Решение № 3А-1258/2017 3А-1258/2017 ~ М-1208/2017 М-1208/2017 от 25 декабря 2017 г. по делу № 3А-1258/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 декабря 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1258/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «А1» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «А1» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «А1» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 29 ноября 2016 года в размере 14 731 340,13 руб.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили отзывы.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «А1» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 28 989 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: лёгкая промышленность, расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 29 ноября 2016 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена применительно к статье 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по состоянию на 29 ноября 2016 года в размере 45 459 680,13 руб.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 10 октября 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

После того, как комиссия отклонила заявление, общество обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, рассматриваемого в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости от 18 апреля 2017 года №, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью Агентство Независимой Оценки и Экспертизы» ФИО1, являющейся членом Некоммерческого партнёрства «Деловой Союз Оценщиков».

Данным отчетом величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 29 ноября 2016 года в размере 14 731 340,13 руб..

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объекте оценки, а также на основании данных визуального осмотра, проведённого 14 марта 2017 года.

Описав объект оценки, проанализировав рынок объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что текущее использование земельного участка соответствует разрешенному использованию (лёгкая промышленность), на земельном участке расположена часть нежилого здания.

Для расчета стоимости применён сравнительный подход, в его рамках - метод сравнения продаж. Выбор оценщиком данного метода обусловлен наличием информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого земельного участка.

В рамках данного метода оценщик определил элементы сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, определил по каждому элементу сравнения отличия объекта оценки от объектов-аналогов, определил по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, произвёл расчет стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Последовательность определения стоимости объекта оценки, расчет стоимости земельного участка, процедура данного расчета, выбор единицы сравнения, подбор аналогов, определение элементов сравнения, введение и обоснование корректировок по каждому из элементов сравнения произведены в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Значение фактора «условия финансирования» сделки купли-продажи обусловлено тем, что все платежи по сопоставимым продажам должны осуществляться в денежных средствах без наличия специальных условий финансирования (взаимозачеты, расчет векселями, бартер). В первичной выборке элементы со специальными условиями финансирования отсутствуют.

Объект-аналог № 6, в отношении которого указано такое условие финансирования, как «рассрочка, рассмотрим варианты сотрудничества», не включен во вторичную выборку и при расчете стоимости во внимание не принимался, поэтому оснований полагать, что значение фактора «условия финансирования» вводит в заблуждение пользователя отчета, не имеется.

Для анализа тенденций цен предложений к продаже земельных участков под индустриальную застройку оценщиком были исследованы архивные данные по недвижимости общества с ограниченной ответственностью «Волга-Инфо», а также собственная архивная информация с интернет-портала Волга-Инфо. Данные информационной базы «Волга-Инфо» приложены к отчету на странице 103. По результатам анализа данных оценщиком отобраны 11 аналогов- земельных участков под индустриальную застройку на территории Автозаводского района г. Тольятти, при этом объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности, предусмотренного пунктом 11 Федерального стандарта №7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Правила подбора аналогов описаны на страницах 70-72 отчета.

Анализируя фактор «обеспеченность инженерными коммуникациями», оценщик применяет два понятия: возможность и невозможность подключения инженерных коммуникации. Учитывая, что все аналоги расположены в городской черте, оценщик пришел к выводу о том, что все они либо обладают необходимыми коммуникациями либо их подведение не сопряжено существенными трудностями, в связи с этим корректировка на данный фактор не вводилась.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе рассмотрения дела сторонами не приведено замечаний к отчету об оценке, не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах. Ходатайств о назначении судебной экспертизы от сторон не поступило, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 ноября 2016 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 29 ноября 2016 года в размере 14 731 340,13 руб..

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 10 октября 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «А1» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28 989 кв. м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: лёгкая промышленность, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 29 ноября 2016 года в размере 14 731 340,13 руб..

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «А1» в

Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 10 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина