Решение № 2-2920/2020 2-2920/2020~М-2531/2020 М-2531/2020 от 10 сентября 2020 г. по делу № 2-2920/2020

Дело №2-2920/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 11 сентября 2020 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Конышева К.Е.,

при секретаре Николаевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Казанский посад», обществу с ограниченной ответственностью «Гала-М» о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Гала-М» о признании права собственности на объект недвижимости – однокомнатную квартиру №<данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

В обоснование иска указал, что <данные изъяты> между застройщиком ООО «Гала-М» и участником долевого строительства ООО «Корвет» заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить и передать в собственность ООО «Корвет» указанное жилое помещение. В дальнейшем на основании договора уступки от <данные изъяты> ООО «Корвет» уступило права по указанному договору в пользу ФИО1 Обязанности застройщиком выполнены не были, при этом дом сдан в эксплуатацию.

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Гала-М» о признании права собственности на объект недвижимости – двухкомнатную квартиру №<данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

В обоснование иска указала, что <данные изъяты> между застройщиком ООО «Гала-М» и участником долевого строительства ООО «Корвет» заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить и передать в собственность ООО «Корвет» указанное жилое помещение. В дальнейшем на основании договора уступки от <данные изъяты> ООО «Корвет» уступило права по указанному договору в пользу ФИО2 Обязанности застройщиком выполнены не были, при этом дом сдан в эксплуатацию.

Определением суда от <данные изъяты> объединены в одно производство гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Гала-М» (дело № <данные изъяты>) с делом по иску ФИО2 к ООО «Гала-М» (дело № <данные изъяты>).

Определением от <данные изъяты> к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО Специализированный застройщик «Казанский посад».

ФИО1 и ФИО2 уточнили требования, просили признать за ними право общей совместной собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>

В обоснование уточненных требований указали, что указанные жилые помещения (однокомнатная и двухкомнатная квартиры) на стадии строительства с согласия истцов объединены в данное нежилое помещение.

В судебном заседании представитель истцов ФИО3 иск поддержал, пояснил, что по инициативе истцов проектная документация была изменена, вместо жилых помещений запроектировано и построено нежилое помещение.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» ФИО4 возражала против удовлетворения иска, пояснила, что дом фактически достраивал данный ответчик согласно проектной документации, переданной от ООО «Центр МКС», в которой было указана перепланировка квартир истцов в нежилое помещение.

Представители ответчика ООО «Гала-М», третьих лиц Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл, администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Управления Росреестра по Республике Марий Эл, ООО «Корвет» в суд не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникшие из договора долевого участия в строительстве, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч.1 ст.4, ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Передача объекта должна быть произведена после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не позднее предусмотренного договором срока (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Следовательно, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной вправе требовать защиты своих прав путем признания права на объект долевого строительства.

В соответствии со ст.382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст.384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что <данные изъяты> между ООО «Гала-М» (застройщик) и ООО «Корвет» (участник долевого строительства) был заключен договор № <данные изъяты>, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство в установленный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> (п.2.1).

Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира на шестом этаже в четвертом подъезде, в осях (<данные изъяты>) с проектным номером 88, общей площадью 33,9 кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3) (п. 2.2).

Пунктами <данные изъяты> договора установлен срок передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства – 6 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, при этом срок окончания строительства (получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) – <данные изъяты> года.

Исполнение ООО «Корвет» обязательства по оплате объекта долевого строительства в размере, установленном п. <данные изъяты> договора – 1125480 руб., подтверждается справкой №<данные изъяты> от <данные изъяты>, лицами, участвующими в деле, данное обстоятельство не оспаривалось.

Договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты> прошел государственную регистрацию <данные изъяты>.

ООО «Корвет» право требования от ООО «Гала-М» указанного выше объекта долевого строительства уступило ФИО1 – договор уступки прав сторонами заключен <данные изъяты>.

Цена договора составила 1084000 руб. ФИО1 оплата произведена, что подтверждается материалами дела (т.1 л.д.18, л.д.20-23).

Договор уступки прошел государственную регистрацию <данные изъяты>.

Также <данные изъяты> между ООО «Гала-М» (застройщик) и ООО «Корвет» (участник долевого строительства) был заключен договор № <данные изъяты>, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство в установленный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> (п.2.1).

Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира на шестом этаже в четвертом подъезде, в осях (<данные изъяты>) с проектным номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3) (п. 2.2).

Пунктами <данные изъяты> договора установлен срок передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства – 6 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, при этом срок окончания строительства (получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) – <данные изъяты> года.

Исполнение ООО «Корвет» обязательства по оплате объекта долевого строительства в размере, установленном п. <данные изъяты> договора – 2543120 руб., подтверждается справкой №<данные изъяты> от <данные изъяты>, лицами, участвующими в деле, данное обстоятельство не оспаривалось.

Договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты> прошел государственную регистрацию <данные изъяты>.

ООО «Корвет» право требования от ООО «Гала-М» указанного выше объекта долевого строительства уступило ФИО2 – договор уступки прав сторонами заключен <данные изъяты>.

Цена договора составила 2451200 руб. ФИО2 оплата произведена, что подтверждается материалами дела (т.2 л.д.40, 42-44), сторонами не оспаривалось.

Договор уступки прошел государственную регистрацию <данные изъяты>.

Также судом установлено, что <данные изъяты> ФИО2 и ФИО1 обратились к ООО «Корвет» с просьбой оказать содействие в выполнении проекта перепланировки в строящемся объекте «Многоквартирный жилой дом (поз.2) по адресу: <данные изъяты> в части объединения однокомнатной квартиры, условный номер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, и двухкомнатной квартиры, условный номер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных на первом этаже жилого дома и изменения жилых помещений на нежилое помещение общественного назначения с устройством отдельного входа (т.3 л.д.55).

<данные изъяты> ООО «Корвет» обратилось к проектировщику указанного многоквартирного дома – ООО «Центр МКС» с просьбой выполнить проект указанной перепланировки в данном строящемся объекте в части объединения расположенных на первом этаже однокомнатной квартиры (в осях <данные изъяты> и двухкомнатной квартиры (в осях <данные изъяты> в нежилые помещения общественного назначения с устройством отдельного входа (т.3 л.д.57).

С аналогичной просьбой выполнить проект данной перепланировки в указанном доме к проектировщику ООО «Центр МКС» <данные изъяты> обратился застройщик ООО «Гала-М» (т.3 л.д.56).

<данные изъяты> между ООО «Корвет» и ООО «Центр МКС» заключен договор №<данные изъяты> на выполнение проектных работ по перепланировке 1 этажа под нежилые помещения по объекту объекте «Многоквартирный жилой дом (поз.2) по адресу: <данные изъяты>, заключающиеся в изменении в разделах: <данные изъяты> в связи с перепланировкой квартиры <данные изъяты> этаже под нежилые помещения.

Согласно актам выполненных работ №5 <данные изъяты> ООО «Центр МКС» выполнило проектные работы по вышеуказанной перепланировке.

В связи с неисполнением обязательств застройщиком ООО «Гала-М», завершение строительства указанного многоквартирного жилого дома произведено ООО Специализированный застройщик «Казанский посад».

Так, <данные изъяты> между Министерством строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» и ООО «Казанский посад» (переименовано в ООО Специализированный застройщик «Казанский посад») было подписано соглашение, предметом которого является предоставление мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренных п.1 и 2 ст.3 Закона Республики Марий Эл «О защите прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории <данные изъяты> и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл».

Количество человек, которым в соответствии с соглашением общество как новый застройщик обязалось предоставить меры по защите прав, установлено в п. 1.4 и составляет <данные изъяты>.

Список пострадавших участников строительства жилья является приложением № 1 к соглашению, истцы в данном реестре отсутствуют.

<данные изъяты> между ООО «Гала-М» (арендатор) и новым застройщиком подписан договор, по условиям которого арендатор передал ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» во временное владение за плату земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Акт приема-передачи подписан сторонами в день заключения сделки.

<данные изъяты> администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» выдано разрешение на строительство на указанном земельном участка объекта капитального строительства №<данные изъяты> (внесены изменения в разрешение на строительство № <данные изъяты>, выданное ранее ООО «Гала-М»).

По окончании строительства, <данные изъяты> ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №<данные изъяты>. Из разрешения следует, что общая площадь объекта строительства составила <данные изъяты> кв.м.

ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» в материалы дела представлена проектная документация, выполненная ООО «Центр МКС», в части перепланировки квартир в осях <данные изъяты> (1 этаж) под нежилые помещения общественного назначения, согласно которой вместо планировавшихся однокомнатной квартиры <данные изъяты> площадью 33,9 кв.м в осях <данные изъяты>, двухкомнатной квартиры <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в осях <данные изъяты> на первом этаже указанного многоквартирного дома запланировано строительство нежилых помещений общественного назначения (совокупная проектировочная площадь всех помещений – <данные изъяты> кв.м).

Представитель ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» в судебном заседании подтвердил, что вместо жилых помещений (квартир), в отношении которых истцами были заключены договоры участия в долевом строительстве, данным ответчиком на основании измененной проектной документации фактически было построено нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м (кадастровый номер <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>).

Данное нежилое помещение поставлено на кадастровый учет, сведения о нем занесены в ЕГРН <данные изъяты>, при этом сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, разъяснено, что участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая данные разъяснения, смена застройщика не может влиять на реализацию прав дольщика и в отношении оконченного строительством объекта.

Основанием для возникновения права собственности у истца на спорное нежилое помещение является договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты>, договор уступки от <данные изъяты>, договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты>, договор уступки от <данные изъяты> учитывая, что соответствующие обязательства по оплате исполнено как первоначальным дольщиком ООО «Корвет», так и цессионариями – истцами.

Тот факт, что с заявлением о производстве перепланировки ООО «Корвет» обратилось к проектировщику уже после произошедшей уступки, правового значения не имеет, поскольку цедент имел соответствующее поручение от истцов (т.2 л.д.55).

Суд учитывает, что согласно представленным документам первоначальный застройщик ООО «Гала-М» также обращалось к проектировщику с просьбой о выполнении проекта перепланировки (т.2 л.д.56). Кроме того, ООО «Гала-М» также обращалось в <данные изъяты> с письмом от <данные изъяты> с вопросом о необходимости повторного прохождения экспертизы проектной документации в связи с выполнением проектных работ по указанной перепланировке (т.2 л.д.58), на что был дан ответ (т.2 л.д.62) о необходимости повторного направления проектной документации в случае внесения изменений, затрагивающих конструктивные и другие характеристики безопасности объекта капитального строительства (т.2 л.д.62).

Таким образом, между первоначальным застройщиком ООО «Гала-М» и истцами как участниками долевого строительства фактически было достигнуто соглашение о внесении изменений в договоры участия в долевом строительстве от <данные изъяты> в части объекта долевого строительства, подлежащего передаче.

Отсутствие письменного соглашения, прошедшего государственную регистрацию, как это предусмотрено п.1 ст.452 ГК РФ, ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.5 ст.166 ГК РФ).

ООО «Гала-М» не заявляло и не заявляет о недействительности соглашения о внесении изменений в договоры участия в долевом строительстве от 16.11.2015 (в части изменения объекта долевого строительства согласно перепланировке). Напротив его поведение (обращение к проектировщику и учреждению государственной экспертизы) свидетельствует не только о его одобрении такого соглашения, но и фактической инициативе (наряду с истцами) по внесению изменений в проектную документацию, а, следовательно, и договоры долевого участия.

В свою очередь ООО Специализированный застройщик «Казанский посад», исполнявшее функции застройщика и окончившее строительство, также завершило строительство с учетом перепланировки в нежилое помещение, несмотря на то, что в ЕГРН имелись сведения о заключенных договорах участия в долевом строительстве жилых помещений.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что у истцов в силу ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло право собственности на спорное нежилое помещение, в связи с чем требование о признании за ними права совместной (как это заявлено самими истцами) собственности подлежит удовлетворению.

Возражая относительно иска, ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» также указало, что на завершение строительства им были потрачены собственные денежные средства. Кроме того, общая площадь спорного нежилого помещения составляет <данные изъяты>.м, в то время как общая площадь квартир согласно договорам участия в долевом строительстве № <данные изъяты> составляет <данные изъяты>.м. (в результате перепланировки в состав нежилого помещения вошли без коэффициентов балкон, часть лоджий, а также часть площадки в подъезде).

Вместе с тем, данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в иске, а лишь означает, что возможность предъявления требований ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» к истцам о компенсации вложенных денежных средств.

При таких обстоятельствах, иск подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1, <данные изъяты> г.р., ФИО2, <данные изъяты> г.р., право общей совместной собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е.Конышев

Мотивированное решение составлено 15.09.2020.