Решение № 2А-34/2017 2А-34/2017~М-41/2017 3А-34/2017 М-41/2017 от 10 октября 2017 г. по делу № 2А-34/2017

дело № 3а-34/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 октября 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Политовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1, действуя через своего представителя - адвоката Питенину В.В., обратился в суд с названным административным иском, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по состоянию на 09 сентября 2016 г. равной рыночной стоимости 6 147 000 рублей.

Требования мотивировал тем, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему. На земельном участке расположено принадлежащее ФИО1 на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение № №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена в размере 17 443 634,46 руб.

Однако согласно отчету № № об оценке рыночной стоимости, выполненному оценщиком Р.Е.П.., рыночная стоимость участка по состоянию на 09.09.2016 г. составляет 6 147 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - комиссия) от ДД.ММ.ГГГГ г. отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к нарушению прав административного истца, поскольку размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «ЛокалНет+».

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель Питенина В.В., основываясь на заключении эксперта, полученном по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, административные исковые требования уточнили, просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 09.09.2016 г. равной 8 184 000 рублей.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО6 не возражала против удовлетворения уточнённых административных исковых требований.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, ООО «ЛокалНет+», заинтересованные лица - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы передало в аренду ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «ЛокалНет+» /том 1 л.д. 238-248, 18/. На земельном участке расположено принадлежащее ФИО1 на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение № №, общей площадью <данные изъяты> кв.м /т. 1 л.д. 209/.

По условиям пункта 3.1. договора аренды (с учетом дополнительных соглашений) размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка/т. 1 л.д. 238-248/.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 09 сентября 2016 года утверждена в размере 17 443 634 рубля 46 копеек /т. 1 л.д. 22/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № №, выполненном оценщиком ООО НП «Агентство Оценки» Р.Е.П., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 09 сентября 2016 года определена в размере 6 147 000 руб. /т. 1 л.д. 23-119/. На данный отчет представлено положительное экспертное заключение № № /т. 1 л.д. 120-139/.

Согласно протоколу заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области № № от ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО1 14 декабря 2016 года обратился в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет. Однако в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /т. 1 л.д. 140-177, 152/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя административного истца ФИО1 - Питениной В.В. проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка и определению рыночной стоимости земельного участка.

В выводах заключения эксперта № №, составленного экспертом ООО «Центр оценки и финансовой экспертизы» В.Л.С., указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки:

- анализ рынка выполнен не по тому сегменту рынка, к которому относится объект оценки (стр. 22-30 отчета);

- неверно определена территориальная зона города, к которой относится объект оценки и объект-аналог № 3, что в дальнейшем повлияло на результат рыночной стоимости объекта, так как не была сделана поправка на местоположение (стр. 16, 40 отчета);

- оценщиком не сделана поправка на местоположение для объектов-аналогов № 1 и № 2, так как неверно определена территориальная зона города, к которой относится объект оценки (стр. 46 отчета);

- оценщиком неверно принята поправка на торг - для земельных участков под индустриальную застройку, тогда как объект оценки относится к сегменту рынка земельных участков под придорожный сервис, следовательно, поправку следовало делать для земельных участков под придорожный сервис (стр. 46, 48 отчета);

- объекты-аналоги № 1 и № 2 не являются аналогами по виду разрешенного использования, кроме того, вид разрешенного использования объекта-аналога № 2 оценщиком указан неверно. Тем самым, оценщик нарушил пункт 10 ФСО № 1 (стр. 40, 41, 46 отчета);

- объект-аналог № 2 расположен на отрезке ул. <адрес>, которая не является автомагистралью, то есть в удалении от основной автомагистрали - ул. <адрес> на расстоянии 350-400 метров, в связи с чем требовалось внесение поправки (стр. 47 отчета);

- ошибочно указано, что объект оценки расположен на 1 линии <адрес>, тогда как фактически он расположен на 1 линии <адрес> (стр. 47 отчета);

- обоснование отсутствия корректировки на наличие ветхого фундамента у объекта-аналога № 3 не указано (стр. 40 отчета).

Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 09 сентября 2016 г. эксперт определил в размере 8 184 000 рублей /т. 2 л.д. 3-98/.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Представители лиц, участвующих в деле, экспертное заключение не оспаривали, с ним согласились, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия, автосервиса, объекты общественного питания, физкультурно-оздоровительные сооружения для работников предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 09 сентября 2016 года в размере 8 184 000 рублей.

Поскольку ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 14 декабря 2016 года /т. 1 л.д. 152/.

С учетом положений абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 09 сентября 2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия, автосервиса, объекты общественного питания, физкультурно-оздоровительные сооружения для работников предприятий, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09 сентября 2016 года в размере 8 184 000 (восемь миллионов сто восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать 14 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов