Решение № 2-1792/2018 2-1792/2018~М-14875/2017 М-14875/2017 от 20 июня 2018 г. по делу № 2-1792/2018

К делу №2-1792/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июня 2018 г. г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара

в составе председательствующего Токаревой М.А.

с участием прокурора Ким Н.В.

при секретаре Кондратюк А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и по встречному иску ФИО2 к ФИО1,, ФИО3, ФИО5, ФИО1,, ФИО6, третье лицо: Управление по вопросам семьи и детства МО г. Краснодар, Прокуратура Прикубанского округа г. Краснодара о выселении из жилого помещения и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании мнимой сделкой договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении объектов недвижимости - земельного участка кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., а также жилого дома общей площадью — <данные изъяты> кв.м., состоящего из 1 этажа, подвала, инвентарный номер: № кадастровый (условный номер): №, литер: А, а, а 1, расположенных по адресу: <адрес>, и применении последствий ничтожности сделки, признании за ФИО1 права собственности на земельный участок кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., а также жилой дом общей площадью — <данные изъяты> кв.м., состоящий из 1 этажей, подвала, инвентарный номер: №,кадастровый (условный номер): № литер: А, а, а 1, расположенные по адресу: <адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что в январе 2017г. к истцу обратился его брат — ФИО4 с просьбой одолжить ему большую сумму денежных средств, после того, как истец сообщил ему, что не имеет в наличии сумму в размере <данные изъяты> рублей, брат — ФИО4, предложил заключить договор займа указанной выше суммы под залог недвижимого имущества - а именно, принадлежащего истцу жилого дома и земельного участка.

Брат официально не трудоустроен, не имеет никакого имущества, ему необходимо было погасить имеющиеся у него долги, получить самостоятельно сумму займа в размере <данные изъяты> рублей ни в какой кредитной организации он не мог. ФИО4 сообщил, что знает ФИО2, которая предоставляет денежные средства под залог недвижимого имущества, для заключения договора от истца требовалось личное присутствие и документы на принадлежащее недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил от ФИО2 в долг денежные средства в размере <данные изъяты> рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ с условием выплаты ежемесячных платежей в размере 65 000 рублей - под залог квартиры. Документально между ФИО1 и ФИО2 был оформлен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с условием, что жилой дом с земельным участком будет в залоге, пока ФИО4 полностью не возвратит сумму займа в установленный срок.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, однако после заключения договора купли — продажи указанного недвижимого имущества ФИО2 не проживала и не проживает в доме, расположенном в <адрес>, не получала ключи от дома, не несла его бремя содержания. С ДД.ММ.ГГГГ в доме проживает истец со своей семьей: женой — ФИО3, несовершеннолетними детьми: ФИО5. ДД.ММ.ГГГГ пр., ФИО1,, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Кроме того, после заключения договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ истцом с ФИО2 был подписан договор найма (аренды) с преимущественным правом выкупа, который фактически устанавливал ежемесячные платежи по договору займа в размере 65 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была составлена расписка в получении ею <данные изъяты> рублей в счет платежей по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ С апреля по август 2017 г. истец самостоятельно перечислял денежные средства в размере 65 000 рублей на банковский счет ФИО2

В настоящее время ФИО2 уведомила истца о том, что если долг не будет погашен — ФИО2 выселит истца и его семью из спорного жилого дома и продаст его с целью получения денежных средств, ранее переданных ФИО4

В связи с изложенным полагает, что имеются основания для применения последствий ничтожной сделки, так как денежные средства были получены от ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ взаймы, а не по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком. Эта сделка является притворной. По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ цена недвижимого имущества составила <данные изъяты> рублей, однако указанную сумму никто не получал.

ФИО2 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО1, ФИО6, третье лицо: Управление по вопросам семьи и детства МО г. Краснодар, Прокуратура Прикубанского округа г. Краснодара о расторжении договора найма (аренды) с преимущественным правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО2 и ФИО1, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 суммы основного долга по ежемесячным арендным платежам в размере 520 000 рублей, а также пени за просрочку исполнения обязательств в размере <данные изъяты> рублей, выселении ответчиков из занимаемого ими жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ФИО2 в декабре 2016 года занималась поиском домовладения с целью приобретения. Обзванивая различные объявления в сети интернет она наткнулась на объявления риэлтора - ФИО21, который стал предлагать различные варианты, среди которых был жилой дом общей площадью - <данные изъяты> м2, расположенный на земельном участке предназначенном под индивидуальное жилищное строительство площадью - <данные изъяты>, по адресу: <адрес>

В середине декабря 2016г. ФИО2 совместно с риэлтором ФИО21 прибыла на осмотр вышеуказанного домовладения. Показ дома осуществлял собственник данного объекта - ФИО1,. Проведя осмотр домовладения ФИО1, озвучил «окончательную» стоимость данного объекта недвижимости в размере <данные изъяты> руб. После осмотра указанного домовладения в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 произвела осмотр еще нескольких объектов недвижимости. Стоит отметить, что в данный период времени данный гражданин ФИО1, неоднократно звонил и интересовался о своем решение о покупке его домовладения. В ходе телефонных разговоров он советовал на временные финансовые сложности и о готовности «хорошо уступить при быстром наличном расчете». Обращает внимание, что продажу своего дома в ипотеку данный гражданин не рассматривал. В ходе размышлений и после очередного звонка ФИО1, с просьбой о покупке его домовладения за <данные изъяты> рублей, ФИО2 приняла решение купить вышеуказанное домовладение у данного гражданина. В короткий промежуток времени ФИО1, подготовил полный пакет документов для совершения сделки купли продажи домовладения, а именно: супруга - ФИО3 дала нотариальное согласие на продажу указанного домовладения; с регистрационного учета были сняты все прописанные лица (взята справка об отсутствии прописанных лиц и предоставлена домовая книга с отсутствием прописанных лиц); погашены все имеющиеся задолженности по коммунальным платежам; предоставлены свежие выписки из ЕГРП на дом и земельный участок с отсутствием арестов или обременений.

Удостоверившись в серьезности намерений продавца и юридической чистоте совершаемой сделки, риэлтор - ФИО21 назначил дату совершения сделки по купли-продажи вышеуказанного дома. ДД.ММ.ГГГГ, с целью нежелания контактировать с большой суммой наличных денег, ФИО2 еще раз предложила ФИО1 провести расчёт путем перечисления денежных средств на его банковский счет, на что повторно получила отказ. Как позже выяснилось в отношение ФИО1 и его родного брата - ФИО4 Службой судебных приставов РФ ведется ряд исполнительных производств о взыскании задолженностей по неисполненным финансовым обязательствам (в том числе и по уголовным делам).

Непосредственно при проведении сделки купли-продажи в МФЦ г. Краснодара в присутствии риэлтора - ФИО21, ФИО2 передала ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты> руб. после чего сдали документы регистратору. В момент заполнения регистрационных бланков регистратор задала продавцу ФИО1 вопрос касаемо того, произведен ли с ним полный расчет. Получив подтверждение полного расчета от продавца, регистратор продолжила прием документов для совершения сделки купли-продажи. Таким образом сделка была окончена.

Данное домовладение приобреталась с целью дальнейшей сдачи в аренду и возможной последующей перепродажи. Озвучив свои намерения гражданину ФИО1, получила от него встречное предложение о найме им дома. По обоюдному заключили договор аренды вышеуказанного домовладения с возможностью последующего выкупа данного домовладения. Типовые бланки договора аренды с возможностью выкупа подготовил ФИО1

В предложенном им договоре была допущена опечатка, а именно неправильно заполнена стоимость обратного выкупа объекта недвижимости (<данные изъяты> рублей). Экземпляр договора ФИО2 был подписан с корректировкой суммы в договоре аренды (<данные изъяты> рублей) и обратного выкупа и примечанием в конце текса договора «исправленному верить». Гражданин ФИО1, сказал, что в кратчайшие сроки подготовит новый договор с корректной суммой и переподпишет его. В дальнейшем гражданин ФИО1,, ссылаясь на свою занятость, уклонился от переподписания указанного договора аренды поясняя, это тем что «главное зафиксирована сумма ежемесячных арендных платежей за домовладение, которые его устраивают».

С января 2017 по март 2017 гражданин ФИО1, своевременно вносил арендную плата за домовладение. С апреля 2017 по июнь 2017 год арендная плата вносилась с просрочкой и не в полном объеме. С июля 2017 и по настоящее время поступление арендных платежей прекратилось полностью. В период с июля 2017 по октябрь 2017 год неоднократно проводила беседы с гражданином ФИО1, в ходе которых он объяснял отсутствие платежей, временной трудной финансовой ситуации, обещал, что в кратчайшие сроки он погасит все задолженности.

В ноябре 2017 года ответчик рассказал, что после совершения сделки купли-продажи он отдал деньги своему родному брату - ФИО4 на погашение долгов последнего и в настоящее время денег для оплаты аренды у него нет.

В декабре 2017 года ФИО2 потребовала от гражданина ФИО1 освободить принадлежащее ей на праве собственности домовладение и вернуть долг, на что он ответил, что находится в тяжелой жизненной ситуации. Брат его обманул и он подал на него в суд, платить аренду ему нечем. Указывал, что из дома ему переезжать по месту прописки не хочется, т.к. он надеется на возврат долга его братом и о последующем выкупе моего домовладения. С середины декабря 2017 года по январь 2018 года гражданин ФИО1, не выходил на связь.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО7 просили свой иск удовлетворить, против удовлетворения встречного иска возражали.

В судебном заседании ответчица по встречному иску ФИО3 подержала первоначальный иск, поскольку не давала разрешение на заключение договора купли-продажи, ее согласие было только на заем, против удовлетворения встречного иска возражала по тем же основаниям.

В судебном заседании представитель ответчицы ФИО2 по доверенности ФИО8 против первоначального иска возражала, на удовлетворении встречного иска настаивала.

В судебном заседании представитель Управления по вопросам семьи и детства МО г. Краснодар по доверенности ФИО9 в удовлетворении исковых требований ФИО2 о выселении семьи ФИО19 из спорного домовладения просила суд отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск ФИО1 не подлежащим удовлетворению, а встречный иск ФИО2 – обоснованным, суд считает в первоначальные исковые требований подлежат удовлетворению, встречные исковые требования - отклонению.

Судом по делу установлено, что ФИО1,, ДД.ММ.ГГГГ г.р., с ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником жилого дома литер А, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, Литер: A, a, al, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, серия №. А также jy являлся собственником земельного участка, кадастровый №, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, серия №

Кроме собственных средств, в строительство нового жилого дома, расположенного на принадлежащем ФИО1 земельном участке, также были вложены средства материнского капитала, выданного супруге — ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости за <данные изъяты>.

Супруга истца ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ. дала нотариально удостоверенное согласие на заключение данной сделки.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, однако после заключения договора купли-продажи указанного недвижимого имущества ФИО2 не проживала и не проживает в доме, расположенном в <адрес>, однако после заключения договора купли — продажи указанного недвижимого имущества ФИО2 не проживала и не проживает в доме, расположенном в <адрес>, не получала ключи от дома, не несла его бремя содержания. С ДД.ММ.ГГГГ в доме проживает истец со своей семьей: женой — ФИО3, несовершеннолетними детьми: ФИО5. ДД.ММ.ГГГГ пр., ФИО1,, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

При этом ФИО1 и все члены его семьи снялись с регистрационного учета по указанному адресу. Однако, иного жилья они в собственности не имеют.

Согласно заключенному между сторонами договору найма (аренды) с преимущественным правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1 (Арендатор) обязуется регулярно вносить ответчице ФИО2 (Арендодателю) арендную плату за пользование объектами. П.3.2 устанавливает, что арендная плата составляет 65 000 рублей в месяц и вносится должна не позднее 18 числа каждого месяца (п 3.1).

Согласно п. 4.4 данного договора установлено, что в случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 2% от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п.4.5 данного договора указано, что в случае просрочки в неуплате или неполно-частичной задолженности арендной платы сроком более одного месяца или задолженности свыше 65 000 рублей Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть данный договор без уведомления Арендатора.

Согласно ст. 170 ГК РФ Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Оценивая в совокупности представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что воля сторон при заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком была направлена не на передачу вещи, и ее оплате, а на передачу денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей в заем под залог недвижимого имущества. Юридическое значение для правильного рассмотрения и разрешения настоящего дела имеют обстоятельства о том, что после регистрации за собой перехода права собственности, ответчица никак не осуществляла правомочия собственника, то есть не имела материального интереса в отношении спорного недвижимого имущества. Таким образом, стороны фактически прикрывали возникшие между ними правоотношения по займу <данные изъяты>. с условием выплаты 65 000руб. ежемесячно в качестве процентов за пользование суммой займа, по залог жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>

Следовательно, исходя из положений ч. 2 ст. 170 ГК РФ, данную сделку следует признать притворной и применить к ней правила, которые стороны в действительности имели в виду, т.е. правила договора займа под залог недвижимого имущества.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 191-194 ГК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ., заключенных между ФИО1, и ФИО2 в отношении объектов недвижимости - земельного участка кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., а также жилого дома общей площадью — <данные изъяты> кв.м., состоящего из 1 этажа, подвала, инвентарный №, кадастровый (условный номер): №, литер: А, а, а 1, расположенных по адресу: <адрес>, - притворной сделкой.

Применить к данной сделке правила договора займа на сумму <данные изъяты>., с условием выплаты 65 000руб. ежемесячно в качестве процентов за пользование суммой займа, под залог земельного участка кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., а также жилого дома общей площадью — <данные изъяты> кв.м., состоящего из 1 этажа, подвала, инвентарный №, кадастровый (условный номер): №, литер: А, а, а 1, расположенных по адресу: <адрес>

Данное решение является основанием для прекращения в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО2 в отношении объектов недвижимости - земельного участка кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., а также жилого дома общей площадью — <данные изъяты> кв.м., состоящего из 1 этажа, подвала, инвентарный №, кадастровый (условный номер): № литер: А, а, а 1, расположенных по адресу: <адрес>; основанием для государственной регистрации права собственности на данное недвижимое имущество за ФИО1, ; а также основанием для государственной регистрации права залога на данное недвижимое имущество в пользу залогодержателя ФИО2.

В иске ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО1,, ФИО6, третье лицо: Управление по вопросам семьи и детства МО г. Краснодар, Прокуратура Прикубанского округа г. Краснодара о выселении из жилого помещения и взыскании денежных средств – отказать.

На решение моджет быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснрдара в течение месяца.

Судья: