Решение № 3А-81/2025 3А-81/2025~М-3/2025 М-3/2025 от 6 апреля 2025 г. по делу № 3А-81/2025

УИД 61OS0000-01-2025-000004-89

Дело № 3а-81/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Эл 6» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001132 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эл 6» (далее ООО «Эл 6», общество) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости находящегося в собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 72/24 от 7 октября 2024 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просила суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001132, а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости согласно экспертному заключению в размере 436 661 000 рублей по состоянию на 26 сентября 2024 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация города Новочеркасска.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От представителя административного истца ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей. Указанными лицами подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, в судебном заседании, назначенном на 7 апреля 2025 года, судом принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 700 900 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственную территорию, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Административный истец ООО «Эл 6» указано в качестве собственника данного земельного участка с 16 августа 2024 года - даты его постановки на государственный кадастровый учет (том 1 л. д. 204-208).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 27 декабря 2024 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН была определена на основании акта ГБУ РО от 3 сентября 2024 года в размере 727 534 200 рублей как подлежащая применению с 16 августа 2024 года (том 1 л. д. 21).

12 ноября 2024 года в ГБУ РО поступило заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 72/24 от 7 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере 149 292 000 рублей по состоянию на 26 сентября 2024 года.

10 декабря 2024 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/001132 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения причинами к отказу послужили: отсутствие сведений об оценщике (не указан номер контактного телефона) (п.5.1); несоблюдение последовательности выполнения анализа рынка недвижимости (п. 5.2); необоснованное расширение территории исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований области (п. 5.3); использование в отчете информации в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату их появления или подготовки (п. 5.4); отсутствие сведений об ограничениях на использование, распространение и публикацию отчета об оценке (п. 5.5); не указаны причины, по которым объект не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра; отсутствие документально подтвержденных сведений о предложениях, использование нерабочих ссылок; использование в отчете информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем (п. 5.6); выборка объектов-аналогов не удовлетворяет условиям однородности и нормального распределения, а отсортированные объекты-аналоги являются недопустимыми; необоснованное использование лишь части доступных объектов-аналогов; использование несопоставимых объектов-аналогов (п.5.7) (том 1 л.д. 163-165).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

27 декабря 2024 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, ООО «Эл 6» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1

Согласно заключению эксперта № 1293-Э/2025 от 7 марта 2025 года выявлены несоответствия отчета требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. По мнению эксперта, оценщиком использованы неполные и недостоверные сведения, допущены иные ошибки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости, иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО (том 2 л.д. 113).

По состоянию на 26 сентября 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО1 в размере 436 661 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы, а также доказательства, опровергающие выводы эксперта, не представлены.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления общества у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 сентября 2024 года подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 12 ноября 2024 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе на сумму 105 000 рублей (том 2 л.д. 11-12).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 105 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Эл 6» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 10 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001132 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 700 900 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственную территорию, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 26 сентября 2024 года в размере 436 661 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 12 ноября 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ЭЛ 6 Новочеркасск (платежное поручение № 711 от 31 января 2025 года), в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 105 000 (сто пять тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья В.Ю. Водяная