Апелляционное определение № 33АП-3616/2025 от 2 декабря 2025 г.

28RS0004-01-2023-011644-63

Дело № 33АП-3616/2025 Судья первой инстанции

Докладчик Шульга И.В. Данилов Е.А.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 декабря 2025 года г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего судьи Щеголевой М.Э.,

судьей коллегии: Шульга И.В., Качаловой Ю.В.,

при секретаре Моисеенко Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Владис 28», ФИО2, ФИО3, Ф.И.О.4, Ф.И.О.5 о признании договоров расторгнутыми, взыскании денежных средств, уплаченных по договорам, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО2 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Ф.И.О.4, Ф.И.О.5 на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 1 августа 2025 года,

Заслушав дело по докладу судьи Шульга И.В., пояснения представителя истца ФИО1-ФИО4, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в обоснование требований указав, что 23.03.2023 года между ООО «Владис28» и ФИО1 был заключен агентский договор <номер>, предметом которого явились услуги по поиску и нахождению объекта недвижимости (жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый <номер>; земельный участок, <адрес>, <адрес> общей площадью 1232+/-25 кв.м., кадастровый <номер>); составление проекта договора купли-продажи, акта приема-передачи и других необходимых документов.

01.04.2023 года ООО «Владис28» по агентскому договору осуществило подбор объекта недвижимости и подготовило предварительный договор купли-продажи.

Согласно п. 1.2 предварительного договора купли-продажи от <дата>, объектом явилось недвижимое имущество - жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый <номер>; земельный участок по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 1232+/-25 кв.м., кадастровый <номер>; земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 1134+/-24 кв.м, кадастровый <номер>.

17.04.2023 года между ФИО2, действующим от себя и от имени ФИО5 О.4, Ф.И.О.5 и ФИО1 были составлены договоры:

- Договор купли-продажи земельного участка № <адрес>4, площадью 1134+/-24 кв.м., кадастровый <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения дач, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, стоимостью 1 000 000 рублей;

- Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом № <адрес>1, площадью 1235 +/-25 кв.м., кадастровый <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения дач, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, и жилой дом, площадью 98,3 кв.м., кадастровый <номер>, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> общей стоимостью 6 900 000 рублей.

При предварительном осмотре дома и на момент совершения сделки, ФИО1 не уведомили об имеющихся скрытых недостатках. Однако, после своего вселения и постоянного проживания, ФИО1 стал ощущать присутствие запахов гари, а также узнал от соседей, что дом подвергся сильному пожару и позже в нем был произведен срочный косметический ремонт с целью последующей продажи дома.

Справкой ГУ МЧС России по <адрес><номер> от <дата>, подтверждается факт возникновения пожара <дата> в доме по адресу: <адрес>, <адрес> В качестве причины пожара в справке было указано - аварийный режим работы электрооборудования.

После ознакомления со справкой ГУ МЧС России по Амурской области, ФИО1 заключил договор с подрядной организацией на демонтаж поверхностей стен, пола, потолка, что подтверждается Договором и приходным кассовым ордером на сумму 784 772,79 рублей. После демонтажа поверхностей, ФИО1 установил, что многие элементы основных и несущих конструкций (стропильная система крыши, балки перекрытия, стены, пол, цоколь) находятся в обугленном ветхом состоянии после пожара, непригодном для дальнейшего использования. Выполненный косметический ремонт продавец сделал без их замены с целью сокрытия имеющихся после пожара недостатков и последующей быстрой продажи дома.

По мнению ФИО1, выявленные недостатки причиненные пожаром, которые продавец пытался скрыть под косметическим ремонтом - являются существенными. При покупке дома ФИО1 проведение каких-либо ремонтных работ не планировал, продавец заверил его, что дом не имеет недостатков, находится в хорошем состоянии и пригоден для дальнейшего проживания в нем.

30.09.2023 года ФИО1 направил в адрес ответчиков претензии, в которых уведомил о своем отказе от договоров и потребовал вернуть денежные средства, оплаченные по договорам, а также возместить все убытки, связанные с расторжением договоров. В установленный законом 10-дневный срок денежные средства ФИО1 не были возвращены, на претензию ответ не поступил.

Просил расторгнуть агентский договор <номер> от <дата>, договор купли-продажи земельного участка № <адрес>4 от <дата>, договор купли-продажи земельного участка с жилым домом № <адрес>1 от <дата>;

взыскать с ответчика ООО «Владис28» денежные средства, оплаченные по агентскому договору <номер> от 23.03.2023 г. в размере 158 000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом, проценты на сумму долга за период с 14.10.2023 года по 13.08.2025 года в размере 52 869 рублей 38 копеек и с 14 августа 2025 года по дату фактической оплаты, исходя из ставки ЦБ РФ за соответствующие периоды;

взыскать с ФИО2, действующего от себя и от имени ФИО5 О.4, Ф.И.О.5 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка № <адрес>4 от <дата> в размере 1 000 000 рублей, по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № <адрес>1 от <дата> в размере 3 672 907 рублей; компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей; убытки в виде выплаченных процентов по кредитному договору <номер> от 17.04.2023 года за период с апреля 2023 года по июль 2025 года в размере 1 225 217 рублей 04 копейки; убытки в виде разницы на приобретение аналогичного объекта недвижимости в размере 5 503 462 рубля; убытки в виде расходов по договору демонтажных работ от 03.09.2023 года в размере 85 459 рублей; расходы на аренду жилья за период с 01.05.2023 года по 01.07.2025 года в размере 728 000 рублей; проценты на сумму долга 12 215 045 рублей 04 копейки за период с 14.10.2023 по 13.08.2025 в размере 4 087 354 рубля 85 копеек и с 14 августа 2025 года по дату фактической оплаты, исходя из ставки ЦБ РФ за соответствующие периоды;

взыскать с ООО «Владис28» и ФИО2, действующего от себя и от имени ФИО5 О.4, Ф.И.О.5 в равных долях расходы на составление отчета об оценке в размере 15 000 рублей; расходы по оплате судебной экспертизы в размере 110 000 рублей; расходы на оплату нотариальной доверенности в размере 1 500 рублей; почтовые расходы на отправку двух претензий в размере 172,32 рублей, почтовые расходы на отправку двух копий исковых заявлений в размере 172,32 рублей, расходы на покупку четырех почтовых конвертов в размере 72 рубля; расходы на оплату услуг представителя в размере 150 000 рублей;

с момента выплаты ФИО2, действующим от себя и от имени ФИО5 О.4, Ф.И.О.5 денежных средств ФИО1 прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <номер>, находящийся по адресу: <адрес>, снт Родник; земельный участок с кадастровым номером <номер>, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>; жилой дом, площадью 98,3 кв.м., кадастровый <номер>, находящийся по адресу: <адрес>

Представитель ответчика Ф.И.О.2 – Ф.И.О.11 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Указывал, что при пожаре в спорном доме в основном пострадали нежилые помещения – гараж и его кровля, балкон над гаражом, кровля дома и внешняя сторона, стены дома сопряженная с гаражом. Согласно заключениям проведённых по делу комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, повторной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы выявленные недостатки жилого дома являются устранимыми, устранение выявленных недостатков технически возможно и экономически целесообразно. На момент приобретения жилой дом имел скрытые дефекты, которые можно было установить при тщательном осмотре внутри и снаружи, при этом Ф.И.О.2 сообщал истцу о ранее произошедшем в гараже дома пожаре. Данные обстоятельства также подтверждаются выводами эксперта Ф.И.О.13 согласно которым работы, произведённые по договору демонтажных работ <номер> от <дата> обоснованы при намерении истца произвести устранение дефектов от пожара, что подтверждается материалами дела, а именно справкой <номер> от <дата> о факте возникновения пожара, полученной истцом до заключения договора демонтажных работ от <дата>. Таким образом, истец зная о наличии в доме дефектов, их размере, объёме повреждений, степени распространения и локализации огня собирался производить их устранение, а не поиск скрытых недостатков, т.е. данные сведения, подтверждают пояснения Ф.И.О.2 о сообщении при продаже дома истцу о пожаре в гараже, наличии у истца намерений на устранение этих недостатков. Истец имеет только право требовать возмещения расходов на устранение выявленных недостатков и компенсации стоимости работ, необходимых по их выявлению. Демонтажные работы были заказаны истцом не для поиска скрытых недостатков, а для устранения следов пожара, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчиков расходов по договору демонтажных работ и связанных с этим обстоятельством убытков, в полном объёме не подлежат удовлетворению. Кроме того, убытки в виде расходов на аренду жилья так же не подлежат удовлетворению, поскольку материалами дела не подтверждается, что истец не имеет другого жилого помещения в собственности и в пользовании. Доказательств не представлено, что истец не проживает по месту своей регистрации. Недостатки истцом были выявлены в августе 2023 года, а договор аренды был заключен в мае 2023 года. Проценты за пользование чужими денежными средствами также не подлежат взысканию, поскольку они подлежат начислению только после принятия решения судом о расторжении договора. Судебные расходы на оплату услуг представителя являются завышенными, не отвечают критериям разумности и обоснованности. Просил снизить размер расходов на оплату услуг представителя.

В письменном отзыве представитель ООО «Владис28» - ФИО6 указала, что не представлены доказательства нарушения права ФИО1 и оснований для расторжения договора. Все обязанности предусмотренные агентским договором были выполнены, истец самостоятельно из 7 объектов выбрал спорный объект, о чем указано в листе показов. Как указывает сам истец, недостатки товара являлись скрытыми и не были обнаружены им ни при покупке дома <дата>, ни непосредственно при проживании после покупки. ООО «Владис28» добросовестно выполнил свои обязанности по договору и является ненадлежащим ответчиком.

Дело рассмотрено в отсутствие иных участвующих в нем лиц, извещенных о судебном разбирательстве.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 1 августа 2025 года иск удовлетворен частично, постановлено расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом №<адрес>1 от 17 апреля 2023 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, Ф.И.О.4, Ф.И.О.5.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №<адрес>4 от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, Ф.И.О.4, Ф.И.О.5.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО3, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Ф.И.О.4, Ф.И.О.5 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка №<адрес>4 от <дата> в размере 1 000 000 рублей, денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом №<адрес>1 от <дата> в размере 3 672 907 рублей, убытки, связанные с оплатой процентов по кредитному договору в размере 1 225 217 рублей 04 копейки, убытки в виде разницы между стоимостью жилого дома и земельных участков, указанной в договорах купли-продажи от <дата> и рыночной стоимостью аналогичных объектов недвижимости в размере 5 503 462 рубля, убытки в виде оплаты демонтажных работ в размере 85 459 рублей, расходы по составлению отчета об оценке в размере 10 569 рублей, почтовые расходы в размере 455 рублей 32 копейки, расходы на оплату услуг представителя в размере 70 460 рублей.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО3, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Ф.И.О.4, Ф.И.О.5 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму задолженности в размере 11 487 045 рублей 04 копейки, уменьшаемую по мере её погашения, с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения решения суда, исходя из размера ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <номер> расположенный по адресу <адрес>, <адрес>, земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу <адрес>, <адрес> и жилой дом с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу <адрес>, <адрес>

В апелляционной жалобе ФИО2, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Ф.И.О.4 и Ф.И.О.5 просит решение отменить, в иске отказать. Указывает, что согласно проведенных по делу экспертиз выявленные недостатки являются устранимыми, их устранение экономически целесообразно, в связи с чем данные недостатки не являются существенными. Заключение договора на демонтажные работы свидетельствует о том, что истец знал о наличии недостатков и имел намерение их устранить. Изложенное свидетельствует о праве истца требовать возмещения расходов на устранение недостатков, но не является основанием для расторжения договора.

В письменных возражениях представитель истца ФИО1-ФИО4 просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1-ФИО4 поддерживал доводы письменных возражений, просил решение суда оставить без изменения. Дополнительно указал, что имущество будет возвращено после выплаты денежных средств.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 23 марта 2023 года между ФИО1 и ООО «Владис28» был заключен агентский договор <номер>, по условиям которого ФИО1 поручает, а ООО «Валдис28» обязуется за вознаграждение осуществить поиск объекта недвижимого имущества, отвечающего ориентировочным требованиям, а также оформление документов, необходимых для приобретения объекта недвижимого имущества.

Согласно листу показов объектов недвижимости от 01 апреля 2023 года ФИО1 по результатам показов выбрал объект недвижимости <номер>, расположенный по адресу <адрес>

01 апреля 2023 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2, действующим за себя и в интересах несовершеннолетних детей Ф.И.О.4, Ф.И.О.5, а также представляющего интересы Ф.И.О.3 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить продавцу в соответствии с условиями договора недвижимое имущество – жилой дом, находящийся по адресу <адрес>, <адрес> общей площадью 98,3 кв.м., с кадастровым номером <номер>; земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, <номер>, площадью 1232+\-25 кв.м., с кадастровым номером <номер> земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, <адрес> площадью 1134+\-24 кв.м., с кадастровым номером <номер>

Согласно п. 2.1 предварительного договора купли-продажи стоимость объектов недвижимости определяется по соглашению сторон и составляет 7 900 000 рублей.

17 апреля 2023 года между ФИО2, действующим за себя и от имени ФИО5 О.4, и как законный представитель несовершеннолетней дочери Ф.И.О.5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом №<адрес>1, по условиям которого Ф.И.О.1 приобрел у Ф.И.О.2, Ф.И.О.3, Ф.И.О.4, Ф.И.О.5 за 6 900 000 рублей земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу <адрес>, <адрес> и жилой дом с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу <адрес>, <адрес>

Согласно п. 2.4 Расчет между сторонами производится в следующем порядке: сумма в размере 2 000 000 рублей оплачивается с использованием номинального счета ООО «Домклик». Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, являются покупатели; сумма в размере 4 900 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором.

Как усматривается из материалов дела, <дата> между ПАО «Сбербанк» и Ф.И.О.1 был заключен кредитный договор <номер>, по условиям которого банк предоставил <данные изъяты> в сумме 4 900 000 рублей, под 12,20 % годовых, на срок 264 месяца, для приобретения объекта недвижимости – жилого дома, земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, <адрес>

Согласно справке об уплаченных процентах и основном долге, выданной ПАО «Сбербанк» от <дата> за период пользования кредитом с апреля 2023 года по июль 2025 года истцом уплачено 1 225 217 рублей 04 копейки в качестве процентов по кредитному договору <номер> от <дата>.

Кроме того, <дата> между <данные изъяты> действующим за себя и от имени ФИО5 О.4, и как законный представитель несовершеннолетней дочери Ф.И.О.5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №<адрес>4, по условиям которого ФИО1 приобрел у ФИО2, ФИО5 О.4, Ф.И.О.5 земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу <адрес>, снт Родник.

Согласно п. 2.3 договора указанный земельный участок был приобретен ФИО1 за 1 000 000 рублей. Оплата по договорам купли-продажи от <дата> была произведена Ф.И.О.1 в полном объеме, что ответчиками не оспаривалось.

17 апреля 2023 года между ООО «Владис28» и ФИО1 было заключено соглашение об исполнении агентского договора <номер> от <дата>, по условиям которого ФИО1 подтверждает, что ООО «Валдис28» осуществил поиск и нахождение объекта недвижимости, составил проекты договора купли-продажи, акта приема-передачи и др. необходимых документов, вручил ФИО1 перечень документов, необходимых для государственной регистрации перехода права к принципалу от правообладателя объекта недвижимости, имеющего следующие характеристики: жилой дом, находящийся по адресу <адрес>, <номер> общей площадью 98,3 кв.м., кадастровый <номер>; земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый <номер>.

Согласно справке ГУ МЧС России по Амурской области <номер> от <дата>, подтверждающей факт возникновения пожара, в жилом доме по адресу <адрес>, <адрес>, в результате аварийного режима работы электрооборудования 28 июля 2022 года произошел пожар. Очаг пожара располагался в северо-восточном углу помещения гаража. Пламя распространилось по деревянным конструкциям гаража снизу и вверх, к кровле гаража, затем через межэтажное перекрытие произошло проникновение пламени в помещение второго этажа дома. В результате пожара огнем повреждена кровля и внутренние помещения вышеуказанного жилого дома на площади 96 кв.м. а также рядом стоящий с жилым домом гараж на площади 40 кв.м.

3 сентября 2023 года ФИО1 заключил договор с ООО «Ава групп компани» на демонтаж поверхностей стен, пола, потолка в жилом доме по адресу <адрес>, <адрес>, цена работ составила 784 772,79 рублей которые оплачены согласно приходному кассовому ордеру от 4 сентября 2023 года.

30 сентября 2023 года ФИО1 направил в адрес ответчиков претензию с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения агентского договора <номер> от 23 марта 2023 года, договоров купли-продажи от 17 апреля 2023 года и требованием о возврате уплаченных по договорам денежных средств, выплате компенсации морального вреда и убытков. Требования истца оставлены ответчиками без удовлетворения.

Согласно заключению комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы ООО «АмурОценка» <номер>, повреждения деревянных конструкций, вызванные пожаром, несут повышенную опасность для целостности конструкций жилого дома и здоровья, проживающих в нем, то есть являются существенными, однако устранимыми. Стоимость устранения недостатков жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, <адрес> составляет 1 100 598 рублей 52 копейки.

В виду того, что все последствия пожара были скрыты косметическим ремонтом, и визуально определить степень повреждения объекты было невозможно, а также исходя из отсутствия информации о пожаре на момент заключения договора купли-продажи 17 апреля 2023 года, не имелось известных обстоятельств, препятствующих проживанию в жилом доме. Экспертом были выявлены на стропилах крыши жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, <адрес> следы замены, ремонта и монтажа укреплений стропил после произошедшего пожара.

Определением Благовещенского городского суда от 17 декабря 2024 года по делу назначена повторная комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО7

Из заключения повторной комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы <номер> от 06 февраля 2025 года, выполненной экспертом ФИО7, следует, что выявлены повреждения в результате пожара после 28 июля 2022 года следующие: стены гаража с трех сторон значительно повреждены огнем – обуглены (81% повреждений); перекрытие гаража уничтожено (аварийное повреждение), поскольку балки перекрытия заменены на новые (100% повреждений); кровля гаража также уничтожена, заменена на новые элементы (100% повреждений); стена дома, сопряженная с гаражом, значительно повреждена, особенно в верхней и средней частях, что видно по обугленности и наличию прогара в районе лестницы помещения 1 дома (25% повреждений); балкон над гаражом имеет значительные повреждения – обугленности древесин по всей площади ограждения балкона и обугленности балок, которые обгорели со всех сторон и округлены (100% повреждений); три балки перекрытия второго этажа имеют незначительную степень обугливания в верхней части до 2 мм, что не влияет на их функциональность (находятся в пределах допустимого); кровля металлическая с настилом, а также стропила значительно пострадали от пожара – массовое обугливание настила и обгорание металла. В районе гаража стропила, настил и кровля заменены, что свидетельствует о критическом повреждении данной части крыши вплоть до обрушения (100% повреждений).

Исходя из ГОСТов и СП, поврежденные пожаром элементы деревянных конструкций на глубину более чем на 3 мм, подлежат замене. Закопченные и незначительно обугленные конструкции, не потерявшие несущие способности, зачищаются и пропитываются специальными составами. На основании того, что несущая способность конструкционных материалов в значительной степени утрачена, теплосопротивление стен значительно снижено из-за выгорания утеплителя между брусьями, прогаров, разрыхления древесины, снижения толщины бруса, снижения нормативного срока эксплуатации, возникновения опасности жизни и здоровью жильцов из-за ослабления несущих конструкций (брусья, балки, стропила) и их сопряжении.

При пожаре критически пострадали две стены гаража и прилегающая к нему стена дома. Поскольку основная несущая конструкция дома выполнена из бруса и частично обложена кирпичом, дефект является устранимым. Экономически целесообразно восстановление здания, поскольку фундамент и цоколь не пострадали.

Спорный объект с дефектами вызванными пожаром, представляют угрозу для жизни и здоровья проживающих граждан.

На момент заключения договора купли-продажи от 17 апреля 2023 года, дефекты от пожара частично были устранены, помещения имели пригодный для проживания вид. Основные несущие конструкции дома – стены, балки перекрытия были в рабочем состоянии, кроме ослабленной стены с северо-запада. Однако балки, расположенные под полом балкона, а также стропила крыши дома, несущие нагрузку, имели критическое состояние – древесина значительно обуглилась до 50% сечения и древесина термически была ослаблена. Поскольку доступ на балкон и крышу свободный, где имеются ослабленные до критического состояния балки, лаги и стропила, данное обстоятельство представляло угрозу жизни и здоровью проживающих. Кроме того, проникновение запаха гари через отделочные материалы от обугливания и копоти пострадавших конструкций сказывается на здоровье проживающих. Указанные обстоятельства являлись препятствием для полноценного проживания в данном доме.

Стоимость работ по устранению недостатков, вызванных пожаром 28 июля 2022 года, на текущий момент составляла 3 018 972 рубля.

Демонтажные работы, произведенные ФИО1 по поиску скрытых недостатков не обоснованы, поскольку следуя распространению огня необходимо было начинать демонтажные работы с места возникновения пожара – от гаража. Вскрытие полов первого этажа и демонтаж всех коммуникаций - не оправданы.

Определением Благовещенского городского суда от 24 апреля 2025 года по настоящему делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО7.

Из заключения <номер>-Д от 26 мая 2025 года, подготовленного экспертом ФИО7, следует, что рыночная стоимость монтажных работ по приведению жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, <адрес> в первоначальное состояние на дату заключения договора купли-продажи от 17 апреля 2023 года, без учета работ необходимых для устранения недостатков жилого дома, вызванных пожаром от 28 июля 2022 года составляет 3 227 093 рубля.

Кроме того, экспертом была произведена корректировка расчетных стоимостей определенных в рамках повторной эксперты в связи с тем, что повторная экспертиза проводилась по прогнозным индексам СМР от Ко-Инвест, поскольку на момент проведения повторной экспертизы отсутствовали фактические индексы от Минстроя на 1 квартал 2025 года, которые по факту значительно отклонились от фактических данных ввиду опережающего роста заработной платы в строительстве.

Стоимость работ, необходимых для устранения недостатков (дефектов) жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, <адрес> вызванных пожаром от <дата>, с учетом индекса перехода цен 2021 года к ценам <дата>, составляет 5 361 997 рублей.

Удовлетворяя настоящие требования в части, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 15, 453, 450, 475, 476, 549, 557 ГК РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». При этом суд исходил из того, что имеются скрытые существенные нарушения требований к качеству жилого дома, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и делают невозможным эксплуатацию жилого дома без угрозы жизни и здоровью, при расторжении договора в связи с его существенным нарушением истцу был причинен ущерб в виде необходимости оплаты части работ по демонтажу конструкций, оплаты процентов по кредитному договору, а также удорожания стоимости аналогичного объекта недвижимости с момента его приобретения.

Разрешая вопрос о судьбе проданного имущества по договору имущества суд признал отсутствующим право собственности покупателя, при этом спора о судьбе имущества после расторжения договора не имелось.

Обеспечивая права продавца на возврат имущества в том состоянии, в котором оно находилось на момент продажи, суд вычел из стоимости жилого дома, подлежащей взысканию в пользу истца, расходы в сумме 3 227 093 рубля на приведение дома в первоначальное состояние после выполненных истцом демонтажных работ.

Данные выводы суда являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам подлежащего применению права.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

С учетом совокупности представленных доказательств, в том числе содержания заключений повторной и дополнительной судебной экспертизы, суд установил, что стоимость устранения недостатков, вызванных пожаром, составляет 3 018 927 рублей (5 361 997 рублей с учетом индекса перехода цен 2021 года к ценам 1 квартала 2025 года), то есть более 50% от цены жилого дома, указанной в договоре. Данное обстоятельство свидетельствует о несоразмерности расходов на устранение недостатков и позволяет отнести их к существенным согласно положениям п. 2 ст. 475 ГК РФ.

Экономическая целесообразность, то есть превышение стоимости возведения нового объекта над расходами на ремонт повреждений, само по себе не исключает отнесение расходов к несоразмерным. По смыслу п. 2 ст. 475 ГК РФ несоразмерность расходов как существенный недостаток имеет место в том случае, когда размер расходов является настолько значительным, что сопоставим с ценой товара, а его приобретение в таких условиях утрачивает ценность для покупателя.

В связи с чем доводы апелляционной жалобы о том, что недостаток жилого дома не является существенным и не влечет расторжение договора купли-продажи, являются необоснованными.

Сам по себе факт заключения истцом договора 3 сентября 2023 года на демонтажные работы не свидетельствует о согласии истца с недостатками жилого дома и намерении выбрать такой способ защиты права как устранение недостатков без расторжения договора купли-продажи. В договоре от 3 сентября 2023 года каких-либо сведений такого рода не содержится. Из условий указанного договора следует, что работы заключаются в целях демонтажа покрытий пола, потолка и стен, а не для восстановления поврежденного пожаром имущества. Таким образом данный договор по своему содержанию не направлен на устранение недостатков жилого дома как способ восстановления прав истца.

Вопрос о возврате имущества судом разрешен путем признания отсутствующим права собственности истца как покупателя на данное имущество и зачетом в стоимость имущества расходов на приведение его в состояние до момента продажи.

С учетом изложенного исходя из приведенных доводов апелляционной жалобы оснований для отмены или изменения судебного решения не имеется.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Благовещенского городского суда Амурской области от 1 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Ф.И.О.4, Ф.И.О.5, без удовлетоврения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 10.12.2025 года.