Решение № 2-3698/2024 2-725/2025 2-725/2025(2-3698/2024;)~М-3269/2024 М-3269/2024 от 29 июля 2025 г. по делу № 2-3698/2024

Дело № 2-725/2025

УИД 69RS0036-01-2024-009406-95


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Тверь 02 июля 2025 года

Заволжский районный суд города Твери в составе

председательствующего судьи Никифоровой А.Ю.

при секретаре Кулагиной Е.Н.

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талант -Тверь» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском, уточнённым в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Специализированный застройщик «Талант -Тверь» в котором просили:

Взыскать с ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Тверь» ИНН: <***>, ОГРН: <***> стоимость расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства квартиры по адресу: <адрес>, в размере 164042 руб. 40 коп. в пользу истцов: ФИО3 - 81021 руб. 20 коп. и ФИО4 - 81021 руб. 20 коп.

Взыскать в пользу истца ФИО3 с ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Тверь» ИНН: <***>, ОГРН: <***>, ОГРН <***> компенсацию морального вреда в размере 60 000 руб.00 коп.

Взыскать в пользу истца ФИО4 с ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Тверь» ИНН: <***>, ОГРН: <***>, ОГРН <***> компенсацию морального вреда в размере 60 000 руб.00 коп.

Взыскать в пользу истца ФИО3 с ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Тверь» ИНН: <***>, ОГРН: <***> штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной истцу за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона от 07.02.1992 № 2300-1).

Взыскать в пользу истца ФИО4 с ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Тверь» ИНН: <***>, ОГРН: <***> штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной истцу за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона от 07.02.1992 № 2300-1).

Взыскать в пользу истцов расходы по оплате услуг экспертной организации в размере 60000 руб.

В обоснование иска указано, что 14 июля 2023 года между ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Тверь», (далее - по тексту «Ответчик») и ФИО3 (далее - по тексту «Истец 1») и ФИО4 (далее - по тексту «Истец 2»), был заключен Договор участия в долевом строительстве Жилого дома № НТ2/134 (далее- Договор)

Истцы исполнили свои обязательства перед ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Тверь» надлежащим образом в соответствии с условиями Договора.

31.10.2024 г был подписан сторонами Акт приема передачи квартиры по адресу: Тверская область, городской округ Тверь, <...>.

Истцы, усомнившись в надлежащем исполнении ООО «Специализированный Застройщик «Талан- Тверь» обязательств по Договору были вынуждены обратиться в экспертную организацию для подтверждения факта наличия в квартире по адресу: <адрес> строительных недостатков и определения суммы расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.

Несоответствие качества квартиры выражается в наличии дефектов, перечень которых отражен в ведомости дефектов, содержащейся в экспертном заключении № подготовленного экспертной организацией ООО «Экспертный центр «ТЕХПРОМНАДЗОР».

Сумма расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, согласно экспертного заключения № составила 373 514 руб. 40 коп.

Недостатки в отделке указанной квартиры и другие дефекты не устранены ответчиком, что нарушает право истцов относительно качества, предусмотренные ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.

Обоснованность претензий истцов и выводов специалиста, проводившего досудебное исследование, в ходе рассмотрения дела были подтверждены выводами судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, которая судом была назначена к производству в ООО «ЦПО Партнер», по результатам проведения которой в суд было представлено экспертное заключение № от 27 мая 2025г. Согласно выводов судебной экспертизы факт наличия в квартире дефектов производственного характера был подтвержден, определен характер - устранимы и рассчитана сумма стоимости работ и материалов необходимых для устранения дефектов производственного характера, которая составила 164042 руб. 40 коп.

Производство работ ответчика с недостатками сторонами не оговаривалось и соглашения об этом не достигалось, наоборот, согласно условий договора Ответчик принял на себя обязательство осуществить строительные работы в строго соответствии с действующим законодательством и требованиями нормативных документов, определяющих параметры качества подлежащих производству работ.

Результаты судебной экспертизы свидетельствуют о том, что ответчик имеющиеся дефекты производственного характера не устранил, что нарушает право истцов относительно качества, предусмотренные ст. 4 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.

Истцам был причинен моральный вред, выраженный в претерпевших нравственных переживаниях, от неудобств, созданных Ответчиком в связи с ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств, в том числе выразившихся и в предоставлении квартиры, качество которой не соответствует нормам. Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» подлежит возмещению, размер компенсации которого Истцы определяют в размере 120 000 руб.

Истцы просят суд принять во внимание, что при установлении факта нарушения Ответчиком прав потребителя - не исполнение требований потребителя, установленных законом, с Ответчика надлежит взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»)

Нормы законодательства РФ не содержат положений, позволяющих судам по собственной инициативе снижать размер установленного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафа.

Учитывая изложенное, истцы просят, в случае поступления от ответчика заявления об уменьшении размера штрафа, дать оценку доводам ответчика, приняв во внимание, что ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, принявшим на себя обязательства по соблюдению требований законодательства РФ, в том числе и по соблюдению прав дольщиков и потребителей, извлекая от своей коммерческой деятельности доход, обязан обеспечить выполнение работ и/или оказание услуг в объеме и в качестве, определяемом и регулируемом действующим законодательством и не нарушающим права, в данном случае истца. Изложенное, относит расходы ответчика при исполнении принятых обязательств, а так же в случае удовлетворения судом исковых требований истца, расходы которые ответчик должен будет понести для исполнения судебного акта - к расходам, риск образования которых обусловлен риском коммерческой деятельности ответчика, т.к. не имелось препятствий и обстоятельств надлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по Договору участия в долевом строительстве № НТ2/134 от 14.07.2023 г. и требованиями нормативных документов, определяющих критерии качества в сфере строительства.

Истцы ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, направили своего представителя, в исковом заявлении просили рассмотреть дело в сое отсутствие.

В судебное заседание представитель истцов ФИО1 поддержала и просила удовлетвориться исковые требования в полном объеме, ссылаясь на доводы изложенные в исковом заявлении с учетом их уточнений.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении в полном объеме, ссылаясь на доводы изложенные в возражениях на иск. В сложившейся ситуации считает, что имеются основания для снижении штрафных санкций на основании ст. 333 ГК РФ.

В судебное заседание третье лицо ООО «Олимп», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя не направило, ходатайств об отложении слушанием дела не представило.

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещённых надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ в редакции действующей на момент заключения договора) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) (в редакции действующей на момент заключения договора) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 4 ст. 7 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего ФЗ.

Из содержания указанных норм права следует, что основанием для отказа от принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства является только такое несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям, которое приводит к ухудшению его качества или делает его непригодным для предусмотренного договором использования.

Согласно ст. 10 указанного закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 14.07.2023 года между ООО «Специализированный застройщик «Талант-Тверь» ( застройщик) с одной стороны и ФИО4, ФИО3 ( участник 1, и Участник -2,) с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №НТ2/134, по условиям которого застройщик обязуется построить ( создать) своими силами или с привлечением третьих лиц жилой дом и, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать соответствующий объект долевого строительства участнику в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику в общую совместную собственность, а участник обязуется в порядке и на условиях, установленных настоящим договором уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в экспликацию жилого дома.

Согласно п. 1.1.2 Договора объектом долевого строительства является структурно обособленное жилое помещение со следующими характеристиками: квартира № условный 134, № секции 1, № этажа 3, количество комнат 1, площадь помещений, в том числе вспомогательных составляет 34.89 кв.м, из них: комната 15.58 кв.м, кухня 9.86 кв.м, санузел 4.45 кв.м. прихожая 5 кв.м. Наличии лоджии 1. – 1.43 кв.м.. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства: сумма общей площади и площади балкона/лоджии/террасы с понижающим конфидентом 37.75 кв.м.

Согласно п. 1.4 договора объект долевого строительства передается участнику застройщиком по настоящему договору в состоянии (качественные характеристики), определённом в Приложении № к настоящему договору. Если в Приложении № какой-либо вид работ и/или оборудование не указано, оно выполнению и/или установке не подлежит.

Согласно п. 1.5 Договора срок передачи объекта долевого строительства участнику - не позднее 29 июня 2024 года.

Согласно п. 2.1 договора на момент заключения настоящего договора цена договора соответствует денежной сумме в размере 4072260 руб. Расчет по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости производится с использованием счета эскроу. Открытого на имя депонента ( участника долевого строительства) в уполномоченном банке (эскроу-агенте ) на который предусмотрено перечисление денежных средств любым способом, не противоречащим действующему законодательству.

Согласно п.2.2.1 Договора основания перечисления застройщику (бенефициару) депонированной суммы: разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Согласно п. 2.6 Договора цена договора, в том числе стоимость 1 кв.м, может быть изменена по соглашению сторон в случае изменения в объекте долевого строительства, изменения характеристик и(или) состава, и(или) включения дополнительных опций в объект, и(или) включения элементов чистовой отделки и(или) в случаях прочих изменений в объекте. В указанных случаях стороны заключают соответствующее соглашение об изменении условий настоящего договора, в котором предусматривают, в том числе ( но не исключено) состав, характеристики, цену 1 кв.м.. объекта долевого строительства.

Согласно п.3.1 Договора застройщик обязуется обеспечить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству жилого дома в объеме предусмотренном проектно-сметной документацией. Получить разрешение на ввод жилого дома /секции жилого дома в эксплуатацию ( п. 3.1.4)

Согласно п. 3.2.2 Договора застройщик вправе самостоятельно вносить в проект жилого дома и/или объект долевого строительства архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства жилой дом в целом и объект долевого строительства в частности будут отвечать требованиям проектной документации, настоящему договору и действующим нормативам.

Согласно п. 3.3.3. Договора участник вправе получить объект долевого строительства, определенный условиями настоящего договора после полной оплаты его стоимости и выполнения всех своих обязательств по расчетам.

Согласно п. 4.1 Договора качество объекта долевого строительства, который будет передан участнику застройщиком по настоящему договору, должно соответствовать условиям настоящего договора, требованиям СНиП, проектной документации.

Гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства устанавливается 5 лет. Гарантийный срок на отделочные работы устанавливается 1 год. Указанные гарантийные сроки исчисляются со дня передачи объекта долевого строительства (п. 4.2).

Все обнаруженные в течение гарантийного срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре объекта долевого строительства и подписании Акта приема-передачи, должны быть устранены застройщикам самостоятельно или с привлечением иных лиц в теней 45 календарных дней с момента уведомления участником об этих недостстках.

Согласно п. 4.5 Договора застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаружении в течение гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долеовго строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий ( включая в себя истечение сроков службы элементов отделки, систем инженерно- технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий указанных в Приложении №3 к настоящему договору и в инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства), нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящий в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки ( дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно п. 5.3 Договора в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку ( пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником является гражданин, предусмотренная настоящим пунктом неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п. 5.4 Договора сроки оплаты неустойки (иных штрафных санкций определяются условиями настоящего договора. Если для выплаты неустойки ( иных штрафных санкций) срок условий договором не определен, то стороны согласились установить следующий срок выплаты неустойки ( пени) за просрочку исполнения обязательства по настоящему договору в добровольном порядке в течение 30 календарных дней, с момента получения соответствующего требования. Сторона, выдвинувшая требования об уплате неустойки должна предоставить соответствующий расчет и банковские реквизиты для перечисления денежных средств с указанием получателя.

Согласно п. 6.1 договора настоящим участник уведомлен, что в процессе строительства возможны архитектурные, структурные и иные изменения, замена строительных материалов и оборудования, а также иные модификации, осуществляющиеся путем внесения изменений и (или) корректировок в проектную документацию Жилого дома в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

Факт оплаты по договору долевого участия истцом в размере 4072260 руб. стороной ответчика не оспаривается и подтвержден письменными доказательствами.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Учреждении Росреестра Тверской области в установочном законом порядке.

Согласно разрешению № на ввод многоквартирного дома, в котором находится указанная в договоре участия в долевом строительстве квартира, многоквартирный дом введен в эксплуатацию 30.07.2024 г.

31.10.2024 года между сторонами подписан Акт приема-передачи квартиры 10, что не оспаривалось сторонами по делу.

Из выписки ЕГРН следует, что право собственности на квартиру, общей площадью 35.1 кв., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 35.1 кв.м зарегистрировано за истцами ФИО4 и ФИО3 на праве общей совместной собственности 05.11.2024 года.

Судом также установлено, что 08.08.2024 года истцы обратились в экспертную организацию ООО «Экспертный центр «Техпромнадзор» для подтверждения факта наличия в квартире по адресу: <адрес> строительных недостатков и определения суммы расходов на устранения недостатков объекта долевого строительства.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертный центр «Техпромнадзор» №.2024 от 31.10.2024 года ФИО5 жилое помещение по адресу: <адрес> имеет недостатки качества отделочных и монтажных работ. Полный перечень недостатков (дефектов) и их объем приведен в ведомости (приложение №). Причиной выявленных недостатков являются нарушения технологии проведения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства жилого дома. Стоимость затрат на устранение дефектов в квартире, по состоянию на 08.08.2024 года составляет с учетом НДС 373514 руб.

Основываясь на данном заключении, 14.11.2024 года истцы направили в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков, а в случае отказа в удовлетворении требования об устранении строительных недостатков в квартире выплатить истцам в порядке досудебного урегулирования денежную компенсацию в размере стоимости устранения недостатков в сумме 314514 руб. 40 коп., выплатить компенсацию расходов на оплату услуг экспертной организации ООО «ЭЦ «Техпромнадзор» в размере 600000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 60000 руб., каждому.

Факт направления претензии и ее получение ответчиком 18 ноября 2024 года, подтвержден отчетом об отслеживании с трек -номером № и не оспаривается стороной ответчика.

На момент обращения в суд с иском недостатки объекта долевого строительства не были устранены ответчиком в добровольном порядке, как и не были выплачены денежные средства для их устранения.

В связи с возникшим спором в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика определением суда от 19.03.2025 года по делу назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «ЦПО Партнер».

Согласно выводам экспертов в заключении ООО «ЦПО «Партнер» № определить соответствие качества объекта долевого строительства по адресу: <адрес>, проектной и разрешительной документации на жилой дом по адресу: <адрес> не представляется возможным в связи с тем, что в разрешительной документации сведения о квартире не приведены, а проектная документация на жилой дом в материалах дела отсутствует.

Перечень отделочных работ, выполненных работ в <адрес>, соответствует перечню, указанному в Приложении № к договору участия в долевом строительстве № от 14.07.2022.

Дефект дверного блока входной двери в <адрес>, выраженной в сколах краски на дверной коробке из металлопрофиля в соответствии с п. 5.4.3, п. 6.10 ГОСТ 31173-2016 «блоки дверные стальные. Технические условия» относится к малозначительным дефектам.

Производство обойных работ в квартире (прихожей) <адрес> не соответствует требованиям п. 7.6.10 и п.7.6.15 СП 71.13330.2017 «Изолированные и отделочные покрытия».

Покрытия пола из плитки керамической в коридоре ( прихожей) <адрес> не соответствует требованиям таблицы 7.6 СП 71.13330.2017 «Изолированные и отделочные покрытия» в части величины уступов между смежными плитками.

Покрытия пола из плитки керамогранитной в санузле <адрес> не соответствует требованиям таблицы 7.6 СП 71.13330.2017 «Изолированные и отделочные покрытия» в части ширины швов.

Покрытия пола из плитки керамогранитной в санузле <адрес> не соответствует требованиям таблицы 7.6СП71.13330.2017 «Изолированные и отделочные покрытия» в части величины уступов между смежным плитками.

Наличники двери санузла <адрес> не соответствуют требованиям п. 9.25 СТО НОСТРОЙ 2.11161-2014.Производство обойных работ в помещении кухни <адрес> не соответствует требованиям п. 7.6.10. и п. 7.6.15 СП 71.13330.2017 «Изолированные и отделочные покрытия»

Производство обойных работ в помещении комнаты <адрес> не соответствует требованиям п. ДД.ММ.ГГГГ. и п. ДД.ММ.ГГГГ СП 71.13330.2017 «Изолированные и отделочные покрытия»

ФИО6 верхнего отделочного слоя длиной 20 мм в углу панели ламината в помещении кухни <адрес> носит эксплуатационный характер. Установить время возникновения повреждения не представляется возможным.

Все иные выявленные недостатки отделки <адрес>, помимо недостатка, указанного в ответе 1 на вопрос №, являются производственными. Все выявленные недостатки отделки <адрес> являются устранёнными.

Подтвердить или опровергнуть факт проведения истцом в квартире ремонтных работ, работ по переустройству, перепланировке и иных работ после приемки по акту сдачи-приемки квартиры, которые могли повлиять на качество объекта, не представляется возможным в связи с тем, что в материалах дела отсутствуют какие-либо материалы, в т.ч фотографии позволяющие определить состояние <адрес> до приемки по акту сдачи-приемки.

Стоимость устранения выявленных недостатков объекта долевого строительства квартиры по адресу: <адрес>, в ценах, действующих на момент производства экспертизы составляет 164042 руб.

Для устранения выявленных строительных недостатков замена штучных изделий ( оконные или дверные блоки и т.п.) на новые, не требуется. Стоимость годных остатков, которые могли бы возникнуть при устранении выявленных недостатков <адрес>, составляет 0 руб.

Допрошенные в ходе судебного разбирательства экспертизы ФИО7 и ФИО8 подтвердили данное ими заключение, дополнительно указали, что первоначально осмотр спорного объекта долевого строительство не производился, поскольку не были предоставлены застройщиком документы. Второй осмотр состоялся 26 числа. При этом при осмотре сразу были выявлены дефекты кухни и прихожей, некачественно поклеены обои, монтаж окон был произведен некачественно в кухни, монтаж дверных проемов. При составлении заключения эксперт- строитель исходил из визуального осмотра помещения и документов имеющимся в материалах дела и договор долевого участия с приложением. При этом в материалах дела отсутствует проектная документация на жилой дом. Сам факт отсутствия данных документов не опровергает выводы экспертизы о некачественном проведении отделочных работ, поскольку они не соответствуют СП 71.13330.2017. В экспертизе указано, что имеются дефекты производственного характера. В деле приложены документы об отделки помещений указанных в приложении к договору и сам договор, из которых исходили эксперты. При определении стоимости восстановительных работ учитывались также скрытые работы, в том числе монтаж и демонтаж, все заложено в программе.

Оценивая заключение экспертов, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд пришел к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно соответствует материалам дела, эксперты дали конкретные ответы на поставленные судом вопросы, были предупреждены по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем у них отобрана подписка, имеют достаточный опыт и обладают необходимой квалификацией для установления указанных в экспертном заключении обстоятельств

Таким образом, из заключения экспертов следует, что объект, подлежащей передаче истцам по договору участия в долевом строительстве, не соответствовал условиям договора и до настоящего времени имеет недостатки и дефекты, допущенные ответчиком в ходе выполнения строительных, монтажных и отделочных работ, которые ответчик не устранил.

С учетом того, что обе стороны согласны с заключением судебной экспертизы, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявляли, суд полагает установленным, что размер расходов необходимых для устроения недостатков объекта долевого строительства равен 164042.40 руб.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и принимая во внимание заключение судебной экспертизы суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания с ответчика стоимости восстановительных работ в размере 164042 руб. для устранения выявленных недостатков объекта долевого строительства в пользу истцов в солидарном порядке, поскольку возмещение расходов на устранение недостатков работы является способом защиты прав истца, предусмотренным также Законом Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" и поскольку ответчик является лицом, принявшим на себя обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, поэтому должен отвечать перед истцами за недостатки работ.

При этом судом обращено внимание, что заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве не содержит положений, допускающих одностороннее изменений его условий.

При этом требования истцов о взыскании в равно долевом порядке в пользу каждого истца стоимости восстановительных работ не подлежат удовлетворению, поскольку из выписки ЕГРН следует, что право собственности на объект долевого участия в строительстве зарегистрирован за истцами на праве общей совместной собственности.

Довод представителя ответчика в обоснование заявленных возражений о том, что недостатки в объекте долевого строительства несущественные, и не исключают возможности использовать объект по назначению, в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при этом не были оговорены в акте приема-передачи, в связи с чем отсутствуют основании для взыскания стоимости для их устранения, суд находит несостоятельным по следующим основаниям.

Действительно, в соответствии со ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, согласно части 2 статьи 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. № 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Таким образом, в случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а если акт подписан сторонами, то праве потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства и их устранения в разумный срок.

Вместе с тем, судом учтено следующее, что согласно ст. 3 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения, в том числе в ст. 10, регулирующую ответственность за нарушение обязательств по договору.

В частности, ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена ч. 4 следующего содержания: "при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3 % от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом".

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Таким образом, с 01.01.2025 г. при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика (стоимость устранения недостатков, неустойка за неисполнение требования участника долевого строительства, а также штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке) не может превышать 3% от цены договора.

3% процента от цены договора участия в долевом строительстве № НТ2/134 от 14.07.2023 от суммы 4072260 руб. составляет 122167 руб.80 коп.

Таким образом, поскольку стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства превышает три процента от цены договора участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры, в размере 122167руб.80 коп.

Согласно ч. 2 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Суд находит обоснованными требования истцов о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, учитывая, что компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков, суд усматривает вину застройщика в нарушении условий договора и передачи объекта долевого строительств с не оговоренными недостатками и не устраненными в добровольном порядке.

Поскольку судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцов, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 20000 руб., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцами сумма компенсации явно завышена.

Согласно ч. 3 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно Постановлению от 26 декабря 2024 г. № 1916 в редакции Постановления от 19.06.2025 года № 925, вступившими в силу со дня официального опубликования (опубликовано на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 20.06.2025) о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326, неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

При этом, как следует из ч. 3 вышеуказанного Постановления, особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Поскольку претензия была направлена истцами ответчику в период действия моратория, с учетом положений Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, Постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 № 1916, от 19.06.2025 № 925, штраф взысканию с ответчика не подлежит.

Кроме того, суд отмечает, что в силу вышеуказанных положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ требования об уплате неустойки (штрафов, пеней) подлежат включению в общую сумму, подлежащую взысканию с застройщика, которая не может превышать 3% от цены договора, при этом стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства взыскана судом в размере 3% от цены договора, в связи с чем, сверх указанной суммы в силу закона штраф не может быть взыскан.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При распределении судебных расходов, суд в соответствии со ст. 98 ГПК РФ приходит к выводу, что с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию документально подтвержденные связанные с рассмотрением настоящего дела расходы на проведение внесудебной экспертизы в размере 60000 руб., которые суд признает необходимыми для обращения в суд, в том числе для определения цены иска.

Вместе с тем, поскольку требования истцов удовлетворены частично в размере 74% (122167.80 руб./164042.40), то с учётом принципа пропорциональности удовлетворенных требований с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 60000 руб. х 74% = 44400 руб.

При этом суд отмечает, что поскольку квартира находится в общей совместной собственности истцов, что следует из выписки из ЕГРН, стоимость восстановительного ремонта, судебные расходы, компенсация морального вреда, подлежат взысканию в пользу истцов солидарно.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования Тверской области городской округ город Тверь подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 665 руб. (за требования неимущественного характера 3000 руб. и имущественного характера 4665 руб.)

Согласно ч. 1 ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 года включительно.

С учетом вышеуказанного положения ГПК РФ и на основании Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326, в редакции Постановления Правительства РФ от 19 июня 2025 года № 925, суд считает необходимым представить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков на срок до 31 декабря 2025 года включительно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талант -Тверь» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талант -Тверь» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №), ФИО4 ( ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в солидарном порядке стоимость устранения строительных недостатков в размере 122167 рублей 80 копеек, компенсацию морального вреда в размере 20000 рулей 00 копеек, расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 44400 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талант -Тверь» отсрочку исполнения решения суда по настоящему гражданскому делу в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков сроком до 31 декабря 2025 года включительно.

Взыскать с Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талант -Тверь» (ИНН <***> ОГРН <***>) государственную пошлину в бюджет муниципального образования Тверской области городской округ город Тверь в размере 7 665 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Заволжский районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. Председательствующий: А.Ю.Никифорова

Мотивированное решение суда изготовлено 30 июля 2025 года.

Председательствующий: А.Ю.Никифорова