Решение № 2-694/2017 2-694/2017~М-696/2017 М-696/2017 от 12 ноября 2017 г. по делу № 2-694/2017

Г.д. № 2-694/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2017 года г. Камызяк

Астраханская область

Камызякский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Сидоровой Е.А.,

при секретаре Сидагалиевой А.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате и пени, и встречному исковому заявлению ФИО1 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» об обязании устранить недостатки имущества, переданного по договору аренды земельного участка, в части уточнения границ земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, в обоснование которого указал, что 04 июня 2014 года между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 14/148, согласно которому ФИО1 в аренду на срок до 03 июня 2019 года предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес>, в границах <адрес> с кадастровым номером 30:05:190211:10, площадью 800 кв.м. для личного подсобного хозяйства. Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области за №. 05 мая 2016 года администрацией МО «Камызякский район» совместно со службой природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области осуществлено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что земельный участок используется не по целевому назначению, а именно использование для стоянки автотранспорта. В соответствии с п.3.1 договора аренды земельного участка №14/148 от 04 июня 2014 года размер арендной платы за участок составляет <данные изъяты> рублей в год. Согласно п.3.2 договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату ежемесячно равными долями не позднее 25 числа текущего месяца. За ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в установленный договором срок и в соответствии с п.5.2 договора начисляется пеня из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. В период с 25 июня 2014 года по 25 октября 2016 года не исполнены обязательства по внесению арендной платы, чем нарушены условия договора аренды. В связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> и пени – <данные изъяты> рублей, которые истец просит взыскать с ответчика и расторгнуть договор аренды земельного участка № 14/148 от 04 июня 2014 года. Впоследствии заявленные требования были уточнены и Комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» указал, что исходя из того, что ФИО1 пользовался земельным участком площадью 518,5 кв.м., а не 800 кв.м., как указано в договоре аренды, истец полагает, что задолженность ФИО1 перед ним по арендной плате составляет 229 261 рубль (за период с 25 июня 2014 года по 25 октября 2016 года). Указанную сумму истец и просит взыскать с ответчика в качестве задолженности по арендной плате и пени за указанный период, в остальной части заявленные требования оставлены без изменения.

Ответчик ФИО1 подал встречное исковое заявление к Комитету имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» об обязании устранить недостатки имущества, переданного по договору аренды земельного участка, в части уточнения границ земельного участка, в котором указал, что действительно с ним был заключен договор аренды земельного участка №14/148 от 04 июня 2014 года, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:190211:10 площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах <адрес><адрес> для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно п. 3.1 договора установленная по результатам аукциона арендная плата земельного участка составляет <данные изъяты> рублей в год. В силу п. 4.1.3. договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором. Поскольку переданный в аренду земельный участок не был огорожен, в целях установления границ земельного участка в натуре ФИО1 в октябре 2014 года обратился к кадастровому инженеру ИП ФИО2 Согласно акту №42 контроля за установлением и сохранностью межевых знаков, пояснительной записке, схемам расположения земельного участка, было установлено, что граница земельного участка с кадастровым номером 30:05:190211:10, расположенный по адресу: <адрес>, в границах <адрес> (земельный участок, переданный по договору аренды), пересекает фактически загороженную границу земельного участка по адресу: <адрес>, в районе АЗС №. Таким образом, часть земельного участка, переданного по договору аренды, была огорожена забором и используется другим лицом. Арендодатель об указанных обстоятельствах ФИО1 в известность не поставил. ФИО1 обратился с заявлением от 12 ноября 2014 года о расторжении договора аренды земельного участка в связи с наличием недостатков сданного в аренду имущества и возмещении убытков. Письмом от 19 ноября 2014 года №02/6623 ФИО1 сообщено, что действительно была допущена кадастровая ошибка при выполнении кадастровых работ и неверно установлены межевые знаки указанного земельного участка. Истец-ответчик также сообщил, что готов исправить допущенную кадастровую ошибку, в связи с чем, отказал в досрочном расторжении договора аренды. До настоящего времени кадастровая ошибка в отношении спорного земельного участка не исправлена, ответчик-истец по-прежнему лишен возможности использовать земельный участок площадью 800 кв.м.

Истец-ответчик не устранил недостатки имущества, переданного в аренду. Учитывая вышеизложенные обстоятельства, начисление ответчиком арендной платы исходя из площади земельного участка 800 кв.м. является неправомерным. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Фактически ФИО1 осуществлял и осуществляет пользование только частью предоставленного земельного участка общей площадью около 520 кв.м., о чем указывает и сам истец-ответчик. Учитывая принцип платности использования земли, ответчик-истец не возражает оплатить фактическое пользование земельным участком площадью 520 кв.м., исходя из кадастровой стоимости земельного участка умноженную на базовую ставку арендной платы, установленную органом местного самоуправления для земельных участков с аналогичным видом разрешенного использования за период с 04 июня 2014 года по дату устранения недостатков земельного участка. Просит обязать Комитет имущественных и земельных отношений АМО «Камызякский район» безвозмездно устранить недостатки имущества, переданного по договору аренды земельного участка №14/148 от 04 июня 2014 года ФИО1, а именно в отношении земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:190211:10 площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства в части уточнения границ указанного земельного участка.

В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО3 доводы иска поддержала в полном объеме, суду пояснила, что предоставленный истцу земельный участок используется им не по целевому назначению, кроме того, земельный участок, в результате неправомерных действий истца, в настоящее время находится в непригодном для использования состоянии. Просила удовлетворить заявленные требования. Доводы встречного иска не признала, просила в удовлетворении требований ФИО1 отказать.

Ответчик-истец ФИО1 в судебное заседание не явился, об отложении судебного заседания не просил, доверил представлять свои интересы ФИО4

Представитель ответчика-истца ФИО4 в судебном заседании полагала заявленные Комитетом имущественных отношений АМО «Камызякский район» требования подлежащими частичному удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате, в части расторжения договора аренды – не подлежащими удовлетворению. Доводы встречного искового заявления поддержала, просила удовлетворить заявленные требования.

Суд, выслушав представителей истца-ответчика и ответчика-истца, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Частью 3 статьи 6 Земельного Кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим кодексом прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В силу положений статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, в силу положений ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества установлена ст. 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и показаний представителей сторон в судебном заседании, 04 июня 2014 года между Комитетом имущественных и земельных отношений АМО «Камызякский район» и ФИО1 на основании протокола о результатах аукциона заседания комиссии по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды в виде годовой арендной платы, заключен договор аренды земельного участка № 14/148, согласно которому ФИО1 в аренду на срок до 03 июня 2019 года предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес>, в границах <адрес> с кадастровым номером 30:05:190211:10, площадью 800 кв.м. для личного подсобного хозяйства. До выставления спорного земельного участка на аукцион, в отношении него была осуществлена оценка рыночной стоимости права на заключение договора аренды в виде годовой арендной платы за пользование земельным участком. Согласно Отчету №44/7 от 18 октября 2013 года, рыночная стоимость права на заключение договора аренды в виде годовой платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, в границах <адрес> с кадастровым номером 30:05:190211:10, площадью 800 кв.м. составляет <данные изъяты> рублей. Как следует из данного отчета, наиболее важными факторами, влияющими на рыночную стоимость объекта оценки, являются: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура. Исходя из данной оценки, участок и был выставлен на аукцион, а впоследствии с ФИО1, как победителем аукциона, заключен договор аренды земельного участка. При этом, во всех документах указан земельный участок площадью 800 кв.м. Однако сам истец признал, что фактически ФИО1 был предоставлен земельный участок площадью 518,5 кв.м.

Согласно материалам дела, 12 ноября 2014 года ФИО1 обратился в АМО «Камызякский район» с заявлением, в котором указал, что часть предоставленного ему в аренду земельного участка по договору от 03 июня 2014 года огорожена забором и используется иным лицом. О данном обстоятельстве ФИО1 не уведомляли, и он предлагает расторгнуть вышеуказанный договор аренды, возместив ему понесенные затраты в виде внесенного задатка, стоимости работ по установке межевых знаков и оплаты работ по засыпке котлована на спорном земельном участке.

19 ноября 2014 года в адрес ФИО1 направлен ответ АМО «Камызякский район» №02/6623 которым в расторжении договора аренды отказано, однако указано, что АМО «Камызякский район» готова заключить контракт с кадастровым инженером на выполнение необходимых кадастровых работ для исправления допущенной кадастровой ошибки.

Как показала в судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО3, данные работы были проведены кадастровым инженером ФИО5, однако акт согласования местоположения границ спорного земельного участка ФИО1 подписан не был.

Представитель ФИО1 в судебном заседании пояснила, что ее доверителя не приглашали на согласование границ спорного земельного участка и ему не известно о наличии вышеуказанного акта.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказывать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Поскольку, в нарушение статьи 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, представителем истца-ответчика не представлено каких-либо доказательств того, что ФИО1 приглашался для подписания вышеуказанного акта согласования границ земельного участка, суд считает данный довод представителя истца-ответчика не получившим свое подтверждение в судебном заседании.

Таким образом, на основании вышеприведенных обстоятельств, суд полагает, что действительно, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных и земельных отношений АМО «Камызякский район» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 14/148, согласно которому последнему в аренду на срок до 03 июня 2019 года предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, в границах <адрес> с кадастровым номером 30:05:190211:10, площадью 800 кв.м. для личного подсобного хозяйства. Однако фактически ФИО1 был предоставлен земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу площадью 518,5 кв.м. Арендатор своевременно обратился к арендодателю по вопросу ненадлежащего исполнения арендодателем его обязанности по предоставлению предмета договора аренды, однако до настоящего времени никаких мер по исправлению данной ситуации со стороны арендодателя принято не было. Доказательств обратного в судебное заседание не представлено.

В ходатайстве об уточнении заявленных требований, истец-ответчик просит взыскать с ФИО1 сумму арендной платы исходя из используемой им площади земельного участка – 518,5 кв.м., уменьшив размер платежа пропорционально занимаемой площади.

Суд полагает данное требование не обоснованным, поскольку договор от 04 июня 2014 года между сторонами заключался на определенный земельный участок площадью 800 кв.м., при этом право аренды за земельный участок площадью 518,5 кв.м. не оценивалось, на аукцион не выставлялось, и договор на участок данной площадью не заключался. Доказательств того, что ФИО1 согласен был на заключение договора аренды на земельный участок площадью 518,5 кв.м. в судебное заседание не представлено.

Кроме того, как следует из Решения Совета МО «Камызякский район» от 27 мая 2010 года №36 «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства», земельный участок площадью 518,5 кв.м. не мог был быть предоставлен в аренду для ЛПХ, поскольку минимальный размер земельных участков для данных целей составляет 800 кв.м.

На основании изложенного, в судебном заседании установлено, что истцом-ответчиком не исполнены обязанности арендодателя по представлению в аренду земельного участка площадью 800 кв.м. по договору аренды, заключенному 04 июня 2014 года с ФИО1

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как следует из п.5 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2917 года, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского Кодекса Российской Федерации, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Астраханской области определялось до июля 2015 года на основании Постановления Правительства Астраханской области от 01 февраля 2008 года №26-П, а затем на основании Постановления Правительства Астраханской области от 29 июня 2015 года №284-П. Указанными постановлениями определена формула расчета размера арендной платы: АП = Сб х КС, где АП – размер годовой арендной платы, Сб – базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах, КС – кадастровая стоимость земельного участка. Ставки арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяются органами местного самоуправления муниципальных образований Астраханской области, уполномоченными в соответствии с законодательством Российской Федерации на распоряжение такими земельными участками.

Как следует из кадастрового паспорта спорного земельного участка от 22 июля 2013 года, кадастровая стоимость участка площадью 800 кв.м. составляет <данные изъяты>, соответственно стоимость 1 кв.м. составляет – <данные изъяты> рубля, а 518,5 кв.м. – <данные изъяты>.

Согласно справочной информации по земельному участку к.н. 30:05:190211:10 площадью 800 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, в границах <адрес>, его кадастровая стоимость с 01 января 2016 года составляет <данные изъяты>, соответственно кадастровая стоимость 1 кв.м. – 1,69 рублей, 518,5 кв.м. – <данные изъяты>

Базовая ставка в отношении земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под личное подсобной хозяйство установлена Решением Совета МО «Камызякский район» от 05 сентября 2014 года №254 в размере 6%. Данная ставка действует с 01 января 2014 года и до настоящего времени ее размер не изменялся.

Таким образом, учитывая принцип платности предоставления земли, суд считает необходимым взыскать с ответчика-истца в пользу истца-ответчика <данные изъяты> в качестве арендной платы за земельный участок площадью 518,5 кв.м. за период с 04 июня 2014 года по 25 октября 2016 года.

Расчет.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 575 дней, кадастровая стоимость участка площадью 518,5 кв.м. – <данные изъяты> копеек, базовая ставка – 6 %. <данные изъяты> х 6 % : 365 дней х 575 дней = <данные изъяты>.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 658 дней, кадастровая стоимость участка – <данные изъяты>, базовая ставка – 6%. <данные изъяты> х 6% :365 дней х 658 дней = <данные изъяты>.

Итого <данные изъяты> + <данные изъяты> = <данные изъяты>.

Оснований для удовлетворения требований истца-ответчика о расторжении договора аренды земельного участка №14/148 от 04 июня 2014 года в судебном заседании не установлено.

В части требований встречного искового заявления об обязании истца-ответчика безвозмездно устранить недостатки имущества, переданного по договору аренды земельного участка №14/148 от 04 июня 2014 года ФИО1, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно положениям пункта 1 статьи 612 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в числе прочего, потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества.

Поскольку в судебном заседании установлено, что истец-ответчик передал в аренду ответчику-истцу земельный участок меньшей площади, чем указано в договоре аренды земельного участка, данное обстоятельство препятствует арендатору использовать в полном объеме имущество, указанное в договоре аренды, суд полагает данное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате и пени – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» Астраханской области в качестве арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в границах <адрес> с кадастровым номером 30:05:190211:10 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>.

В удовлетворении требований Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» Астраханской области о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате и пени в сумме <данные изъяты> копеек и расторжении договора аренды земельного участка № 14/148, заключенного с ФИО1 04 июня 2014 года – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» - удовлетворить.

Обязать Комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» Астраханской области безвозмездно устранить недостатки имущества, переданного ФИО1 по договору аренды земельного участка №14/148 от 04 июня 2014 года, а именно, в отношении земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, в границах <адрес> с кадастровым номером 30:05:190211:10 в части уточнения границ данного земельного участка.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Камызякский районный суд Астраханской области.

В окончательной форме решение принято 16 ноября 2017 года.

Судья Е.А. Сидорова

Решение не вступило в законную силу.