Решение № 2-3134/2017 2-3134/2017~М-2738/2017 М-2738/2017 от 8 августа 2017 г. по делу № 2-3134/2017

Дело № 2-3134/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 августа 2017 года г. Новый Уренгой

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа

в составе председательствующего судьи Серовой Т.Е.,

при секретаре Идрисовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору аренды жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась суд с вышеуказанным иском, указав, что 17.07.2016 г., между ней и ответчиком был заключен договор найма принадлежащего ей жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Жилое помещение было предоставлено Нанимателю для осуществления предпринимательской деятельности - организации студии развития «Нескучный сад», которой занималась мама нанимателя ФИО3. Наймодатель надлежащим образом исполнил свои обязательства, что подтверждается актом приема-передачи жилого помещения от 17.07.2016г.. Однако наниматель свои обязанности не исполнил, за аренду помещения не оплатил. 27.10.2016г. по просьбе матери нанимателя для участия в гранде по поддержке молодых предпринимателей был заключен договор аренды жилого помещения с другим ее сыном - ФИО9. До настоящего времени оплата за аренду жилого помещения и коммунальные услуги за период с 01.08.2016 г. по 27.10.2016г. в размере 119 574,24 руб. не произведена. Неоднократные обращения к ответчику о погашении долга были оставлены без ответа и удовлетворения. Истец просит взыскать с ответчика в сумму задолженности по арендной плате и коммунальным услугам в размере 119 574,24 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 591,48 руб..

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования уточнила, заявила об уменьшении исковых требований на 15 000 руб., оплаченных ответчиком в счет коммунальных услуг. В остальной части на исковых требованиях настаивала. Суду пояснила, что спорное жилое помещение она сдавала в аренду. В июле 2016г. к ней обратилась ФИО5, которая искала помещение под частный детский сад, которым должен был заниматься ее сын Дмитрий. Квартира ее устроила по расположению и по площади, но она попросила сделать в ней ремонт, т.к. там ей не понравился линолеум. Она согласилась и начала делать ремонт. Для этого ей пришлось вынести всю мебель, выровнять пол и поменять отопление. В сентябре 2016г. семья Т-вых уже начала принимать первых детей. В октябре договор аренды был перезаключен с другим сыном ФИО5 – Дмитрием, которому от Администрации города выдали грант на занятие предпринимательской деятельностью. Арендную плату все это время они не оплачивали, ссылаясь на отсутствие денежных средств, просили подождать до того, как их бизнес будет приносить доходы. Не дождавшись обещанной оплаты, в феврале 2017г. она решила расторгнуть с ними договор аренды, после чего Т-вы освободили квартиру.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что жилое помещение истца было арендовано в коммерческих целях для организации студии детского развития «Нескучный сад», с чем она была согласна. До этого помещение посуточно предоставлялось вахтовым рабочим и по санитарным нормам не соответствовало месту, где могли бы оставаться дошкольники. По соглашению сторон истец вывезла из квартиры всю старую мебель и снизила цену за первый месяц. На момент передачи жилой площади были оформлены приложения к договору найма № 1 и № 2 с подробным описанием недостатков помещения, а также перечень оборудования и инвентаря, находящегося в помещении, а по коммунальным платежам имелась задолженность в размере 13 338,48 руб. за июль 2016 г.. Т.к. помещение нуждалось в серьезном ремонте, препятствующем его эксплуатации в коммерческих целях, соответственно требованиям Санэпиднадзора к детским студиям и учреждениям, весь период с августа по октябрь 2016г. осуществлялись ремонтные работы. Ремонтные работы осуществлялись за счет нанимателя по согласованному с наймодателем плану. По окончанию ремонтных работ договор найма был переоформлен на брата ответчика, который к этому времени уже закончил процедуру регистрации в качестве предпринимателя. Все платежи нанимателем были оплачены своевременно путем передачи наличных средств Истцу под расписку и путем перечисления с личной банковской карты предпринимателя. Причем были оплачены и арендные платежи, и коммунальные, включая хозяйский долг, образовавшийся до найма помещения ответчиком. Когда в октябре 2016 г. поступило предложение продлить данный договор, переоформив его на индивидуального предпринимателя, истец предложила уничтожить документы по оконченному договору вместе с расписками о получении ей денег. Ответчик, не имея опыта подобных отношений, и не знакомый с нормами взаиморасчетов, принятых при коммерческих сделках, при предпринимательской деятельности, согласился на взаимное уничтожение документов по оконченным договорным отношениям. Истец только претендует на вторичную оплату арендных и коммунальных платежей в период, когда в помещении производился ремонт и ответчик не мог использовать его по назначению. Причиной, по которой прекращено выполнение обязательств, явилось то обстоятельство, что истец внезапно изменила условия договора, увеличив плату за аренду до 70 000 руб. в месяц. Когда арендаторы не согласились на это, арендодатель отказалась от обязательств по договору, потребовала освободить помещение, закрыла доступ для его дальнейшего использования и воспрепятствовала вывозу имущества и произошло это до истечения договорного срока.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала доводы своего доверителя, суду пояснила, что ее доверители развивали семейный бизнес – Нескучный сад для досуга детей. Для этого они арендовали квартиру у истца. Сначала договор был заключен с ФИО2, а затем с 27.10.16г. – договор был переоформлен с Дмитрием. Денежные средства за аренду жилого помещения перечислялись с банковской карты Дмитрия и передавались по расписке лично в руки истца. Однако, после заключения договора с Дмитрием, расписки были уничтожены по просьбе истца. По вине истца ремонт в квартире затянулся и они не могли заниматься предпринимательской деятельностью до ноября 2016г.. Сделанный в квартире ремонт, а именно отопление, было некачественным. В связи с чем, в квартире было холодно. Из-за этого родители не хотели водить детей в холодное помещение. На ремонт ответчик потратили около 500 000 руб. собственных средств, купили туда оборудование, но после расторжения договора истец не возместила эти затраты и удержала кухонную мебель. Поскольку в период действия договора аренды, заключенного с ФИО2, арендатор не мог пользоваться помещением в связи с проводимым там ремонтом, он не должен оплачивать арендные платежи. Однако, ее доверители выполнили свои обязательства полностью – оплатили аренду и коммунальные платежи. Более того, они оплатили даже задолженность истца, как собственника жилого помещения, за коммунальные услуги и капитальный ремонт.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании поддержала позицию ответчика, суду пояснила, что ее семья решила заняться бизнесом – открытием частного детского сада, где бы они занимались развитием детей дошкольного возраста и подготовкой детей к школе. Для этого им было необходимо подходящее помещение. Через риэлтора они нашли квартиру истца, которая была рада сдать им квартиру. Бизнес решили открыть на сына Дмитрия, который более длительное время проживал в г. Новый Уренгой. Поскольку обстановка в квартире не соответствовала детской студии, они решили сделать ремонт. На его производство они потратили много личных средств. Хотели начать принимать детей с 1.09.16г., но ремонт в квартире затянулся, т.к. истица захотела поменять пол, отопление и произвести другие улучшения. В связи с этим, первых детей они начали принимать только в ноябре 2016г.. С наступлением холодов в квартире стало холодно и клиентов не было. Несмотря на отсутствие доходов, арендную плату они платили исправно. Деньги перечислялись с банковской карты Дмитрия и передавались лично в руки истцу. Перед заключением нового арендного договора в октябре 2016г., который был оформлен на Дмитрия, все платежные документы они порвали по просьбе истицы, которая предложила начать все с чистого листа. Через некоторое время истец подняла арендную плату вдвое и в связи с их отказом оплачивать повышенную аренду, расторгла с ними договор и нашла себе новых клиентов. При этом она не отдала им их мебель в кухню и прихожую.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 673 ГК РФ, ч. 1 ст. 674 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии с ч. 1 ст. 676 ГК РФ и ст. 678 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Судом установлено, что жилое помещение общей площадью 58,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2014 г. (л.д. 8).

Из материалов дела следует, что 17.07.2016г. между ФИО1.(Наймодатель) и ФИО2 (Наниматель) был заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого Наймодатель передает Нанимателю жилое помещение, представляющее собой трёхкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ЯНАО, <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м., далее - Объект для использования помещения предусмотренное ст. 17 ЖК РФ, в том числе право осуществлять предпринимательскую деятельность (л.д. 9-12).

Согласно п. 1.5 Договора, срок найма Объекта устанавливается с 01.08.2016 г. по 31.12.2016 г.

В силу п.п. 3.1.2 Договора Наниматель обязан своевременно вносить плату за пользование Объектом (плату за наем), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п. 4.5. настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

В соответствии с разделом 4 Договора плата за наем Объекта в месяц составляет: первый месяц - 30 000 руб., второй месяц - 40 000 руб., третий месяц - 40 000 руб.. Плата за наем Объекта производится ежемесячно, не позднее 25 числа за месяц вперед. Установленная плата за наем Объекта передаётся наличными или перечислением на банковский счет (карту ГПБ 4874 1551 2443 8174)….. Оплату квартплаты и коммунальных услуг (ХВС, ГВС, ВО, газ, эл/энергию, отопление) осуществляет Наниматель.

27.10.16г. вышеуказанный договор аренды прекратил свое действие в связи с заключением нового договора аренды с братом ответчика - ФИО9

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п.п. 2.1.1, 2.1.3 Договора найма Наймодатель обязуется передать Нанимателю Объект, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям. Нести ответственность за недостатки сданного в наем Объекта и находящегося в нем имущества, препятствующие пользованию им, если во время заключения Договора Наймодатель знал об этих недостатках.

Согласно п.п. 3.21, 3.2.3 Договора, Наниматель не вправе без предварительного согласия с Наймодателем устанавливать какое-либо оборудование в Объекте (укрепление дверей, установка сигнализации, охранных систем и т.д.), осуществлять переустройство и реконструкцию Объекта.

Истец свои обязательства перед ответчиком исполнил надлежащим образом, передал ему в пользование по договору аренды жилое помещение.

Согласно пояснениям истца ответчик свои обязательства по уплате арендной платы надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, за период с 01.08.2016г. по 27.10.2016г. образовалась задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 119 574,24 руб..

09.06.2017г. в адрес ответчика истцом была направлена претензия с просьбой в срок до 15.06.2017 г. оплатить образовавшуюся задолженность в сумме 119 574,24 руб. (л.д. 19-23). Однако требования истца остались без удовлетворения.

Возражая против заявленных требований, сторона ответчика заявляет о том, что исполнения Договора со стороны истца не было из-за проводимого им ремонта в квартире, в связи с чем, он не мог использовать помещение по назначению. В подтверждение данных доводов ответчик ссылается на показания допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО7 и ФИО8, которые пояснили, что не могли привести своих детей в детский сад ФИО12 до ноября 2016г. из-за того, что помещение не было готово к их приему.

Однако, данные доводы ответчика суд признает не состоятельными.

Как следует из объяснений ответчика и третьего лица, ремонт в квартире производился по их просьбе, т.к. помещение не соответствовало его назначению. Судом установлено, что при заключении договора между сторонами имелась договоренность, что арендная плата оплачивается и в период ремонта. Более того, ответчик утверждает, что оплата аренды за этот период была им произведена.

Оспаривая заявленную истцом сумму долга, ответчик указывает, что арендные платежи передавались истцу наличными деньгами, о чем составлялись расписки. Однако, впоследствии указанные расписки по требованию истца были уничтожены. Истец оспаривает данные утверждения, заявляя о том, что денежные средства ей не передавались и расписки не составлялись.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На ответчика, исходя из принципа распределения обязанности по доказыванию, закрепленного в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, возлагалась обязанность по доказыванию указанного им обстоятельства – передачи истцу денежных средств в оплату арендных платежей.

Однако, ответчиком достоверных и допустимых доказательств оплаты истцу арендных платежей наличными денежными средствами, каковыми могли расписки и иные письменные доказательства, суду не представлено. В связи с чем, суд признает данные доводы не состоятельными.

Ответчиком также представлены доказательства того, что в период действия договора им, по согласованию с истцом, были произведены затраты на ремонт квартиры в общем размере 462 977,60 руб..

Однако, данные расходы не могут быть приняты во внимание при решении указанного спора, поскольку ремонт проводился по желанию ответчика и в его интересах. Кроме того, по условиям ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя. Вопрос о том, какого вида ремонт производился в данном случае ( текущий или капитальный), судом не исследовался, поскольку для разрешения заявленных требований данное обстоятельство не имеет юридического значения.

В подтверждении оплаты по договору найма ответчиком представлена выписка по счету, из которой следует, что ФИО9 ( братом ответчика) 22.07.16г. на счет истца был перечислен аванс за август 2016 г. в размере 20 000 руб. (л.д. 88, 92-93).

Ответчик утверждает, что данная оплата произведена в счет договора аренды, заключенного с ним. Поскольку истец не оспаривает того факта, что квартира сдавалась на нужды семьи ФИО12, и на 22.07.16г. какие-либо обязательства перед ней у брата ответчика – ФИО9 отсутствовали, суд признает данную сумму арендным платежом.

Также, в подтверждение исполнения обязательства ответчиком представлена квитанция об оплате коммунальных услуг на сумму 15000 руб.. В соответствии с данным документом у истца по состоянию на июнь 2016г. (дата последней оплаты 25.05.2016 г.) имелась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, поставляемых в жилое посещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 13 339,48 руб.

Согласно пояснениям ответчика и подтверждается материалами дела, что он погасил долг по оплате жилищно-коммунальных услуг 01.09.2016 г. путем внесения 15 000 руб.. Поскольку данные расходы по жилищно-коммунальным услугам возникли до подписания сторонами договора найма жилого помещения и не вытекают из пользования ответчиком квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, то суд считает, что данная сумма должна быть учтена при расчете задолженности по оплате найма жилого помещения.

Кроме того, из представленных ответчиком платежных документов подтверждается, что 05.11.2016 г. им оплачена задолженность за поставку газа в сумме 500 руб.. Из квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг за ноябрь 2016 г. установлено, что 19.12.2016г. ответчиком оплачено 21 100 руб., в том числе 13 800 руб. – задолженность на начало периода ( за сентябрь и октябрь 2016г.), а также расходы по оплате задолженности за капитальный ремонт в размере 4 200 руб., которая накопилась за 7 месяцев, в том числе за 4 месяца, предшествующих заключению договора.(л.д. 98-97).

Таким образом, ответчиком в связи с арендой принадлежащего истцу жилого помещения в общей сложности оплачено 53 500 руб. ( 20.000 руб. +15000 руб. + 13800 руб.+500 руб.+4200 руб.), включая 20 000 руб. авансового платежа, перечисленного в ее адрес 22.07.2016г.. Поскольку договором найма не предусматривалось обязанности ответчика погашать образовавшуюся у истца задолженность по коммунальным услугам, по оплате за поставку газа, и за капитальный ремонт, суд полагает, что указанные расходы, понесенные ответчиком, в общей сумме 53 500 руб. должен был нести Наймодатель, то есть истец ФИО1. В связи с чем, долг ответчика по оплате найма жилого помещения должен быть уменьшен на указанную сумму.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Поскольку ответчик не исполнил условия возникшего перед истцом обязательства до настоящего времени надлежащим образом, у истца возникло право требовать через суд надлежащего исполнения условий договора со стороны ответчика.

При таких обстоятельствах суд, принимая во внимание сложившиеся между сторонами договорные правоотношения, приходит к выводу о возникшем обязательстве ответчика по оплате суммы долга по договору найма в размере 66 074,24 руб. (119 574,24 руб. – 53 500 руб.).

Кроме того, исходя из удовлетворенных судом требований в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 2 182,23 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 66 074, 24 руб., в возврат государственной пошлины 2182, 23 руб., а всего взыскать 68 256,47 руб.

В остальной части иска истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня получения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Новоуренгойский городской суд.

Судья: Т.Е. Серова