию произвести перерасчет арендной платы, исключив из суммы задолженности 145172 руб. 20 коп.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования Администрации г.Щигры поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, встречные исковые требования не признала, указав, что при заключении договора аренды ФИО3 имела возможность ознакомиться с состоянием предоставляемого в аренду земельного участка, на котором действительно находились зеленые насаждения, вследствие чего и была определена низкая стоимость аренды. О наличии на земельном участке кабеля ПАО Ростелеком, администрация уведомлена не была, направленные при подготовке проекта межевания земельных участков в адрес третьего лица запросы о наличии на земельных участках обременений были оставлены без ответа, кадастровым инженером таких обременений установлено не было, при проведении публичных слушаний по согласованию проекта, возражений от ПАО Ростелеком не поступило.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании исковые требования администрации признала частично, встречные исковые требования поддержала, пояснив, что много времени и средств было затрачено ею на очистку земельного участка от зеленых насаждений и мусора, она обращалась в администрацию с просьбой оказать ей помощь в расчистке участка, в которой ей было отказано. После обнаружения на участке телефонного кабеля, ей было вынесено предупреждение о запрете производства земляных работ пока не будет перенесен кабель, вследствие чего она не имела возможности приступить к строительству дома. Произвести перерасчет арендной платы администрация также отказалась. Когда ей предложили заключить соглашение о расторжении договора аренды, она согласилась, так как оно предусматривало, что администрация не будет предъявлять к ней никаких претензий, в том числе, как она полагала, и по арендной плате. Просила обязать администрацию произвести перерасчет задолженности по арендной плате и взыскать с нее задолженность в размере 119327 руб. 55 коп.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ПАО Ростелеком ФИО4, действующий на основании доверенности, разрешение заявленных первоначальных и встречных исковых требований оставил на разрешение суда, указав, что по земельному участку, расположенному по адресу: <адрес>, действительно проходил кабель связи, который был проложен в период с 1987 по 1991 году по рабочему проекту «Реконструкция телефонной сети и монтаж АТС АТС-2 в г.Щигры Курской области». Кабель был проложен непосредственно в грунте, кабельная канализация отсутствует, в связи с чем правоустанавливающих документов на кабель не имеется. В архиве Ростелеком не имеется обращений администрации г.Щигры за 2013 год, в связи с истечением срока хранения, запросов от администрации г. Щигры относительно кабеля по <адрес> в 2015 году не поступало. Пояснил, что с ПАО Ростелеком не согласовывалось предоставление спорного земельного участка под строительство жилья, а также, что ФИО3 до начала земляных работ в ПАО Ростелеком за разрешением также не обращалась.

Выслушав объяснения участников процесса, специалиста – главного архитектора г.Щигры ФИО5, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении как первоначальных исковых требований, так и встречных исковых требований.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

На основании ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией города Щигры и ФИО3 был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства объекта индивидуального жилищного строительства.

Согласно договору аренды, земельный участок предоставлен в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы за участок составляет 404 499 руб. 75 коп.

Пунктом 3.2. договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально 10 числа следующего за кварталом равными долями.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Щигры и ФИО3 подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно п.2 которого арендатор не имеет претензий к арендодателю по передаваемому земельному участку. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды зарегистрирован в ЕГРН.

Также судом установлено, что в нарушение условий договора аренды, ФИО3 надлежащим образом не исполняет принятых на себя обязательств по уплате арендной платы.

Так, согласно сообщению финансово-экономического управления администрации г.Щигры в бюджет города Щигры в виде арендной платы за земельный участок от ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ поступило в 2016 году – 100000 руб., в 2017 году – 40 000 руб., в 2013, 2014, 2015, 2018 годах арендные платежи ФИО3 не уплачивались. Из сообщения финансово-экономического управления администрации г.Щигры от ДД.ММ.ГГГГ следует, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи ФИО3 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не вносились.

Указанное обстоятельство также не оспаривалось ФИО3

Установлено, что Администрацией города Щигры в адрес арендатора ФИО3 неоднократно: ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, направлялись претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, которые были исполнены частично, на сумму 140 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.Щигры и ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора аренды №, находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому все обязательства сторон по договору аренды прекращаются. В тот же день между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, соглашение о расторжении договора аренды прошло государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что арендатором ФИО3 ненадлежащим образом исполнялись принятые обязательства по внесению арендной платы по договору аренды №, в связи с чем требования администрации г.Щигры о взыскании задолженности являются обоснованными.

Согласно представленному администрацией г.Щигры расчету размер задолженности ФИО3 по арендной плате составляет 255 909 руб. 15 коп.

Однако, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных администрацией требований в связи со следующим.

Частью 1 ст.611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно ч. 2 ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В судебном заседании установлено, что в ходе проведения ФИО3 земляных работ на земельном участке по адресу: <адрес>, был поврежден подземный кабель ПАО Ростелеком, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было выдано предупреждение о запрете проведения работ без согласования их с ПАО Ростелеком. В период времени с ДД.ММ.ГГГГ по 17 час. ДД.ММ.ГГГГ на указанном участке Щигровским ЛТЦ были проведены ремонтно-восстановительные работы, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Щигровским ЛТЦ Курского филиала ПАО Ростелеком.

Также установлено, что работы по выносу кабеля связи из зоны застройки по <адрес>, были произведены ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Щигровским ЛТЦ Курского филиала ПАО Ростелеком.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась к Главе города Щигры с заявлением о перерасчете арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с невозможностью использования арендованного имущества по независящим от нее причинам, которое удовлетворено не было, что следует из сообщения Главы города Щигры от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, принимая во внимание, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендатор ФИО3 не имела возможности производить на земельном участке работы по строительству, суд приходит к выводу, что требования ФИО3 о перерасчете арендной платы и исключении из образовавшейся задолженности по арендной плате арендной платы за указанный период являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО3 в пользу МУ Администрация города Щигры Курской области задолженности по арендной плате в размере 234 188 руб. 43 коп. (255 909 руб. 15 коп. – (404 499, 75 руб. : 5 лет :365 дней) х 98 дней).

Доводы представителя администрации г. Щигры о том, что при подготовке документации по планировке территории для индивидуального жилищного строительства по <адрес> в <адрес>, в ходе проведения инженерных изысканий, сведений о нахождении на предоставляемых в аренду земельных участках подземных кабелей связи не имелось, запросы администрации г.Щигры, направленные в адрес ПАО Ростелеком о наличии обременений на данном земельном участке были оставлены без ответа, при публичных слушаниях по согласованию проекта представитель ПАО Ростелеком не присутствовал, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку судом достоверно установлено, что на земельном участке, предоставленном в аренду ФИО3, располагался кабель связи, что препятствовало арендатору использовать земельный участок по назначению. При этом, то обстоятельство, что администрация г. Щигры не была уведомлена об этом, в силу положений ч.1 ст.612 ГК РФ не освобождает арендодателя от обязанности отвечать за недостатки сданного в аренду имущества.

Вместе с тем, оснований для освобождения ФИО3 от арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ суд не находит.

В судебном заседании установлено, что действительно на земельном участке, предоставленном в аренду ФИО3, произрастали деревья и кустарники, до ликвидации которых земельный участок нельзя было использовать по назначению. Указанное обстоятельство следует из объяснений ФИО3, подтверждается показаниями свидетеля ФИО1, представленными фотографиями, а также не оспаривалось представителем истца (ответчика по встречному иску). При этом, как следует из представленных фотографий, высота и количество произрастающих на участке деревьев и кустарников, позволяли ФИО3 оценить состояние земельного участка, в том числе и в зимний период времени, и в случае несогласия с недостатками земельного участка, отказаться от заключения договора аренды либо потребовать его досрочного расторжения, в том числе, обратившись за судебной защитой, что ФИО3 сделано не было. Кроме того, как пояснила суду представитель администрации г.Щигры, стоимость предоставляемого в аренду земельного участка и была определена с учетом произрастающих на нем деревьев и кустарников.

Доводы ФИО3 о том, что она не могла точно установить границы предоставляемого ей в аренду земельного участка, судом отклоняются, поскольку как пояснила ФИО3, растительность находилась на всем земельном массиве, который предоставлялся гражданам в аренду для индивидуального жилищного строительства, что позволяло оценить состояние, в том числе и предоставляемого ей земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что администрация г.Щигры не может отвечать за недостатки переданного в аренду земельного участка в виде наличия на нем растительности, поскольку указанные недостатки должны были быть обнаружены ФИО3 во время осмотра земельного участка при заключении договора.

Ссылка ФИО3 на то, что в соглашение о расторжении договора аренды, указано на отсутствие претензий к ней, не являются основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды, образовавшейся в период действия договора.

В соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ с ФИО3 в доход муниципального образования «город Щигры» Курской области подлежит взысканию госпошлина в размере 5541 руб. 88 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Муниципального учреждения Администрация города Щигры Курской области удовлетворить частично.

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу Муниципального учреждения Администрация города Щигры Курской области задолженность по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ находящегося в государственной собственности земельного участка в размере 234188 (двести тридцать четыре тысячи сто восемьдесят восемь) руб. 43 коп.

Взыскать с ФИО3 в доход муниципального образования «город Щигры» Курской области государственную пошлину в размере 5541 руб. 88 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Щигровский районный суд Курской области в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме, с которым стороны могут ознакомиться 26.08.2019.

Судья Н.Н. Звягинцева