Решение № 2-4535/2017 2-4535/2017~М-4312/2017 М-4312/2017 от 23 ноября 2017 г. по делу № 2-4535/2017

Дело № 2-4535/2017

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2017 года г. Старый Оскол

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Ятченко Е.А.,

при секретаре судебного заседания Гофман С.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 (доверенность от 02 февраля 2015 г.), поддержавшей заявленные требования,

в отсутствие ответчика ФИО2, извещенного о дате, времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке заочного производства гражданское дело по иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на залоговое имущество,

УСТАНОВИЛ:

27 декабря 2011 года заключен договор, по которому ФИО2 приобрел в собственность земельный участок № №, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, оплатив при этом часть цены земельного участка в размере 35000 рублей.

Земельный участок с момента его передачи покупателю находится в залоге у АО «БИК» до полной оплаты ответчиком стоимости земельного участка.

Договором предусмотрено участие ответчика в финансировании строительства инженерных коммуникаций, стоимость которых составляет 250000 руб. в расчете на 1 земельный участок. Ответчик оплатил по данному обязательству 40000 руб.

В силу п. 3.2.5 договора ФИО2 обязался подключить в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок, построенный на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Дело инициировано иском АО «БИК», которое просило взыскать с ФИО2 1476182 руб. 68 коп., из которых: 820000 руб. 00 коп. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 196000 руб. – штраф в соответствии с п. 5.6 Договора, 3496 руб. 55 коп. и 431730 руб. 00 коп. – проценты, 21456 руб. 13 коп. – расходы по уплате государственной пошлины, 3500 руб. 00 коп. – расходы по оценке земельного участка.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № №, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, район индивидуальной застройки «Пушкарская дача», определив начальную продажную его стоимость в размере 411580 руб. (80% от рыночной стоимости), с реализацией имущества с публичных торгов,

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

27 декабря 2011 г. между ОАО «БИК» и ФИО2 заключен договор № № купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязался передать в собственность земельный участок из состава земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства в границах кадастрового плана площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер №, по адресу: г. Старый Оскол, район индивидуальной застройки «Пушкарская дача», участок № №, а покупатель принять участок и уплатить за него 855000 руб.: 35000 руб. в течение 5 календарных дней со дня заключения договора, 820000 руб. - в срок до 27.12.2019 г.

Договор заключен между сторонами в соответствии с положениями статей 549, 550, 551, 554-556 ГК РФ.

Земельный участок передан покупателю 27.12.2011г., право собственности зарегистрировано за ним 11.01.2012 г., что подтверждается договором купли-продажи земельного участка и актом приема-передачи.

Ответчиком оплачена часть цены земельного участка в размере 35000 руб.

Договором предусмотрено также участие ответчика в финансировании строительства инженерных коммуникаций, стоимость которых составляет 250000 руб. в расчете на 1 земельный участок.

ФИО2 согласно п.п. 4.2, 4.3 договора обязался оплатить часть расходов, связанных с подведением инженерных сетей к земельному участку (внеплощадочные и квартальные сети) по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом, в размере 75000 руб., в том числе 40000 руб. при заключении договора, оставшиеся денежные средства ежегодно с 2012 г. по 2016 г. путем осуществления платежей по 7000 руб. не позднее 27 декабря, до момента оплаты всей суммы, предусмотренной договором.

Согласно п.п. 3.2.4 и 3.2.5 договора ответчик обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности, а также подключить его к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электроэнергией и газом.

В силу положений п.п. 5.5 Договора за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4. Договора, Покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3. Договора уплачивает Продавцу оставшуюся часть цены Участка, а также проценты на оставшуюся часть цены Участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка.

Срок исполнения обязательств по строительству жилого дома и подключения инженерных коммуникаций истек 11.01.2017 г., обязательство по строительству жилого дома не исполнено.

Таким образом, ФИО2 нарушил, взятые на себя обязательства по строительству на земельном участке в установленный срок жилого дома и его государственной регистрации, хотя исполнение данного обязательства являлось одним из условий продажи ему участка с целевым назначением для ИЖС (статьи 309, 310 ГК РФ).

Установление условий об уплате полной цены земельного участка и стоимости инженерных коммуникаций в случае неисполнения обязательств по строительству и регистрации жилого дома, не противоречит положениям законодательства, регулирующего продажу недвижимого имущества и общим положениям Гражданского кодекса РФ об обязательствах, в том числе и п. 1 ст. 314 ГК РФ.

03.07.2017 года истцом направлено ответчику письмо, с требованием погасить оставшуюся часть стоимости инженерных коммуникаций. Требование ответчиком не исполнено.

Нарушение ответчиком договорных обязательств является основанием для применения пункта 5.6. Договора и взыскания с ответчика затрат на подведение инженерных коммуникаций в размере 196000 рублей, процентов в соответствии с п. 5.5 Договора - 431730 руб. 00 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в сумме 3496 руб. 55 коп.

Расчеты истца о сумме задолженности представлены в письменном виде, проверены судом, являются правильными и ответчиком не оспорены.

Установление условий о досрочной уплате полной цены земельного участка и оплате полной стоимости инженерных коммуникаций в случае, если в пятилетний срок на проданном земельном участке не будет построен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом, не противоречит положениям законодательства, регулирующего продажу недвижимого имущества и общим положениям ГК РФ об обязательствах.

В соответствии со ст. 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

АО «БИК» является первоначальным залогодержателем земельного участка, с кадастровым номером №№, расположенный по адресу: <адрес>.

17.11.2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Белгородской области внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона.

В соответствии с п.1 ст. 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Согласно ст. 350 ГК РФ, ст. 54-56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом, при этом принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из представленного истцом отчета №№ от 12.09.2017 г., подготовленного ИП ФИО3, рыночная стоимость залогового имущества – земельный участок, с кадастровым номером №№, расположенный по адресу: <адрес>, составляет 514475 руб.

Оснований сомневаться в достоверности отчета суд не усматривает, поскольку оценка проведена компетентным лицом, в соответствии с профилем деятельности, определенным для данной организации, данных о компетенции и надлежащей квалификации оценщика, отчет соответствует требованиям Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 г.

Доказательств, подтверждающих иной размер стоимости залогового имущества, ответчиком не представлено.

Согласно п.1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании п.1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Договор купли-продажи земельного участка № № г. заключенный между АО «БИК» и ФИО2 не предусматривает условие об освобождении объекта незавершенного строительства об ипотеке.

Суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, с кадастровым номером №№, расположенный по адресу: Белгородская <адрес>, находящийся в собственности ФИО2

В соответствии со ст.98, 100 ГПК РФ взысканию в пользу истца с ответчика подлежит уплаченная государственная пошлина в размере 21456 руб. 13 коп. и расходы по оценке спорного земельного участка в размере 3500 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 98, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на залоговое имущество, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» 1476182 руб. 68 коп., из которых: 820000 руб. 00 коп. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 196000 руб. – штраф в соответствии с п. 5.6 Договора, 3496 руб. 55 коп. и 431730 руб. 00 коп. – проценты, 21456 руб. 13 коп. – расходы по уплате государственной пошлины, 3500 руб. 00 коп. – расходы по оценке земельного участка.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № №, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, определив начальную продажную его стоимость в размере 411580 руб. (80% от рыночной стоимости), с реализацией имущества с публичных торгов.

Ответчик вправе подать в Старооскольский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья подпись Е.А. Ятченко

Решение в окончательной форме принято 29.11.2017 года.