Решение № 3А-1718/2019 3А-735/2020 3А-735/2020(3А-1718/2019;)~М-1704/2019 М-1704/2019 от 22 декабря 2020 г. по делу № 3А-1718/2019

Дело № 3а-735/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 декабря 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджмент» ДУ ЗПИФ комбинированный «Лэнд Девелопмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджмент» ДУ ЗПИФ комбинированный «Лэнд Девелопмент» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просило определить кадастровую стоимость в размере рыночной определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) требования уточнил, в отношении объектов с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, просил установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном повторной судебной оценочной экспертизой.

Определением Московского областного суда в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты> производство по делу прекращено в связи с отказом административного истца от административного иска.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) заключение повторной судебной оценочной экспертизы не оспаривал, принятие решения по существу оставил на усмотрение суда.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, решение поставленных вопросов оставил на усмотрение суда.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Ленинский Московской области участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав представителя административного истца, оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, является установление судом в отношении этого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве общей собственности принадлежат объекты недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> определена по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 16.01.2019 года и утверждена Актом ГБУ МО «ЦКО».

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований административный истец представил отчеты №№ 19И-06/213-3, 19И-06/213-4, 19И-06/213-5, 19И-06/213-7 о рыночной стоимости спорных объектов, подготовленные оценщиком ООО «ИНЕКС».

Учитывая наличие возражений относительно представленных отчетов об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Инвест Проект» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 25.05.2020 года в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость земельных участков.

С результатами экспертного заключения согласился представитель административного истца, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» представили свои возражения.

По возражениям представителей административных ответчиков судом был опрошен эксперт ФИО1, который с замечаниями не согласился, вместе с тем судом, в виду неполноты и неясности экспертного заключения в части замечаний, изложенных Министерством имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза. Проведение дополнительной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Инвест Проект» ФИО1.

С результатами дополнительной экспертизы также согласился представитель административного истца.

Со стороны представителя Министерства имущественных отношений Московской области выражено недоверие, заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» также не согласился с результатами дополнительной судебной оценочной экспертизы, представил замечания.

Принимая во внимание, что значение рыночной стоимости объектов недвижимости в экспертном заключении нельзя признать определенным надлежащим образом и по результатам проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы имеются нарушения, судом назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Объективная оценка» ФИО2.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № СЭ-182/2020 г. от 14.12.2020 года, в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость земельных участков.

По результатам ознакомления с экспертным заключением, представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) требования уточнил, просил установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном повторной судебной оценочной экспертизой. Министерство имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривали заключение эксперта.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценки), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика.( стр. 36-44 заключения эксперта).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки. Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 17.12.2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджмент» ДУ ЗПИФ комбинированный «Лэнд Девелопмент», поданное в Московский областной суд 17 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 381 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 8 625 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2 003 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10 912 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства и размещения объектов социально-рекреационного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 3 020 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 76 675 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 7 438 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 7 190 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2 810 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 27 139 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 14 913 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

и земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 76 675 кв.м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 16.01.2019 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова