Решение № 2-6643/2024 2-704/2025 2-704/2025(2-6643/2024;)~М-3434/2024 М-3434/2024 от 2 октября 2025 г. по делу № 2-6643/2024

УИД №

Дело № ДД.ММ.ГГГГ


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Мончак Т.Н.,

при помощнике судьи ФИО0,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи, обязании устранить недостатки нежилого помещения, предъявить акт приема-передачи после приведения помещения в надлежащее состояние,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3" (с ДД.ММ.ГГГГ - ФИО1) и ФИО2 был заключен Договор №№ купли-продажи недвижимости- машино-места, а именно: нежилого помещения №, общей площадью <данные изъяты>, этаж - подвал, кадастровый №, расположенное в встроенно-пристроенном объекте гаражного назначения по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлялись уведомления о необходимости приёмки машино-места по акту приема-передачи. Ответчиком уведомления проигнорированы.

ДД.ММ.ГГГГ. истец составил односторонний Акт приема-передачи, согласно которому Продавец передал, а Покупатель принял в пользование следующее машино-место: нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый №.

Истец, как сторона договора купли-продажи недвижимости, обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к другой стороне, которая уклоняется от совершения действий по госрегистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ). Также просил взыскать с ответчика уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

ФИО2 был подан встречный иск о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ, обязании ответчика устранить недостатки нежилого помещения, предъявить акт приема-передачи помещения к приёмке покупателем после приведения помещения в надлежащее состояние.

В обоснование встречного иска ФИО2 указала, что в период с <адрес> г. ею неоднократно направлялись в адрес ответчика претензии и заявки относительно того, что в помещении обнаружена негерметичность стен, сводов потолка и иные недостатки, которые привели к тому, что над машино-местом № и непосредственно на нем скапливается вода. Ответчиком по встречному иску по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ недостатки помещения не устранены.

В судебное заседание представитель истца ФИО5 явилась, исковые требования поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами был заключен Договор №№ купли-продажи недвижимости. Предметом договора является машино-место, а именно нежилое помещение, №, общей площадью <данные изъяты>, этаж - подвал, кадастровый №, расположенное во встроенно-пристроенном объекте гаражного назначения по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГг. в адрес Ответчика было направлено уведомление исх. №№ от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости приемки машино-места по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГг. в адрес Ответчика было направлено уведомление исх. №№ от ДД.ММ.ГГГГ о дате и времени комиссионного осмотра машино-места.

ДД.ММ.ГГГГ. Истец составил односторонний Акт приема-передачи, согласно которому Продавец передал, а Покупатель принял в пользование следующее машино-место: нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый №, на этаже - подвал, расположенное в встроенно- пристроенном объекте гаражного назначения по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование <адрес>. Данный акт был направлен Ответчику, что подтверждается чеком №№ от ДД.ММ.ГГГГ и описью <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГг. в адрес ФИО2 было направлено уведомление исх. №№ от ДД.ММ.ГГГГ. о необходимости предоставить комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В соответствии с п. <данные изъяты>. Договора Продавец передает Покупателю по акту приема-передачи Помещение в течение 6 месяцев с момента надлежащего исполнения Покупателем обязательства по оплате (оплата согласно п. <данные изъяты> Договора производилась Покупателем на условиях рассрочки, поэтапно).

Частями 4 - 6 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" детально регламентирован порядок действий застройщика и участника долевого строительства при приёмке-передаче объекта строительства, в том числе путем составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи.

Так, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По общему правилу согласно ст. 469 ГК РФ Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Применимо к договорным отношениям о продаже недвижимого имущества в ГК РФ указано, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Так, п. 1 ст. 475 ГК РФ предоставляет Покупателю следующие права: если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По общему правилу, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах раз умного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

Если продавец является застройщиком, то требование о качестве недвижимого имущества, в случае его ненадлежащего качества, может быть предъявлено в течение 5 лет с момента передачи объекта недвижимости.

В период с ДД.ММ.ГГГГ г., ФИО2 направлялась в адрес Ответчика претензии и заявки относительно негерметичности стен, сводов потолка и иных недостатков машино-места, которые привели к тому, что над машино-местом № и непосредственно на нем скапливается вода. Указаное подтверждается скриншотами переписки по электронной почте, копией претензии в адрес застройщика от ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ недостатки Помещения не устранены.

Представитель ФИО1, возражая против встречного иска в части наличия в Объекте строительных недостатков, принимая во внимание, что бремя доказывания наличия оснований для освобождения от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу положений части 7 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и разъяснений пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" возложено на застройщика, заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство удовлетворено, по делу назначена строительно-техническая экспертиз, проведение которой поручено ФИО4

Согласно заключению ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ в результате натурного осмотра объекта и анализа представленной документации экспертом было установлено, что гидроизоляционные материалы, которые заложены проектом, были установлены некачественно, в результате чего вода протекает в зону расположения машино-места № и, как следствие, капает на воздуховод, расположенный над парковочным местом, в результате чего обнаружена деструкция огнезащитной изоляции фольгированного покрытия воздуховода, которая проявляется в виде белого порошка.

Данные протечки нарушают требования СП № «Стоянки автомобилей. Правила эксплуатации» п. ДД.ММ.ГГГГ «Кровли, козырьки, выступающие архитектурные детали фасадов, уступы стен должны иметь уклоны, обеспечивающие отвод атмосферных вод, и не иметь нарушений целостности водоизоляционных слоев.

Для устранения причины затопления машино-места №, расположенного во встроенно-пристроенном объекте гаражного назначения по адресу: <адрес>, необходимо выполнить следующие вентиляционные работы на высоте <данные изъяты> м:

1. очистка металлического воздуховода от поврежденной огнезащитной изоляции с фольгированным покрытием;

2. обеспылевание и обезжиривание поверхности воздуховода;

3. нанесение на воздуховод огнезащитного состава “Плазас”;

4. оборачивание поверхности воздуховода огнезащитной изоляции с фольгированным покрытием;

5. оклейка стыков изоляции алюминиевым скотчем;

а также произвести гидроизоляцию стыков плиты перекрытия:

1. демонтаж мраморной гальки.

2. демонтаж гидроизоляции ТехноЭласт ЭПП в 2 слоя.

3. демонтаж грунтовочного слоя праймера битумного Технониколь 01.

4. нанесение грунтовочного слоя праймера битумного Технониколь 01.

5. нанесение гидроизоляции ТехноЭласт ЭПП в 2 слоя.

6. засыпка траншеи существующей мраморной галькой.

Стоимость устранения строительных недостатков машино-места №, расположенного во встроенно-пристроенном объекте гаражного назначения по адресу: Санкт<адрес> составляет <данные изъяты>

Машино-место №, расположенное во встроенно-пристроенном объекте гаражного изначения по адресу: <адрес>, пригодно к использованию по назначению, однако в ходе обследования поверхности вентиляционного воздуховода, расположенного над машино-местом №, экспертом была обнаружена деструкция огнезащитной изоляции фольгированного покрытия, которая проявляется в виде белого порошка, который осыпается на парковочное место и может нанести ущерб как лакокрасочному покрытию стоящего на машино-месте № транспортного средства, так и иному имуществу, расположенному на данном месте.

Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы ФИО4 в совокупности с иными представленными доказательствами, в том числе пояснениями стороны истца, фотографиями объекта, сделанными в разные периоды времени, приняв его в качестве допустимого, относимого и достаточного доказательства, суд исходит из того, что машино-место - предназначенное для размещения транспортного средства Индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). При наличии недостатков в конструкции машино-места, его эксплуатация без устранения Продавцом выявленных Покупателем недостатков несет для Покупателя риск повреждения имущества Покупателя - автомобиля. Недостатком же может являться не только дефект качества, но и несоответствие товара условиям договора, неполнота сопроводительной документации, невозможность использовать товар в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 469, 475, 476, 477, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебного эксперта о наличии в принадлежащем истцу парковочном месте строительных недостатков, приходит к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по устранению выявленных недостатков. С учетом изложенного ФИО2 вправе потребовать от застройщика устранения недостатков переданного машиноместа, выявленных в течение гарантийного срока,

Представленная ФИО1 Рецензия инженера-эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ не опровергает выводом судебной экспертизы ФИО4 Вопреки доводам рецензента эксперт провёл анализ фотоматериалов, указав в каком состоянии находится машино-место на момент осмотра.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что действия Продавца по принудительной передаче помещения дольщику путем подписания акта приема- передачи в одностороннем порядке (п. <данные изъяты> Договора) нарушают нормы действующего законодательства и права покупателя.

Подписание акта приема-передачи в одностороннем порядке означает, что покупатель принимает помещение, и в дальнейшем несет ответственность, риск случайной гибели и все обязательства по содержанию недвижимости. Акт не только подтверждает факт передачи объекта недвижимости и исполнение продавцом своих обязательств по договору, но и фиксирует состояние недвижимости на момент передачи покупателю.

Так, в представленном Продавцом акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ в п. 5 указано, что «...Стороны считают взаимные обязательства по Договору исполненными и не имеют в рамках Договора взаимных претензий». А в п. <данные изъяты> акта указано: «Настоящий акт свидетельствует о том, что у Покупателя отсутствуют претензии и требования к Продавцу, связанные и исполнением Договора, в том числе претензии и требования по состоянию Помещения, а также иных требований».

Поскольку покупатель уведомил продавца о наличии недостатков в помещении, подписание акта приема-передачи в одностороннем порядке не означает, что покупатель принял помещение без претензий к продавцу о качестве помещения. Данные заверения не соответствуют фактическим обстоятельствам, реальному состоянию помещения.

В настоящем деле судом установлено отсутствие бесспорных доказательств передачи объекта долевого строительства участнику, оплатившему объект долевого строительства, в установленном законом порядке, а односторонний акт приема-передачи доказательством этого не является, поскольку не установлен необоснованный отказ ФИО2 от получения соответствующего требованиям строительных норм и условиям договора машино-места от застройщика до составления им одностороннего акта.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд находит заслуживающими внимания доводы истца о наличии основания для признания недействительным подписанного в одностороннем порядке акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, обязании ФИО1 устранить недостатки машино-места, составлении и предъявлении к подписанию ФИО2 акта приема-передачи машино-места после приведения его в надлежащее состояние.

На основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО1 подлежит взысканию госпошлина в связи с рассмотрением дела в суде в размере <данные изъяты> руб., от оплаты которой истец был освобожден при подаче иска.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на машино-место, взыскании судебных расходов - отказать.

Признать недействительным подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ФИО1 устранить недостатки машино-места №, расположенного во встроенно-пристроенном объекте гаражного назначения по адресу: <адрес>, а именно: выполнить комплекс работ, указанных в таблице 1 Экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ФИО4

Составить и предъявить к подписанию ФИО2 акт приема-передачи машино-места после приведения его в надлежащее состояние.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.