Решение № 2-435/2018 2-435/2018 ~ М-342/2018 М-342/2018 от 25 февраля 2018 г. по делу № 2-435/2018

Дело № 2-435/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2018 года

Октябрьский районный суд города Пензы

в составе председательствующего судьи Бобылевой Е.С.

при секретаре Хайровой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Пензе гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Хватовым: Алексею Сергеевичу и Диане Михайловне о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

Истец Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ПАО Сбербанк) обратился в суд с названным иском к ответчикам ФИО2, указав на следующее:

В соответствии с кредитным договором № от 03.10.2016 г. (далее - кредитный договор) ПАО Сбербанк (далее - банк) является кредитором, а ФИО4 и ФИО9 (далее - ответчики) – созаемщиками, по кредиту в размере 644 800 руб. по программе «Приобретение готового жилья» (в рамках акции «Молодая семья») на приобретение объекта недвижимости. Кредит в размере 644 800 руб. сроком на 240 мес. под 14,25% годовых выдавался на приобретение 1/2 доли в праве на квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 31,3 кв.м, расположенную на 5 этаже 5-тиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>. Согласно п.14 Индивидуальных условий кредитования, с содержанием Общих условий кредитования заёмщик ознакомлен и согласен. В соответствии с п.6 Индивидуальных условий кредитования погашение кредита производится заёмщиком ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. В соответствии с п.3.1 Общих условий кредитования погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно аннуитетными платежами в платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита. Согласно п.1 Общих условий кредитования, платежная дата - календарный день, установленный для ежемесячного погашения кредита аннуитетными платежами, соответствующий дню фактического предоставления кредита. Уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком в платежные даты в составе ежемесячного аннуитетного платежа, а также при досрочном погашении кредита или его части (п.3.2 Общих условий кредитования). При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заёмщик уплачивает кредитору неустойку в размере, указанном в индивидуальных условиях кредитования (п.3.3 Общих условий кредитования). В п.12 Индивидуальных условий кредитования за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом установлена неустойка в размере 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно). В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ, подп.«а» п.4.3.4 Общих условий кредитования кредитор вправе потребовать от заёмщика досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора, в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе, однократного) заёмщиком его обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более, чем 60 (шестьдесят) календарных дней в течение последних 180 (ста восьмидесяти) календарных дней. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору: залог (ипотеку) объекта недвижимости: квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 31,3 кв.м, расположенную на 5 этаже 5-тиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №. Банк выполнил свои обязательства по предоставлению кредитных средств в полном объеме, однако обязательства по вышеуказанному кредитному договору исполняются заёмщиками ненадлежащим образом. Требования банка о возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки не выполнено. По состоянию на 12.12.2017 года задолженность ответчиков составляет 706 164,42 руб., в том числе: неустойка за просроченные проценты – 1 845,35 руб., неустойка за просроченный основной долг - 121,35 руб., просроченные проценты – 62 161,91 руб., просроченный основной долг – 642 035,81 руб.. Ответчикам были направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении договора. Данное требование до настоящего момента не выполнено. В качестве своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору № от 03.10.2016 года созаемщиками предоставлен залог (ипотека в силу закона 1/2 доли и залог 1/2 доли по договору об ипотеке) объекта недвижимости. В соответствии с договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 19.10.2016 г. ФИО4 и ФИО9 приобрели (далее - договор купли-продажи) (далее - покупатель) 1/2 доли в праве на указанную квартиру за 806 000 руб.. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: часть стоимости доли в размере 161 200 руб. выплачивается из личных средств покупателей при подписании договора, а часть стоимости доли в размере 644 800 руб. оплачивается за счет кредитных средств, полученных в ПАО Сбербанк России в лице Пензенского отделения № 8624 ПАО Сбербанк в течение трех дней после регистрации перехода права собственности. Объект недвижимости находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности на покупателя. Залогодержателем по данному залогу является банк. В соответствии с договором ипотеки № от 03.10.2016 года 1/2 доли в квартире, состоящей из одной жилой комнаты, общей площадью 31,3 кв.м, расположенной на 5 этаже 5-тиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый № передается в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. 1/2 доли принадлежит ФИО9 на праве общей долевой собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 09.12.2015 г., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №. Залоговая стоимость 1/2 доли в квартире составляет 725 400 руб.. Согласно выписке из ЕГРН от 31.10.2016 г., квартира по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4 – 1/4 доли в праве, ФИО9 – 3/4 доли в праве. Зарегистрировано ограничение (обременение) права ипотека в пользу ПАО Сбербанк. Выпиской из ЕГРН от 23.01.2018 г. подтверждается, что указанный объект недвижимости находится в залоге у банка на текущую дату. При определении начальной продажной цены должна быть принята залоговая стоимость объекта недвижимости, согласованная сторонами в п.10 Индивидуальных условий, 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке, в котором установлена стоимость в размере 1 612 000 руб., следовательно, 90% - 1 450 800 руб.. До настоящего времени ответчики не предприняли действий для погашения задолженности.

На основании вышеизложенного, ссылаясь на ст.ст.309, 310, 329, 330, 363, 334, 337, 348-350, 450, 807-811, 819 ГК РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, истец просил суд: 1) расторгнуть кредитный договор № от 03.10.2016 года; 2) взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу задолженность в сумме 706 164,42 руб.; 3) обратить взыскание на объект недвижимости: квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 31,3 кв.м, расположенную на 5 этаже 5-тиэтажного жилого дома, по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО4, ФИО9 и находящуюся в ипотеке в силу закона (1/2 доли) и залоге по договору об ипотеке (1/2 доли) у ПАО Сбербанк в лице Пензенского отделения № 8624 ПАО Сбербанк путем продажи с торгов в форме открытого аукциона, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 450 800 руб..

В настоящем судебном заседании представитель истца ПАО Сбербанк по доверенности ФИО3 исковые требования и приведенные в исковом заявлении обстоятельства поддержала, просила суд иск удовлетворить.

Ответчики ФИО2 в настоящее судебное заседание, будучи извещенными, не явились.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Росреестра по Пензенской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в настоящее судебное заседание, будучи извещенными, не явились.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, …; в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой … форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании ст.820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение которой влечет недействительность кредитного договора, такой договор считается ничтожным.

В силу ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк … (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее; к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (т.е. положения о займе), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги …, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) … ; договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

На основании п.1 ст.808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

Согласно п.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Из п.2 ст.811 ГК РФ следует, что, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В п.1 и п.2 ст.307 ГК РФ указано, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: …, уплатить деньги и т.п., …, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства возникают из договоров и других сделок, ….

В силу п.3 ст.307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, ….

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, … (п.1 ст.310 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, … и другими способами, предусмотренными законом или договором; прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (п.п.1 и 4 ст.329 ГК РФ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню) – определенную законом или договором денежную сумму; по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст.330 ГК РФ); соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме … (ч.1 ст.331 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.56 и п.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, … ; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В судебном заседании установлено, что 03.10.2016 года между ПАО Сбербанк (кредитором) и ФИО4 и ФИО9 (созаемщиками) был заключен кредитный договор №, согласно которому, кредитор обязуется предоставить, а созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредит «Приобретение готового жилья» в рамках акции «Молодая семья», на следующих условиях: сумма кредита - 644 800 рублей, срок действия договора – договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору, процентная ставка - 14,25% годовых (она же – ПСК), срок - 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита, цели использования кредита - приобретение объекта недвижимости - 1/2 доли в праве общедолевой собственности на квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 31,3 кв.м, расположенную на 5 этаже 5-тиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>.

Согласно Общим условиям предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов «Термины и определения, применяемые в Общих условиях кредитования», аннуитетные платежи - денежные суммы, ежемесячно направляемые в счет погашения полученного кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, равные друг другу в течение всего срока кредитования или каждого из временных интервалов, на которые разделен общий срок кредитования; размер заключительного платежа (в том числе, в рамках каждого из временных интервалов) является корректирующим и может отличаться от размера всех предшествующих платежей в большую или меньшую сторону; размер платежа на последнюю платежную дату определяется как остаток задолженности по кредиту и начисленных процентов за пользование кредитом на указанную дату (включительно); график платежей - документ, содержащий информацию о платежных датах и суммах в счет погашения задолженности по кредиту и уплаты процентов за пользованием кредитом; договор - кредитный договор (при единовременной выдаче кредита)/договор об открытии невозобновляемой кредитной линии (при выдаче кредита частями), заключенный между заемщиком/созаемщиками и кредитором, согласно которому, кредитор предоставляет денежные средства заемщику/созаемщикам в размере и на условиях, предусмотренных договором, при этом Общие условия кредитования являются неотъемлемой частью договора; задолженность по договору - включает в себя срочную и просроченную задолженность по кредиту, срочные и просроченные проценты за пользование кредитом; платежная дата - календарный день, установленный для ежемесячного погашения кредита аннуитетными платежами, соответствующий дню фактического предоставления кредита/первой части кредита.

Согласно расчету задолженности по кредитному договору № от 03.10.2016 года и Информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита «Приобретение готового жилья», банк перечислил ответчикам по названному кредитному договору 644 800 руб., исполнив свои обязательства по названному договору.

Согласно п.14 Индивидуальных условий кредитования, с содержанием Общих условий кредитования заемщики ознакомлены и согласны.

В соответствии с п.6 Индивидуальных условий кредитования погашение кредита производится заёмщиком ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей.

В соответствии с п.3.1 Общих условий кредитования погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно аннуитетными платежами в платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита.

В силу п.3.2. Общих условий кредитования уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком/созаемщиками в платежные даты в составе ежемесячного аннуитетного платежа, а также при досрочном погашении кредита или его части.

Из п.3.3. Общих условий кредитования следует, что при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик/созаемщики уплачивает(ют) кредитору неустойку в размере, указанном в договоре.

В п.12 Индивидуальных условий кредитования за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом установлена неустойка в размере 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

Из представленных истцом расчетов задолженностей ответчиков по вышеуказанному кредитному договору по состоянию на 12.12.2017 года следует, что задолженность ответчиков составляет 706 164,42 руб., в том числе: неустойка за просроченные проценты – 1 845,35 руб., неустойка за просроченный основной долг - 121,35 руб., просроченные проценты – 62 161,91 руб., просроченный основной долг – 642 035,81руб..

Расчет задолженности по кредитному договору ответчиками, не явившимися в суд, не оспаривался. Суд, проверив сделанный истцом расчет, находит его верным.

Доказательств выплаты истцу указанной задолженности по кредитному договору (или части задолженности) ответчиками в суд не представлено, в связи с чем суд исходит из того, что таковых не имеется.

При таких обстоятельствах исковое требование истца о солидарном взыскании с ответчиков указанной выше задолженности по кредитному договору подлежит удовлетворению в полном объеме – с ответчиков в пользу истца солидарно досрочно подлежит взысканию задолженность по кредитному договору № от 03.10.2016 года по состоянию на 12.12.2017 года в размере 706 164,42 руб., в том числе: неустойка за просроченные проценты – 1 845,35 руб., неустойка за просроченный основной долг - 121,35 руб., просроченные проценты – 62 161,91 руб., просроченный основной долг – 642 035,81руб..

В соответствии с подп.2 п.2 и абз.2 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, каковым признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Требованиями от 08.11.2017 года (исх. №№: 1400/3566 и № 1400/3567), соответственно (копии – в деле), истец потребовал от ответчиков ФИО2 не позднее 08.12.2017 года досрочного возврата кредита вместе с причитающимися процентами и неустойками по состоянию на 08.11.2017 года по рассматриваемому кредитному договору в размере 694 973,33 руб., в том числе: основной долг – 642 035,81 руб., просроченный основной долг – 3 033,77 руб., проценты за пользование кредитом – 51 524,84 руб., просроченные проценты за пользование кредитом – 45 786,95 руб., неустойка – 1 412,68 руб., и предложил расторгнуть кредитный договор в связи с несвоевременным и не в полном объеме, с нарушением установленных кредитным договором сроков, исполнением ими обязательств по кредитному договору № от 03.10.2016 года.

Ответов на данные требования, которые были направлены им банком по указанному ими в кредитном договоре адресу регистрации по месту жительства и фактического проживания, от ответчиков не последовало.

Поскольку ответчиками, как видно из вышеизложенного, допущены существенные нарушения условий кредитного договора № от 03.10.2016 года, требование банка о расторжении данного договора подлежит удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору № от 03.10.2016 года является ипотека по договору ипотеки № от 03.10.2016 года и ипотека в силу закона (по 1/2 доли в праве на объект недвижимости по каждому основанию).

Согласно п.п.1.1. и 1.2. названного договора ипотеки, предметом договора является передачи залогодателем (ФИО9) в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества, указанного в п.1.2. договора (далее по тексту – предмет залога); предметом залога является: объект недвижимости – 1/2 доли в праве общедолевой собственности на квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 33,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый/условны №, в соответствии с кадастровым паспортом.

При этом из п.1.3. договора ипотеки № от 03.10.2016 года (в редакции соглашения от 11 октября 2016 года об изменении содержания договора ипотеки № от 03.10.2016 г.) следует, что право собственности залогодателя на объект недвижимости, указанный в п.1.2. договора, подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону № от 07.12.2015 г., выдал нотариус г.Пензы ФИО6, реестровый №, на основании которого выдано свидетельство о государственной регистрации права за номером 111849, зарегистрированного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) 09 декабря 2015 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 декабря 2015 г. сделана запись №.

Как видно из выписки из ЕГРН от 31.10.2016 года, на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру (1/2 доли в праве), заключенного 19.10.2016 года между ФИО7 и ФИО2, а ФИО9 – также на основании свидетельства о праве на наследство по закону №, выданного нотариусом г.Пензы ФИО6 07.12.2015, реестровый №, дата регистрации права 09.12.2015 №, ФИО4 (1/4 доли в праве общей долевой собственности) и ФИО9 (3/4 доли в праве общей долевой собственности) являются сособственниками квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, площадью 31,3 кв.м, по адресу: <адрес>, в отношении которой установлено ограничение (обременение) – ипотека в пользу ПАО Сбербанк России.

Таким образом, на основании договора ипотеки № от 03.10.2016 года и ипотеки в силу закона предметом залога (ипотеки) по обязательствам ответчиков (созаемщиков), вытекающих из кредитного договора № от 03.10.2016 года, является объект недвижимости – целая квартира (1/2 доли в праве в связи с ипотекой в силу закона и 1/2 доля по договору ипотеки № от 03.10.2016 года), состоящая из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 33,1 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый/условны №.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В абз.2 п.3 ст.334 ГК РФ указано, что, если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю; ….

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога; к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п.4 ст.334 ГК РФ).

В силу п.1 ст.1 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя … ; залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, … ; имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На основании подп.1 и 2 п.1 ст.5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, … ; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст.337 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.339 ГК РФ, договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма; несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.10, п.1 ст.19 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Часть 1 ст.2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору ….

Как указано выше, запись об ипотеке в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ныне – ЕГРН) произведена 31.10.2016 г. за № с 31.10.2016 года на 240 месяцев.

Таким образом, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ПАО Сбербанк России на основании договора ипотеки № от 03.10.2016 года и ипотеки в силу закона, удостоверенной договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 19.10.2016 года, оплаченным ответчиками с использованием кредитных средств по рассматриваемому кредитному договору.

Поскольку ипотека в установленном законом порядке не оспорена, недействительной не признана и в силу закона таковой не является, суд исходит из существования ипотеки в обеспечение исполнения ответчиками ФИО5 их обязательств, обеспеченных ипотекой в силу закона и договором ипотеки № от 03.10.2016 года, перед истцом ПАО Сбербанк России по кредитному договору № от 03.10.2016 года.

Из подп.1 и 3 п.1, п.2 ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке; ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату заимодавцу причитающихся ему процентов за пользование заемными средствами; если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: … в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Аналогичные положения содержатся в ст.337 ГК РФ.

На основании п.п.1, 3-5 ст.9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем … и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении; обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, а в тех случаях, когда оно основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения; если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

На основании п.1 ст.50 и ст.51 того же ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное; взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В целях возврата вышеуказанной задолженности по кредитному договору № от 03.10.2016 года истец просил суд обратить взыскание на объект недвижимости: квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 31,3 кв.м, расположенную на 5 этаже 5-тиэтажного жилого дома, по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО4 и ФИО9 и находящуюся в ипотеке в силу закона (1/2 доли) и залоге по договору об ипотеке (1/2 доли) у ПАО Сбербанк в лице Пензенского отделения № 8624 ПАО Сбербанк, путем продажи с торгов в форме открытого аукциона, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 450 800 руб..

Оснований для отказа истцу в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст.54.1. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в данном случае не имеется.

Так, из ст.54.1. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, что предполагается, если не доказано иное, при одновременном соблюдении следующих условий: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев; если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна; обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.

Аналогичные вышеприведенным положения содержатся в ст.348 и в п.1, подп.4 п.6 ст.349 ГК РФ.

Исполнение обязательств созаемщиков по вышеуказанному кредитному договору предусмотрено периодическими платежами, и в этом случае в силу вышеприведенных норм закона обращение взыскания допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Таким образом, исковое требование об обращении взыскания на предмет залога (ипотеки) подлежит удовлетворению.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, ….

В соответствии с подп.1-4 п.2 ст.54 ФЗ № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; … ; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Согласно отчету № 96/16 об определении рыночной стоимости, составленному 12.08.2016 года ИП ФИО8, общая стоимость квартиры по адресу: <адрес> составляет 1 612 000 руб..

Оснований не доверять отчету № от 12.08.2016 года об определении рыночной стоимости, составленному ИП ФИО8, у суда не имеется, поскольку заинтересованным лицом в исходе дела в пользу той или иной стороны по делу ИП ФИО8 не является.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым принять во внимание и положить в основу решения суда отчет № 96/16 от 12.08.2016 года об определении рыночной стоимости, составленный ИП ФИО8.

Принимая данное решение, суд учитывает, что взыскиваемые с ответчиков в пользу истца настоящим решением суда 706 164,42 руб. не превышают стоимость заложенного имущества на момент его залога – 1 612 000 руб., период просрочки исполнения заемного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет значительно более 3-х месяцев, к тому же, обязательства должны были исполняться ответчиками периодическими платежами.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает необходимым определить способ реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, – продажа на публичных торгах, установить общую начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах – 1 450 800 руб., как того просил истец, то есть 90% от 1 612 000 руб., как стороны договорились в п.10 Индивидуальных условий кредитного договора № от 03.10.2016 года, где указано, что в качестве своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору до выдачи кредита объект недвижимости: квартиру, состоящую из одной жилой комнаты,, общей площадью 31,3 кв.м, расположенную на 5-ом этаже 5-тиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, залогодатель: гр.ФИО4, гр.ФИО9, залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90 (девяносто) % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

На основании п.1 ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца в возврат расходов по оплате государственной пошлины, подтвержденных платежным поручением № 738080 от 29.01.2018 года, подлежат солидарному взысканию 16 261,64 руб..

С учетом изложенного, удовлетворяя требования ПАО Сбербанк России, суд считает необходимым определить сумму, подлежащую уплате ПАО Сбербанк России из стоимости заложенного имущества при его реализации на публичных торгах, – 722 426,06 руб. (706 164,42 руб. + 16 261,64 руб.).

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Хватовым: Алексею Сергеевичу и Диане Михайловне о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Взыскать в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» с ФИО4 и ФИО9 досрочно солидарно задолженность по кредитному договору № от 03.10.2016 года по состоянию на 12.12.2017 года в размере 706 164,42 руб., из которых: неустойка за просроченные проценты – 1 845,35 руб., неустойка за просроченный основной долг - 121,35 руб., просроченные проценты – 62 161,91 руб., просроченный основной долг – 642 035,81 руб..

Расторгнуть кредитный договор № от 03.10.2016 года, заключенный между ФИО4 и ФИО9 (созаемщиками) и ПАО Сбербанк России (кредитором).

Обратить взыскание на предмет залога - объект недвижимости: квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 31,3 кв.м, расположенную на 5 этаже 5-тиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО4 (1/4 доля в праве) и ФИО9 (3/4 доли в праве).

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, – продажа на публичных торгах.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах – 1 450 800 руб..

Взыскать в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» солидарно с ФИО4 и ФИО9 в возврат расходов по оплате государственной пошлины 16 261,64 руб..

Определить сумму, подлежащую уплате ПАО Сбербанк России из стоимости заложенного имущества при его реализации на публичных торгах, – 722 426,06 руб..

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 02.03.2018 года.

СУДЬЯ