Решение № 3А-306/2019 3А-306/2019~М-295/2019 М-295/2019 от 17 сентября 2019 г. по делу № 3А-306/2019

Дело № 3а-306/2019


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

18 сентября 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Мироненко О.Н.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в котором указала, что является одним из соарендаторов земельного участка, находящего по адресу: ............... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) ФИО1 просила установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2018 года в сумме 8 526 856 рублей (в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области и соарендаторы ФИО4 и ФИО5

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал указанные требования.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 не возражала против удовлетворения требований в уточненной редакции.

Иные лица, участвующие в деле, в суд к назначенному времени не явились.

ФИО5 в лице финансового управляющего Куц И.А. и ФИО4 в дополнения к своим письменным отзывам указали на поддержку требований ФИО1 в приведенный выше редакции, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Комитет по управлению имуществом (КУИ) г. Волгодонска ходатайствовал о проведении судебного разбирательства в отсутствие своих представителей.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13 марта 2017 года № 37, заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска, ФИО4, ФИО1 и ФИО5 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ............... площадью 2 119 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – социальное обслуживание, дошкольное, начальное и среднее образование, среднее и высшее профессиональное образование, обеспечение научной деятельности, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, общественное управление, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...............

По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 20 июня 2018 года в сумме 14 522 057,94 рублей.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 26 марта 2019 года № 013.03-19, составленный оценщиком ............... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 20 июня 2018 года составляла 6 270 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 20 августа 2019 № 47-2019 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ............... рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 июня 2018 года составляла 8 526 856.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, заключение судебной экспертизы оспорено не было.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (41%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, заявленная административным истцом при уточнении требований, административными ответчиками не оспаривалось.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 45 000 рублей. Данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ............... площадью 2 119 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – социальное обслуживание, дошкольное, начальное и среднее образование, среднее и высшее профессиональное образование, обеспечение научной деятельности, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, общественное управление, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..............., равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2018 года в размере 8 526 856 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 10 июля 2019 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 20 сентября 2019 года

Судья О.А.Руднева