Решение № 2-2215/2017 2-2215/2017~М-1985/2017 М-1985/2017 от 19 сентября 2017 г. по делу № 2-2215/2017

Дело № 2-2215/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 сентября 2017 года город Белгород

Свердловский районный суд г.Белгорода в составе:

председательствующего судьи Маликовой М.А.,

при секретаре Кебелеш М.И.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Белгорода о расторжении договора аренды, признании недействительным расчета продажи земельного участка, возложении обязанности,

установил:

ФИО1 (далее по тексту ФИО1 или истец) обратилась в суд с иском к администрации города Белгорода (далее по тексту ответчик) о признании недействительным расчета продажи земельного участка, возложении обязанности и расторжении договора аренды. В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 16 сентября 2011 года он, по итогам аукциона, заключил с ответчиком договор аренды земельного участка общей площадью 2520 кв. м., для ИЖС, расположенного в <адрес>, участок №. Обременения данного земельного участка зарегистрированы не были. На данном земельном участке он построил жилой дом в 2012г. 19.12.2012года обратился в администрацию города Белгорода с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка на основании договора купли - продажи. Администрация города Белгорода письмом от 08.02.2013г. отказала в предоставлении этого земельного участка в собственность, поскольку кадастровый паспорт на земельный участок, либо кадастровая выписка о земельном участке представлены не были, поскольку решением Октябрьского районного суда города Белгорода были признаны недействительным результаты межевания данного земельного участка и договор в части земельного участка площадью 583 кв.м. Кроме того, определением суда от 22.11.2012 года были наложены обеспечительный меры и виде запрета совершать сделки и действия в отношении н спорного земельного участка. В процессе формирования земельного участка Голуцкому стало известно, что в площадь арендуемого земельного участка вошла также охранная зона ЛЭП. После продолжительной переписки и согласований с филиалом ОАО «МРСК Центр» - «Белгородэнерго» истцом был сформирован земельный участок по вышеуказанному адресу с кадастровым № общей площадью 1635 кв.м. На очередное обращение истца о формировании земельного участка для последующего представления земельного участка в собственность ответчиком было издано распоряжение от 30.12.2015г. за № о предварительном согласовании предоставления земельного участка. 18.07.2016г. ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату. 28.09.2016г. за № ответчик издал распоряжение о предоставлении земельного участка и утвердил расчет цены продажи земельного участка в сумме 1 208 278,08 руб., рассчитав ее на основании приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007г. за № 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», постановления администрации города Белгорода от 27.11.2014года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «город Белгород», постановления Правительства Белгородской области от 12 января 2015г. №I-пп «Об утверждении порядка определения цены продажи земельный участков, находящихся в собственности Белгородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов».

Просил суд по увеличенным требованиям расторгнуть договор договора аренды земельного участка № от 16.09.2011г. на оснвоании заявления от 19.12.2012г. Сделать перерасчет цены продажи земельного участка в <адрес>, участок №, основываясь на Постановлении Правительства РФ от 03.12.2012г. за № 492-пп п.2, где цена земельных участков, находящихся в государственной собственности белгородской области или государственной собственности на которые не разграничена, устанавливается: до 1 января 2015года – равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка при продажи земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, гражданам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных на соответствующих земельных участках.

В судебном заседании истец и его представитель вышеуказанные заявленные требования подержали по доводам указанным в иске. Обращали внимание суда на то, что виновных действий истца в затягивании процесса по приобретению права собственности земельного участка не имелось, однако в связи с изначально неправильно сформированным для проведения аукциона администрацией города Белгорода земельным участком процесс приобретение земельного участка затянулось.

Представитель ответчика иск не признал, в удовлетворении требований просил отказать, по тем основаниям, что приобретаемый земельный участок истцом фактически сформирован в 2016году, доказательств незаконности и неправильности расчета выкупной цены не представлена. Расчет произведен на основании действующего законодательства. В части расторжения договора аренды полагала данные требования преждевременными, поскольку при заключении договора купли – продажи договор аренды автоматически будет прекращен.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, выслушав стороны по делу, их представителей, суд полагает возможным рассмотреть дело по представленным доказательствам, признавая требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Так, в судебном заседании установлено, что 16.09.2011года по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, участок №, площадью 2520 кв.м., кадастровый №, между администрацией г. Белгорода и ФИО1, заключен договор аренды земельного участка № от 16.09.2011года сроком на 3 года.

Согласно представленному протоколу № от 16.09.2011года, договору аренды земельного участка № от 16.09.2011года и кадастровому паспорту земельного участка от 29.04.2011года на земельный участок, площадью 2520 кв.м., кадастровый №, обременений установлено не было.

После подписания договора аренды в процессе эксплуатации истцу стало известно о наличии обременений на арендуемом земельном участке как со стороны соседей, по адресу <адрес>, так и частичное нахождение земельного участка в охранной зоне под ЛЭП 110 кВ.

Апелляционным определением Белгородского областного суда от 16 апреля 2013года было установлено, что при подготовке документов для аукциона администрацией г. Белгорода было произведено межевание земельного участка общей площадью 2520 кв. м., для ИЖС, расположенного в <адрес>, участок №. При межевании данного земельного участка часть земельного участка, ранее принадлежавшая Б.А.Т. и находящаяся в фактическом пользовании Б.Н.А., площадью 583 кв. м., вошла в состав данного земельного участка. Поскольку, земельный участок площадью 583 кв. м. не мог стать предметом торгов, в данной части межевание земельного участка № по <адрес> было признано недействительным. В этой части признаны недействительными распоряжения администрации города Белгорода: за № от 18 ноября 2010 года «Об утверждении акта выбора земельных участков для индивидуального жилищного строительства по <адрес>, № от 05.08.2011г.», «О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства», аукцион от 16 сентября 2011 г. и договор аренды земельного участка от 16.09.2011г., заключенный между МО городской округ «Город Белгород» и ФИО1 в части земельного участка площадью 583 кв. м. в точках координат 5-10 в соответствии с заключением <данные изъяты> от 09 октября 2012 года.

В дальнейшем, после принятия вышеуказанного апелляционного решения, в процессе формирования земельного участка для приобретения в собственность Голуцкому стало известно о том, что часть земельного участка находится в охранной зоне ЛЭП, которая была построена и введена в эксплуатацию ранее, чем был заключен договор аренды.

В силу положений ст. 38 ЗК РФ (в редакции на дату проведения аукциона 16.09.2011г.), предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (действовавшем на дату проведения аукциона 16.09.2011г.) кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровые работы). Пунктом 2 части 1 статьи 22 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем вместе с заявлением. Необходимыми для кадастрового учета документами являются: межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).

Из содержания ст. 37 данного Федерального закона следует, что в результате кадастровых работ уполномоченное на осуществление кадастровой деятельности лицо передает заказчику таких кадастровых работ межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка).

В соответствии со ст. 38 данного Федерального закона межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Согласно п. 7 приведенной статьи местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

По правилам статьи 39 названного Закона согласование местоположения границ требуется исключительно с лицами, обладающими правами на смежные земельные участки.

Согласно статье 40 указанного Закона результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Споры, не урегулированные в результате согласования границ, разрешаются в установленном ЗК РФ порядке. Межевание, проведенное без уведомления об этом смежных землепользователей, нельзя признать соответствующим ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». По правилам ст. 167 ГК РФ оно должно быть признано недействительным. Недействительность межевания влечет недействительность всех последующих сделок с указанным земельным участком.

При таком положении земельный участок, выставленный на аукцион администрацией г. Белгорода в 2011году, площадью 2520 кв. м., для ИЖС, расположенный в <адрес>, участок № не мог становиться предметом торгов. Однако по результатам аукциона 16.09.2011года ответчик с истцом заключил договор аренды земельного участка. Земельный участок истцу ответчиком предоставлялся под ИЖС.

17.10.2012г. истец зарегистрировал право собственности за жилой дом площадью 205,3 кв.м. по адресу: <адрес>.

19.12.2012г. первоначально обратился с заявлением о предоставлении за плату земельного участка в собственность под домовладением площадью 2520 кв.м. и расторжения договора аренды. В связи с судебными спорами относительно межевания данного земельного участка, администрация города Белгорода 08.03.2013г. отказала в его выкупе. В дальнейшем, при формировании также была исключена часть земельного участка, находящаяся в охранной зоне ЛЭП, в связи с чем 31.12.2014г. истец повторно обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 1718 кв.м. При этом каких либо решений, относительно данного заявления ответчиком принято не было. При обращении в очередной раз ФИО1 в администрацию города Белгорода с заявлением 10.11.2015г., последний просил образовать цельный участок площадью 1635 кв.м. для ИЖС, расторгнуть договор аренды за № от 16.03.2011года и предварительно согласовать предоставление за плату истребуемого земельного участка.

30 декабря 2015г. администрация города Белгорода издала распоряжение за № о предварительном согласовании предоставления Голуцкому земельного участка, после чего был сформирован земельный участок площадью 1635, 00 кв.м. с кадастровым № по адресу <адрес>.

18.07.2016г. Голуцкий в очередной раз обратился в администрацию г. Белгорода с заявлением в соответствии со ст. 39.17 ЗК РФ с просьбой предоставить земельный участок в собственность за плату.

28.09.2016г. распоряжением администрации города Белгорода истцу был предоставлен земельный участок на основании ст. 39.20 ЗК РФ и утверждена цена продажи земельного участка в сумме <данные изъяты> руб., исходя из приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007г. за № «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», постановления администрации города Белгорода от 27.11.2014года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «город Белгород», постановления Правительства Белгородской области от 12 января 2015г. №I-пп «Об утверждении порядка определения цены продажи земельный участков, находящихся в собственности Белгородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов».

Как предусматривалось п. п. 1 и 1.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент первоначального обращения Голуцкого в администрацию с заявлением о продаже ему земельного участка в 2012г.), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. При этом абз. 2 п. 1 данной статьи ЗК РФ предусмотрено исключительное право граждан - собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию таких земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК, федеральными законами. Как следует из п. 6 ст. 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, - на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.

В данном же случае, по мнению истца, к возникшим отношениям сторон следует применять положения ст. 36 ЗК РФ о приобретении прав на земельные участки в части расчета выкупной цены, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, в редакции действовавшей на дату первоначального обращения.

Суд соглашается с данным доводом стороны истца, поскольку все действиях со стороны истца с 2012 года свидетельствуют о том, что он заявил о желании приобрести в собственность за плату на основании договора – купли продажи земельный участок, на котором был построен дом, при этом спорная ситуация фактически была создана непоследовательными действиями ответчика, начиная с проведения аукциона в 2011г. (земельный участок общей площадью 2520 кв. м., для ИЖС, расположенный в <адрес>, участок № не мог быть предметом торгов проведенных в сентябре 2011 года).

Виновных действий со стороны истца, свидетельствовавших о том, что он умышлено с 2012года не заключал договор купли – продажи, не имеется.

Таким образом, при наличии за истцом зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, с учетом обращения истца в администрацию г. Белгорода в 2012 году с заявлением о приобретении в собственность за плату на основании договора – купли продажи земельного участка под возведённым домом, принимая во внимание, что земельный участок лишь уменьшился в площади по объективным причинам, суд приходит к выводу о законности требований истца о пересчете выкупной цены на основании постановления Правительства РФ от 03.12.2012г. за № 492-пп, действовавшего на дату первоначального обращения.

На основании изложенного суд не принимает во внимание доводы ответчика об отсутствии земельного участка площадью 2520 кв.м. с кадастровым №, указанного в заявлении от 2012года и о недоказанности недействительности выкупной цены земельного участка.

Относительно требований истца о расторжении договора аренды земельного участка за № от 16.09.2011г. суд приходит к следующему. Согласно поданного в адрес администрации города Белгорода заявления от 19.12.2012г. о расторжении договора, суд отклоняет данные требования, поскольку они не основаны на действующем законодательстве. Так, при заключении договора купли – продажи спорного земельного участка автоматически будет расторгнут договор аренды, о чем внесены соответствующие сведения в регистрирующий орган. Данные обстоятельства свидетельствуют о преждевременности в данной части заявленных требований стороной истца.

При этом, суд обращает внимание истца на то, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к администрации города Белгорода о расторжении договора аренды, признании недействительным расчета продажи земельного участка, возложении обязанности признать обоснованным в части.

Обязать администрацию города Белгорода произвести перерасчет выкупной цены земельного участка площадью 1635 кв.м. с кадастровым № площадью 2520 кв.м. на основании Постановления Правительства Белгородской области от 03.12.2012г. за № 492-пп применив кадастровую стоимость земельного участка на 19.12.2012г.

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Свердловский районный суд г. Белгорода.

Судья -

Мотивированное решение изготовлено 27.09.2017 года.