Решение № 2-617/2025 2-617/2025~М-278/2025 М-278/2025 от 1 июля 2025 г. по делу № 2-617/2025

Дело № 2-617/2025

УИД 42RS0035-01-2025-000604-85


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Таштагол 18 июня 2025 г.

Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе:

судьи Гончалова А.Е.,

при секретаре Тодышевой А.В.,

с участием истца представителя Администрации городского поселения «Город-курорт Шерегеш» - ФИО1, действующего на основании доверенности,

ответчика ФИО2, представителя ФИО3, действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского поселения «Город-курорт Шерегеш» к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения «Город-курорт Шерегеш» обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Шерегешского городского поселения (далее - Арендодатель) и ФИО2 (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования туристическое обслуживание. Условиями договора аренды (пункты 4.4.1, 4.4.2,4.4.4) предусмотрена обязанность арендатора пользовать земельный участок в соответствии с целью, для которого он предоставлен и видом решённого использования, а также уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором. Пункт 3.2 Договора аренды предусматривает ежемесячное внесение арендных платежей в размере, определенном условиями договора аренды. Согласно п.5.2 договора аренды за просрочку внесения арендных платежей арендодатель вправе потребовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки. В процессе исполнения указанного договора аренды, ответчиком систематически допускалась просрочка внесения арендных платежей, что также указывает на нарушение условий договора аренды, установленных пунктами 3.1.,3.2. При этом в договоре аренды прямо определены последствия нарушения принятых обязательств виде отказа со стороны Арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора (п.п. 4.1.1., 4.1. договоров аренды). Поэтому наличие вышеперечисленных нарушений условий договора аренды, безусловно влечет расторжение договора аренды, путем оформления дополнительного соглашения о расторжении (п.6.1, договоров аренды), с последующей передачей арендованного имущества Арендодателю в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (п.6.3, договоров аренды). Так, согласно п.4.1.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения Договора в случае невнесения Арендатором арендной платы, указанной в п.3.1 Договора, более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа. Арендная плата ответчиком вносится с серьезными нарушениями, а именно долг по арендной плате на ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в размере 1028293 рубля 23 копейки, и пени в размере 193205 рублей 03 копейки. Наряду с нарушением условий договора аренды, ответчиком длительное время земельный участок по целевому назначению в соответствии с условиями договоров аренды не используются. Ввиду существенных нарушений условий договора аренды со стороны ответчика, администрация городского поселения «Город-курорт Шерегеш» считает, что расторжение договора в данном случае является соразмерной мерой ответственности и соответствует принципу поддержания баланса интересов сторон. Администрация городского поселения «Город-курорт Шерегеш» уведомила ответчика о намерении прекращения арендных отношений в связи с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, путем направления претензии о расторжении договора аренды (в порядке досудебного урегулирования спора) и проектами Соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в 2х экземплярах. Факт направления истца претензии подтверждается реестром отправки почтовой корреспонденции, в том числе заказным письмом. Однако, вышеуказанная претензия возвращена в адрес отправителя, по причине истек срок хранения на основании информационного ресурса отслеживания почтовых отправлений по идентификатору, следовательно не была получена ответчиком. Полагает, что неполучение ответчиком претензии при указанных обстоятельствах, расценивается истцом, как уклонение от получения корреспонденции.

С учетом уточненных требований истец просит суд расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Шерегешского городского поселения и ФИО2 и взыскать задолженность по арендным платежам по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 028 293 руб. 23 коп.; взыскать за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пени в размере 193 205 руб. 03 коп. (л.д.2-5, 22-24).

Представитель Администрации городского поселения «Город-курорт Шерегеш» - ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил суду, что поскольку ответчиком все оплачено, то он поддерживает исковое заявление только в части расторжения договора. Полагал, что ответчик существенно нарушал условия договора, поэтому просит расторгнуть договор. Также дополнил, что на участке у ответчика находится объект недвижимости, он зафиксирован.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснил, что каждый год приезжал к истцу за квитанциями, в 2024 г. он заплатил 500 000 руб. и в настоящее время полностью все погасил, о задолженности ему было неизвестно.

Представитель ответчика - ФИО3, действующая по доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований. Суду пояснила, что оплата за ДД.ММ.ГГГГ частично была произведена в ДД.ММ.ГГГГ, данное платежное поручение не было учтено истцом при подаче заявления, что повлияло на размер требований и сумму пени. Также не согласны на расторжение договора, так как на участке имеется объект незавершенного строительства, в ближайшее время объект будет введен в эксплуатацию. Статья 450 ГК РФ содержит требование об уведомлении стороны об одностороннем расторжении договора, однако, данного уведомления ответчик не получал.

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, изучив письменные доказательства по делу, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежит в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы были определены договором аренды.

В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Шерегешского городского поселения и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования туристическое обслуживание (л.д.12-14).

Срок аренды земельного участка в соответствии с п. 2.1 договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Размер и порядок внесения арендной платы регулируются пунктами 3.1, 3.2 заключенного сторонами договора.

Согласно расчету по договору № сумма задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 1 028 293,23 руб., сумма пени 193 205,03 руб. (л.д.8).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно подпункту «а» пункта 4.1.1 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель имеет право в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы, указанной в п. 3.1 договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (л.д.12 оборот).

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо ином случае, предусмотренном настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями в п. 23 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не о безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

В пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из приведенных норм права и разъяснений по их применению следует, что расторжение договора судом по требованию одной из сторон может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и требования о расторжении договора.

В соответствии с абз. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Судом установлено, что арендодатель направлял в адрес ФИО2 претензию от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашение о расторжении договора в одностороннем порядке (л.д.6-11).

По смыслу абз. 3 ст. 619 ГК РФ право требовать досрочного расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно платежным поручениями ответчик ФИО2 полностью погасил задолженность по арендной плате в сумме 1 221 498,26 руб. (1028293,23 руб. задолженность + 193 205,03 руб. сумма пени), что подтвердил и не оспаривал представитель истца в судебном заседании (л.д.64-66)

При этом суд учитывает и то обстоятельство, что на арендуемом ответчиком ФИО2 земельном участке расположен объект недвижимости в виде капитального строения и хозяйственной постройки, что следует из предоставленных представителем истца акта обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и фотоматериалов.

Кроме того, из приобщенного ответчиком и его представителем разрешения на строительство следует, что Главным управлением архитектуры и градостроительства Кузбасса ФИО2 разрешено строительство объекта капитального строительства в пгт. Шерегеш по <адрес> в виде здания гостиницы (л.д.67-69).

Учитывая вышеизложенное, а также то, что арендатор ФИО2 полностью погасил задолженность по арендной плате, т.е. полностью устранил в разумный срок допущенные нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения истца в суд с иском, на арендуемом земельном участке у ответчика находится объект капитального строительства на который выдано разрешение на строительство, поэтому суд приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для удовлетворении заявленного иска в части расторжения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Администрации городского поселения «Город-курорт Шерегеш» к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в иске Администрации городского поселения «Город-курорт Шерегеш» к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.

Мотивированное решение изготовлено 2.07.2025 г. и может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Кемеровский областной суд через суд г.Таштагола.

Судья А.Е. Гончалов