Решение № 2-492/2024 2-492/2024(2-5739/2023;)~М-3471/2023 2-5739/2023 М-3471/2023 от 19 февраля 2024 г. по делу № 2-492/2024

*** № 2-492/2024
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 20 февраля 2024

Гатчинский городской суд *** в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Литвинова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Гатчинского муниципального района и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи *** от *** и записи о регистрации права собственности, об аннулировании записи о регистрации права собственности, об истребовании из чужого незаконного владения объекта незавершенного строительства степенью готовности 50%, площадью 99 кв.м, назначение – жилое здание ***, расположенного по адресу: ***;

установил:

в обоснование заявленных исковых требований, с учетом принятых судом дополнений по иску, указано, что на основании постановления главы администрации *** от *** *** истцу был отведен земельный участок по адресу: ***, под строительство индивидуального жилого дома. *** между истцом и Управлением по делам строительства и архитектуры Гатчинского городского совета народных депутатов был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на отведенном земельном участке, произведен отвод участка на местности. *** истец заключил договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома. Ввиду невозможности завершения строительства жилого дома, он не был достроен. Истец принял решение оформить земельный участок в собственность, но обратившись *** в администрацию *** узнал, что на возведенный им объект незавершенный строительством степенью готовности 50% решением Гатчинского городского суда было признано право муниципальной собственности МО «***», как на бесхозяйное имущество. На основании договора купли-продажи *** от *** администрация продала, принадлежащий истцу объект, ФИО2 Между тем, истец от своего права собственности не отказывался, договор аренды земельного участка не расторгал. По его заявлению решение Гатчинского суда было пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам. Истец был незаконно лишен права собственности на жилой дом и преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка. Объект выбыл из его владения против воли собственника. Поэтому требовал признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи объекта, истребовать его в свою собственность из чужого незаконного владения ФИО2 Признать недействительными и аннулировать записи о регистрации права собственности МО «***» и ФИО2 (л.д. 5-9, 93-94).

Истец ФИО1 просил рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении иска настаивал.

Представитель истца ФИО3 просила иск удовлетворить по основаниям, в нем изложенным. Пояснила, что истец в 1993 г начал возведение жилого дома на отведенном ему земельном участке. Но в связи с отсутствием финансовой возможности не смог завершить строительство. Затем он переехал на постоянное место жительства в иной город, в связи с чем не мог обрабатывать и охранять участок. Документы, подтверждающие несение расходов на содержание имущества, не сохранились. О том, что участок находится в аренде истца, администрации было достоверно известно, т.к. в его адрес выставлялись требования об уплате арендной платы. Истец оплатил аренду земли в 2023 г. Почему ФИО2 следует признать недобросовестным приобретателем имущества, пояснить не смогла.

Представитель ответчика – администрации Гатчинского муниципального района ФИО4 просила в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. 73).

Ответчик ФИО2 и третье лицо – Управление Росреестра по *** не явились ни в одно судебное заседание, извещены надлежащим образом, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, возражений не представили.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дел, установил следующее:

На основании постановления главы *** от *** *** ФИО1 был отведен земельный участок площадью 0,06 га под строительство индивидуального жилого дома ***. Право, на котором предоставлен участок, в постановлении не указано (л.д. 12).

*** между истцом и Управлением по делам строительства и архитектуры Гатчинского городского совета народных депутатов был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на отведенном земельном участке. По условиям договора истец обязался построить жилой двухэтажный дом каменный в соответствии с утвержденным проектом. Земельный участок должен был быть огорожен в 3-х месячный срок со дня отвода участка на местности (п. 3 договора). В п. 4 указано, что при неиспользовании в течение двух лет подряд земельного участка или его использовании не в соответствии с той целью, для которой он предназначен, право пользования земельным участком может быть прекращено. Застройщик обязан обеспечивать сохранность жилого дома и производить за свой счет его капитальный и текущий ремонт. На застройщика возложена обязанность производить благоустройство земельного участка, засадить его земельными насаждениями на площади 25 кв.м. При перемене адреса застройщик обязан письменно известить орган коммунального хозяйства (л.д. 16-18).

*** был произведен отвод участка на местности (л.д. 19-20).

На основании заявления истца постановлением главы администрации *** от *** *** участок был закреплен за ним в аренду сроком на 5 лет для завершения строительства жилого дома (л.д. 21).

*** истец заключил с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству *** договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома сроком на 5 лет. Обязался ежегодно оплачивать арендную плату. В п. 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, в том числе, в случае систематического невнесения арендной платы, использования земли не по целевому назначению (л.д. 22-25).

Как указывает сам истец, он приступил к возведению жилого дома на выделенном ему земельном участке в 1993 г. Возвел на нем объект незавершенного строительства площадью 99 кв.м. Затем, в связи с отсутствием финансовой возможности, не смог продолжить и завершить строительство. Из представленных фотографий следует, что в границах спорного участка был возведен на фундаменте из бетонных блоков первый этаж здания без межэтажного перекрытия (л.д. 95-102).

Ответом БТИ подтверждается, что инвентаризация спорного объекта истцом не производилась, свои права на него он не регистрировал (л.д. 45, л.д. 22 гр. дело ***).

Выписками из ЕГРН подтверждается, что свое право собственности на возведенный объект и право аренды на земельный участок истец не регистрировал.

В материалы дела истцом представлено единственное уведомление от *** о необходимости оплаты арендной платы за 2023 г в размере 15947,16 руб. и пени за недоимку в размере 296194.83 руб. (л.д. 26).

Истец не опроверг сведения ФИО5 и *** о том, что с 1996 г он ни разу не вносил арендную плату за пользование спорным земельным участком. Квитанция об оплате арендной платы за 2023 г была направлена истцу ошибочно, в связи со сбоем в компьютерной программе (л.д. 86-88).

Из представленных паспортных данных истца следует, что он сменил постоянное место жительство, переехав в ***.

Как указывает ответчик, с 1996 г земельный участок никем не использовался, не был огорожен, строительство жилого дома не производилось, в связи с чем на его территории стали возникать несанкционированные свалки, в администрацию поступали жалобы местных жителей.

Исполняя свои законные обязанности, орган местного самоуправления за счет средств местного бюджета оплатил работы по кадастровому учету здания и земельного участка, и обратился *** с заявлением о принятии на учет бесхозяйной недвижимой вещи в Гатчинский отдел Управления Росреестра по *** (л.д. 29 дело ***).

В ЕГРН *** были внесены сведения об объекте недвижимого имущества – незавершенный строительством жилой дом площадью 99 кв.м, степень готовности 50% - жилое здание, кадастровый номер *** (далее Объект), внесена отметка о том, что это бесхозяйный объект недвижимости, правообладатель – МО «***» (л.д. 20-21 дело ***).

Земельный участок по адресу: ***, был учтен в ЕГРН за *** площадью 633 кв.м, как находящийся в неразграниченной государственной собственности. Какие-либо ограничения, обременения в отношении него зарегистрированы не были.

В течение года никто своих прав на данные объекты не заявил, в связи с чем *** администрация Гатчинского муниципального района обратилась в Гатчинский городской суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное имущество.

Вступившим в законную силу решением Гатчинского городского суда от *** по делу *** на спорный Объект было признано право муниципальной собственности МО «***» *** (л.д. 48-50).

На основании распоряжения администрации *** *** от *** Объект был включен в реестр муниципального имущества МО «***».

*** в ЕГРН было зарегистрировано право муниципальной собственности на Объект и земельный участок.

На основании постановления главы администрации *** от *** *** Объект и земельный участок были выставлены на продажу с публичных торгов (л.д. 62-64).

Первоначальные торги не состоялись ***, повторные торги не состоялись ***, в третий раз торги не состоялись *** На основании протокола от *** победителем четвертых торгов была признана ФИО2, предложившая наибольшую цену (л.д. 65-67).

Извещения о проведении торгов каждый раз размещались заблаговременно в общем доступе в сети Интернет.

*** между ФИО2, покупатель, и МО «***», продавец, был заключен договор купли-продажи *** Объекта и земельного участка. За приобретенное имущество ответчик внесла в казну 1096550 руб., из них стоимость жилого здания составила 121853 руб., стоимость участка 805997 руб. (л.д. 56-60).

Имущество было передано покупателю по акту приема-передачи от ***

*** в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО2 на Объект и земельный участок (л.д. 27-33).

После чего *** истец обратился в суд с первоначальным иском.

По заявлению истца определением от *** решение Гатчинского городского суда от *** по делу *** было отменено по вновь возникшим обстоятельствам, производство по делу возобновлено.

Определением суда от *** заявление администрации о признании имущества бесхозяйным было оставлено без рассмотрения, в связи с возникшим спором о праве.

Рассматривая настоящий иск, суд учитывает, что на момент предоставления земельного участка в аренду истцу *** действовали положения ст. 131 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Также Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ с 01.03.1996 г была введена в действие часть вторая "Гражданского кодекса Российской Федерации" от 26.01.1996 N 14-ФЗ, согласно ст. 609 ГК РФ которого договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 23 января 1995 года № 15/1 «О государственной регистрации недвижимости на территории Ленинградской области» была создана Ленинградская областная регистрационная палата (ЛОРП) в форме государственного учреждения, которая с 01.04.1995 года уполномочена была осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним включая регистрацию земельных участков и всего, что прочно связано с землей, и вести государственный реестр данных о правах на недвижимость, которая фактически приступила к выполнению своих функций.

Поскольку договор аренды земельного участка сроком на 5 лет никогда не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то право аренды истца не считается возникшим.

Даже если признать, что договор аренды между сторонами был заключен, то срок его действия истек ***, т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По настоящему делу установлено, что арендатор не обращался к арендодателю с заявлением о желании заключить договор на новый срок. Договор не был пролонгирован обоюдными действиями или бездействиями сторон, т.к. арендатор не продолжил фактически пользоваться имуществом после истечения срока договора, не оплачивал арендную плату. Арендодатель явно возражает против продления срока договора аренды.

Соответственно, к 2018 г орган местного самоуправления имел все законные основания полагать, что спорный земельный участок правом аренды истца не обременен. С данным утверждением фактически не спорит и сам истец, не заявляя никаких исковых требований относительно земельного участка.

Также истец не подтвердил, что у него имелось право собственности на истребуемый Объект.

По состоянию на начало возведения жилого дома в 1993 г действующее на тот период законодательство предусматривало, что право собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникает с момента его регистрации в исполкоме местного Совета

Аналогичные же разъяснения даны в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 (ред. от 30.11.1990) "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности нажилой дом".

На момент завершения действия договора застройки от *** в действие вступила с *** ст. 219 ГК РФ, предусматривающая, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку право собственности на вновь возведенный объект недвижимого имущества никогда не было зарегистрировано за истцом, то оно не считается возникшим в силу закона и он не имеет права на удовлетворение заявленных требований.

Но даже если считать истца собственником вновь возведенного Объекта, как правомерного застройщика земельного участка, то это не означает, что он не мог утратить свое право собственности в результате собственного бездействия.

В соответствии со ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

В силу пункта 1 и пункта 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец отказался от прав на возведенный объект, т.к. устранился от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на него. Это следует из его бездействия на протяжении последних 27 лет, т.к. с 1996 по 2023 г он не интересовался судьбой Объекта, не нес расходов по его содержанию, не пользовался и не владел им, не пытался зарегистрировать на него какие-либо права. Более года в ЕГРН имелась в общем доступе информация о том, что Объект учтен, как бесхозяйное имущество. Более 20 лет соседи предъявляли жалобы на бесхозяйное содержание участка и возведенного здания.

Поэтому суд имел все законные основания для признания данного Объекта бесхозяйным и признания на него права муниципальной собственности.

Это же подтверждает, что Объект выбыл из владения истца по его собственной воле, а не в результате действий ответчиков.

Истец основывает свои требования на ст. 301 ГК РФ, в силу которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того илидругого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В п.п. 34, 35, 38 и 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченнымотчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Как установлено судом имущество не выбывало из владения истца против его воли. Истец самоустранился от владения Объектом, а действия ответчиков привели лишь к переоформлению права собственности на бесхозяйное имущество и находящийся в муниципальной собственности земельный участок.

Ответчики не совершали каких-либо противоправных действий, имущество не похищалось, а было зарегистрировано в муниципальную собственность на основании решения суда, т.е. в результате соблюдения специально предусмотренной для таких ситуаций законной процедуры. Установить предыдущего правообладателя участка и застройщика Объекта и привлечь его к участию в деле не представилось возможным, т.к. свои права истец нигде не регистрировал, о смене места жительства не сообщал.

ФИО2 должна быть признана добросовестным приобретателем имущества, т.к. при наличии вступившего в законную силу решения суда и отсутствии в ЕГРН сведений о предыдущем правообладателе, до совершения сделки у нее не могло возникнуть сомнений в том, что имущество состоит в споре, либо отчуждается неуправомоченным лицом. Земельный участок и недостроенный Объект имели все внешние признаки бесхозяйного, заброшенного десятками лет имущества. Сделка совершена на возмездной основе. Рыночная цена определена по результатам четырежды проведенных открытых торгов. Ответчик предприняла все разумные, очевидные и ожидаемые от нее в подобных условиях действия, в связи с чем сомнений в ее добросовестности у суда не возникает.

Истребование объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящегося в правомерной частной собственности иного лица, нарушит основополагающий принцип земельного законодательства – единства судьбы участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В подобной ситуации суд не усматривает законных оснований для удовлетворения виндикационного иска.

Поскольку истец не является участником сделки купли-продажи, заключенной между ответчиками, то его права не подлежат защите путем признания данной сделки недействительной в любом случае, т.к. в результате применения последствий недействительности ничтожной сделки (двухсторонней реституции) имущество не будет возвращено истцу. Это ненадлежащий способ защиты прав.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что все заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, как не основанные на законе.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к администрации Гатчинского муниципального района и ФИО2 отказать.

Решение по делу может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с даты составления путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***