Решение № 3А-153/2025 3А-153/2025~М-87/2025 М-87/2025 от 18 сентября 2025 г. по делу № 3А-153/2025

Дело № 3а-153/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000156-42


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 19 сентября 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 через представителя по доверенности ФИО2 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 6 882 148 руб. (т.1, л.д. 2-4, 210).

В обоснование заявленных требований указал, что являлся собственником названного земельного участка.

Согласно отчету об оценке **** №**** от 20 апреля 2025 г. рыночная стоимость данного участка составляет 6 882 148 руб.

Административный истец полагал, что несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей названного объекта нарушены его права на установление действительной налоговой обязанности.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, участвующий в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные требования, с учетом уточнения. Согласился с заключением эксперта **** №**** от 18 августа 2025 г.

В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО4 указали, что не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** №**** от 18 августа 2025 г. Вместе с тем, возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно не может являться надлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Пояснили, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости земельного участка. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, администрации о. Муром, заинтересованное лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что ФИО1 в период с 7 июля 2023 г. по 7 сентября 2023 г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 675 523+/-575 кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование – производство сельскохозяйственной продукции, с кадастровой стоимостью 123 222 150,43 руб., утвержденной по состоянию на 1 января 2022 г. (т.1, л.д. 18-21, 90-93).

В соответствии с п.1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Также согласно акту налоговой проверки №11306 от 25 ноября 2024 г. ФИО1 доначислен налог от продажи имущества - земельного участка с кадастровым номером ****, который рассчитан с учетом оспариваемой кадастровой стоимости (т.1, л.д. 68-75).

Таким образом, ФИО1, как плательщик налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вправе обратиться в суд с рассматриваемыми требованиями.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере 123 222 150,43 руб. утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 г. по состоянию на 1 января 2022 г. Датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2023 г. (т.1, л.д. 17, 202-204).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО1 при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** №**** от 20 апреля 2025 г., согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 6 882 148 руб. (т.1, л.д. 102-177).

Административными ответчиками ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области были представлены возражения относительно отчета об оценке **** №**** от 20 апреля 2025 г. Указано на то, что при изучении отчета выявлены нарушения требований ст. 11 Федерального закона от 27 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», которые могли повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. В разделе 4.3 «Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому отнесен оцениваемый объект» оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов - аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил итоговую удельную рыночную стоимость объекта оценки, которая составила 10,19 руб./кв. м. При этом согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 19 сентября 2022 г. №07/2022, средняя цена предложений земельных участков сегмента 1 «сельскохозяйственное использование» в муниципальном районе Муромский составила 31,87 руб./кв.м, а средняя цена зарегистрированных сделок с земельными участками сегмента 1 «сельскохозяйственное использование» в муниципальном районе Муромский составила 26,38 руб./кв.м. Некачественно проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов, искажению в последующем итоговой стоимости, что является нарушением положений ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ в части введения в заблуждение и пункта 10, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. На странице 34-35 отчета оценщик указывает, что им был проанализирован рынок земельных участков «под индустриальную застройку», при этом на стр. 35 отчета в таблице № 11.3.2 приводит предложения пяти земельных участков с разрешенным использованием «сельскохозяйственное назначение». Административными ответчиками указывалось, что отчет не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, составлен с нарушениями, влияющими на итоговую рыночную стоимость спорного земельного участка, и не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки (т.1, л.д. 192-193, 195-196).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2, л.д.14-16).

Согласно заключению эксперта **** №**** от 18 августа 2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 8 781 799 руб.

Относительно соответствия отчёта об оценке **** №**** от 20 апреля 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в нарушение п.11в ФСО №7 проведенный оценщиком анализ рынка земельных участков, аналогичных оцениваемому, был представлен лишь 5-ю объектами и только 3 из них находятся в Муромском районе. При изучении и проверке анализа рынка земельных участков, аналогичных оцениваемому, экспертом выяснено, что рынок Муромского района (района расположения объекта оценки) присутствует и он отличается от анализа рынка, проведенного оценщиком. Так, в указанный период времени (даты определения стоимости) на рынке Муромского района Владимирской области имелось достаточное количество предложений земельных участков (9 участков), аналогичных оцениваемому. Диапазон цен предложений составил от 2 до 60 руб. за 1 кв.м, со средним значением 23 руб. за 1 кв.м. Проанализированные оценщиком объекты, расположенные в Вязниковском и Собинском районах, не сопоставимы по местоположению с объектом оценки, а их схожесть по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта оценщиком не приведена. Таким образом, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, не соответствует действительности. Оценщик в качестве аналога принимает земельный участок (аналог № 1), расположенный в Вязниковском районе, который находится на значительном удалении от оцениваемого объекта (стр. 51-52 отчета), что является несопоставимым. В результате невыполнения требований п. 11 ФСО № 7 оценщиком не соблюдён принцип достаточности. В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Данный метод является корректным. Однако при его реализации экспертом выявлено нарушение. Отобранный оценщиком аналог №1 расположен в д. Исаковка Вязниковского района, что значительно отличается от аналогов №№ 2,3 (с. Панфилово и с. Ковардицы Муромского района) и объекта оценки, который также находится в Муромском районе Владимирской области. Оценщик не применил корректировку на местоположение. Как показал анализ рынка, проведенный экспертом, имеется достаточное для проведения расчетов рыночной стоимости количество предложений о продаже земельных участков в районе, аналогичном расположению оцениваемого объекта. Нарушены пп.2, 5, 9, 10 ФСО V, п. 22в ФСО № 7. Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком **** при составлении отчета об оценке №**** от 20 апреля 2025 г. не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию земельного участка с кадастровым номером 33:15:000920:1187, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****. Выявлены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком по выявленным нарушениям, является недостоверной и недостаточной (т.2, л.д. 35-126).

Экспертиза проведена экспертом **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности 18 лет, стаж работы судебного эксперта 11 лет, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения (т.2, л.д. 37).

Заключение эксперта №**** от 18 августа 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

На возникшие у представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что проведенный экспертом анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости объекта недвижимости, экспертом Г.Т.Г. даны пояснения в письменном виде.

В частности экспертом обращено внимание на следующее.

Эксперт при проведении экспертизы не находился в зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт провел исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что подтверждается определенным сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.5.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, стр. 26-27 заключения); обоснованным выбором отобранных для расчетов аналогов (раздел 3.1.5.6 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, табл. 3.11, стр. 35-36 заключения).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведенными в заключении ссылками на использованные при проведении исследования методики, скриншотами объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотами информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведенные Учреждением и Министерством нарушения Федерального закона №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не подтверждены.

Представленные Учреждением и Министерством объекты №№ 1,2,3 и цены их предложений (табл. на стр. 3 отзыва) не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведенного экспертом, так как являются некорректными аналогами.

Аналоги №№1,2, представленные Учреждением и Министерством, расположены в г. Муром и не являются сопоставимыми для оценки исследуемого объекта. Это обусловлено существенной разницей в рыночной стоимости недвижимости в городской черте по сравнению с объектами, расположенными в сельской местности.

Аналоги №№1,2,3 предназначены для осуществления производственной деятельности, что не сопоставимо с оцениваемым объектом.

В заключении эксперта в качестве аналогов использовались земельные участки только под сельскохозяйственное производство.

Оцениваемый участок обладает значительной площадью – 675 523 кв.м. Для проведения корректного анализа рынка экспертом были подобраны сопоставимые по размеру аналоги с площадью от 28 800 до 860 772 кв.м. Аналоги, использованные Учреждением и Министерством, имеют существенно меньшую площадь, что не позволяет рассматривать их в качестве сопоставимых для сравнения.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.

Заключение от 18 августа 2025 г. содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 20 апреля 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 18 августа 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 18 августа 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2022 г.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** №**** от 20 апреля 2025 г. суд не принимает в качестве доказательства по данному административному делу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 8 781 799 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать 27 мая 2025 г. (т.1, л.д. 81), то есть дату обращения в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 675 523+/-575 кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование – производство сельскохозяйственной продукции, по состоянию на 1 января 2022г., в размере его рыночной стоимости 8 781 799 (восемь миллионов семьсот восемьдесят одна тысяча семьсот девяносто девять) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 27 мая 2025 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 22 сентября 2025 г.