Решение № 3А-878/2018 3А-878/2018 ~ М-225/2018 М-225/2018 от 12 апреля 2018 г. по делу № 3А-878/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 апреля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-878/2018 по административному исковому заявлению ООО «Аврора-Сервис» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Аврора-Сервис» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 883,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2013 года в размере 17 654 638 рублей.

В обоснование заявленных требований ООО «Аврора-Сервис» указало, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит обществу на праве общей долевой собственности.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № установлена по состоянию на 15.04.2013 года и составляет 37 190 580 рублей 48 копеек.

Согласно отчету об оценке от 26.12.2017 года № №, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 15.04.2013 года составляет 17 654 638 рублей.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения равной его рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца и заинтересованного лица ООО «Офис-Центр» ФИО1., действующая на основании доверенностей от 21.07.2017 года №№, от 20.12.2017 года № №, в судебном заседание административный иск поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2., действующая на основании доверенностей от 27.12.2017 года № №, от 26.12.2017 года № №, в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления, ссылаясь на то, что оценка кадастровой стоимости

нежилых помещений проведена правильно, кадастровая стоимость спорного объекта является верной.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости нежилого помещения возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца и заинтересованного лица ООО «Офис-Центр», представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Автора-Сервис» владеет на праве общей долевой собственности, доля в праве 50/100, нежилым помещением с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью 883,20 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.08.2016 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 15.04.2013 года 37 190 580 рублей 48 копеек.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и 27.12.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24.01.2018 года № № заявление ООО «Аврора Сервис» о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено и указано, что в соответствии с п.5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На стр.23-27 оценщик на основе исследования ФИО4 (сноска на стр.23 отчета) относит объект оценки к объектам производственно-складского назначения. При этом в аналогичном отчете, выполненным той же оценочной организацией, иной объект, отнесенный указанным исследованием к производственно-складскому сегменту рынка (шиномонтаж) был оценен как коммерческий объект. Указанное противоречие демонстрирует, что данное исследование не применяется однозначно даже внутри оценочной организации, сотрудником которой является оценщик, изготовивший отчет об оценке. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО №3. Кроме того, следует отметить, что в соответствии с классификацией земель населенных пунктов для целей государственной кадастровой оценки, земельные участки под автосервисы, автомойки и прочие объекты относятся к объектам оказания услуг населению (коммерческие объекты) и оцениваются как «земельные участки объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Отказ от использования сравнительного и доходного подходов не обоснован – отчет вводит в заблуждение, нарушен п.5 ФСО №3. В соответствии с информацией на стр.28-29 отчета на рынке имеется достаточное количество объектов для детального анализа, как по районам города, так и по периодам экспозиции на рынке. Учитывая отсутствие полной информации по рынку в части его объема, можно сделать вывод о намеренном введении оценщиком в заблуждение пользователя отчета с целью отказа от использования подходов к оценке. Нарушен п.5 ФСО №3.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Аврора-Сервис» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

На основании ст. 24.12 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 26.12.2017 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 15.04.2013 года составила 17 654 638 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 15.04.2013 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» ФИО3 следует, что он считает некорректным сравнивать отчеты об оценке разных объектов друг с другом, даже выполненные одной компанией, поскольку каждый объект имеет свою специфику, в соответствии с которой оценщик и определяет его к одному из сегментов рынка. Данный объект оценки – нежилое помещение с кадастровым номером № в соответствии с классификацией ФИО4 был отнесен оценщиком к сегменту рынка: производственная и складская недвижимость производственного сервиса, паркинги и гаражи с автосервисным, авторемонтным производством (гараж-производство). Данный сегмент рынка в соответствии с классификацией ФИО4 был определен верно. Оценщик указал, что классификация земельных участков населенных пунктов для целей государственной кадастровой оценки не применима, объектом оценки являлся объект капитального строительства.

По второму замечанию Комиссии, оценщик пояснил, что ст.14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ (ред.от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» гласит: Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Информация, приведенная на стр.28-29 Отчета составлена аналитиками Поволжского Центра Развития, о чем сказано на стр.17 Отчета об оценке. Объект оценки достаточно специфичен, на открытом рынке на дату оценки отсутствовала информация о продаже или сдаче в аренду аналогичного имущества. Исходя из этого, оценщиком был применен только затратный подход с использованием справочника «Ко-Инвест», который достоверно позволяет определить рыночную стоимость объекта оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 15.04.2013 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15.04.2013 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 21.02.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 27.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Аврора-Сервис» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 883,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2013 года в размере 17 654 638 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 21.02.2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 27.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.04.2018 года.

Председательствующий М.А.Панкова