Апелляционное определение № 33-10581/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья Виноградова О.Ю. 24RS0017-01-2024-005083-64

Дело № 33-10581

А-2.145

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2025 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

Председательствующего Деева А.В.

судей Макурина В.М., Гладких Д.А.

при ведении протокола помощником судьи Овченковой Е.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Деева А.В. гражданское дело по иску муниципального образования город Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации города Красноярска к ФИО5, ФИО1 об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, выселении

по апелляционной жалобе представителя ФИО5 – ФИО4

на решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 13 мая 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования Муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска к ФИО5, ФИО1 об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении, удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд у ФИО5, <дата> года рождения (паспорт гражданина РФ №) принадлежащие ему 19/33 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 289 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 19/33 долей в праве собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>), после выплаты возмещения в размере 3 187 300 рублей.

Прекратить право собственности ФИО5, <дата> года рождения (паспорт гражданина РФ №) на принадлежащие ему 19/33 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 289 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 19/33 долей в праве собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>), с даты выплаты ему возмещения, установленного настоящим решением.

Признать право собственности муниципального образования г. Красноярск на 19/33 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 289 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 19/33 долей в праве собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с даты выплаты ФИО5, <дата> года рождения (паспорт гражданина РФ №) возмещения, установленного настоящим решением.

Выселить ФИО5, <дата> года рождения (паспорт гражданина РФ №), ФИО2, <дата> года рождения (паспорт гражданина РФ №), из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, после государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Красноярск на изъятое настоящим решением суда недвижимое имущество.

С даты государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Красноярск на изъятое настоящим решением суда жилое помещение по адресу: <адрес>, настоящее решение является основанием для снятия ФИО5, <дата> года рождения (паспорт гражданина РФ №), ФИО2, <дата> года рождения (паспорт гражданина РФ №), с регистрационного учета по адресу: г <адрес>».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное образование г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска обратилось в суд с иском к ФИО5 об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, выселении. Требования мотивированы тем, что ФИО5 является собственником 19/33 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и 19/33 долей в праве собственности на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. На регистрационном учете в указанном жилом помещении состоят ФИО5, ФИО2 Распоряжением Администрации г. Красноярска от <дата> № принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки жилого района <адрес> в состав которой входит указанный выше земельный участок с расположенными объектами недвижимого имущества. <дата> Администрацией г. Красноярска с ООО СЗ «СтройИндустрия» заключен договор № КРТ «О комплексном развитии территории». ФИО5 направлен проект соглашения о предоставлении возмещения за изымаемые объекты недвижимости в сумме 2 660 205 руб., от заключения которого ответчик отказался. В связи с чем, истец просил изъять у ФИО5 для муниципальных нужд 19/33 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 289 кв.м, по адресу: <адрес>, и 19/33 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 66,3 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, определив размер возмещения в сумме 2 660 205 руб.; прекратить право собственности ФИО5 на изымаемые объекты недвижимости, снять с регистрационного учета и выселить ФИО5 после выплаты возмещения.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО5 – ФИО4 просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. Выражает несогласие с размером компенсационной выплаты за изымаемые объекты недвижимости. В обоснование доводов жалобы указывает, что оценка имущества проведена экспертом <данные изъяты> без учета рыночных цен на аналогичное имущество, сложившихся на территории <адрес>, а также без учета надлежащей корректировки. Экспертное заключение не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Просит учесть, что дополнение № от <дата> к экспертному заключению № является недопустимым доказательством. В связи с чем, просит о назначении по делу повторной экспертизы, в проведении которой отказано судом первой инстанции.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился представитель Департамента градостроительства администрации г. Красноярска, извещался о рассмотрении дела (т. 4 л.д. 88), не явился представитель МКУ г. Красноярска «УКС», извещался о рассмотрении дела (т. 4 л.д. 87), не явилась ФИО2, извещалась о рассмотрении дела (т. 4 л.д. 83-84), не явился представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю, извещался о рассмотрении дела (т. 4 л.д. 90), в связи с чем, судебная коллегия, после перерыва, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, извещенных о слушании дела.

Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ФИО5 - ФИО4, объяснения представителя ООО «СЗ «СтройИндустрия» - ФИО12, заслушав заключение прокурора ФИО13, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (п. 3).

В силу ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Пунктом 1 ст. 56.8 ЗК РФ установлено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для изъятия имущества ответчика для муниципальных нужд.

Выводы суда первой инстанции мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, которыми установлено, что ФИО5 является собственником 19/33 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 289 кв.м., по адресу: <адрес>, и 19/33 долей в праве общей собственности на квартиру общей площадью 66,3, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из домовой книги на дом № по адресу: <адрес>, в доме с <дата> зарегистрирована также ФИО2

Распоряжением администрации города Красноярска от <дата> № принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки жилого района <адрес> города по инициативе администрации города Красноярска, в состав которого входят земельные участки с расположенными на них объектами недвижимого имущества.

Распоряжением администрации <адрес> №. от <дата> «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территория жилой застройки <адрес> изъят для муниципальных нужд изъяты земельные участки, находящиеся в кадастровом квартале №, в состав которой входит указанный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества.

Между Администрацией г. Красноярска в лице руководителя департамента градостроительства администрации г. Красноярска и ООО «СЗ «СтройИндустрия» (Инвестор) на основании решения о комплексном развитии территории жилой застройки жилого <адрес> заключен договор от <дата> о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

Согласно п. 1.1 договора инвестор обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить деятельность по комплексному развитию территории жилой застройки жилого района <адрес>, площадью 179 727 +/- 148,37 кв.м. по инициативе органа местного самоуправления, а Администрация обязуется создать условия для осуществления такой деятельности.

В соответствии с п. 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6 договора уплатить возмещение собственникам жилых помещений, в многоквартирных домах, указанных в разделе II приложения 2 к настоящему договору, либо по заявлению собственника жилого помещения предоставить ему взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, в соответствии с требованиями ст. 32.1 ЖК РФ и в сроки. установленные Приложением 4 к настоящему договору. Уплатить возмещение за изымаемые на основании решения администрации собственников земельные участками с расположенными на них объектами недвижимого имущества в границах развиваемой территории, указанные в разделах III, IV Приложения 2 к настоящему Договору в соответствии с установленными Приложением 4 к настоящими Договору сроками выполнения обязательств. Размер возмещения, подлежащего уплате Инвестором, определяется соглашением заключенным Администрацией с каждым собственником изымаемого жилого помещения на основании независимой оценки, или вступившим в законную силу судебным актом. Уплатить возмещение либо безвозмездно передать объекты недвижимости взамен взымаемых объектов. Находящихся в собственности публично-правовых образований или урегулировать вопрос иным образом в соответствии с законодательством РФ. Заключить договоры, предусматривающие переход права собственности инвестору на жилые помещения в многоквартирных домах, указанных в разделе II Приложения 2 к настоящему договору, в соответствии со ст. 32.1 ЖК РФ в установленные Приложением 4 к настоящему договору сроками выполнения обязательств. Инвестор вправе осуществить приобретение у собственников прав на все, либо часть объектов недвижимого имущества в границах Развиваемой территории на основании гражданско-правовых сделок (договоров купли-продажи, мены и т.д.) без использования процедуры выкупа для муниципальных нужд.

<дата> ООО «СЗ «СтройИндустрия» направило в адрес ФИО5 проект соглашения с ценой выкупа <данные изъяты> которое не подписано ответчиком.

Оценивая указанные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для изъятия у ответчика земельного участка с расположенным на нем жилым домом для муниципальных нужд путем их выкупа, в связи с чем, правомерно прекратил право собственности ФИО5 на изымаемые объекты недвижимости, выселил ответчиков из жилого помещения, признал за истцом право собственности на спорные объекты недвижимости после выплаты ответчику выкупной цены за изымаемое имущество.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о необходимости увеличения выкупной стоимости изымаемого имущества по следующим основаниям.

В обоснование выкупной цены истцом представлен отчет <данные изъяты> № от <дата> рыночная стоимость 19/33 долей земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 289 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 19/33 долей квартиры общей площадью 66,3, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, также убытков собственника, связанных с изъятием жилого помещения, составляют <данные изъяты> (т.1 л.д.57-83).

Определением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 29.10.2024 г. назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено <данные изъяты>

Согласно заключению судебной экспертизы № от <дата><данные изъяты> рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 66,3 кв.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, с учетом сложившегося порядка пользования, на <дата> в состоянии на дату распоряжения об изъятии округленно, составляет <данные изъяты>; в состоянии на дату проведения экспертизы – <данные изъяты> рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 289 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, с учетом имеющихся улучшений данного земельного участка (с учетом сложившегося порядка пользования), в том числе: построек, зданий, строений, сооружений, забора и многолетних насаждений, на <дата> составляет, округлено: <данные изъяты>, стоимость убытков, причиненных собственнику указанного недвижимого имущества, в связи с его изъятием для муниципальных нужд, составляет <данные изъяты> (т.2 л.д.1-111).

Согласно ответу <данные изъяты> на судебный запрос об актуализации рыночной стоимости подлежащих изъятию объектов недвижимости и убытков, рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 66,3 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, с учетом сложившегося порядка пользования, на <дата> округленно, в состоянии на дату Распоряжения об изъятии, без учета стоимости прав на земельный участок с улучшениями составляет <данные изъяты>; в состоянии на дату проведения экспертизы, без учета стоимости прав на земельный участок с улучшениями составляет <данные изъяты>, рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 289 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, с учетом имеющихся улучшений данного земельного участка (с учетом сложившегося порядка пользования) по состоянию на <дата> округленно, в состоянии на дату Распоряжения об изъятии, составляет <данные изъяты>, в состоянии на дату проведения экспертизы - <данные изъяты>; величина убытков, причиненных собственнику имущества, в связи с его изъятием для муниципальных нужд, включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, включая также упущенную выгоду, составляет на <дата>, округленно – <данные изъяты>. Таким образом, стоимость изымаемого имущества в состоянии на дату распоряжения об изъятии составляет <данные изъяты>, в состоянии на дату проведения экспертизы составляет <данные изъяты>

Вместе с тем, в суде апелляционной инстанции по ходатайству ответчика по делу назначена повторная экспертиза, поскольку между проведенными одной экспертной организацией экспертизой и актуализированным расчетом имеются существенные расхождения в части определения стоимости изымаемых объектов. Актуализация стоимости представлена экспертами в форме Дополнения к экспертизе, а не в форме экспертизы. Кроме того, назначая повторную экспертизу, судебная коллегия учитывала возражения ответчика о допущенных экспертом нарушениях Федеральных стандартов оценки при подборе объектов-аналогов и их идентификации.

В соответствии с заключением повторной экспертизы, экспертами <данные изъяты> даны следующие ответы на постановленные вопросы:

Какова рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (с учетом построек, многолетних насаждений и неотделимых улучшений), расположенный по адресу: <адрес>, (категория земель: земли населенного пункта, вид разрешенного использования: для ведения приусадебного хозяйства) с учетом сложившегося порядка использования, по состоянию на дату проведения экспертизы?

Рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (с учетом построек, многолетних насаждений и неотделимых улучшений), расположенный по адресу: <адрес>, (категория земель: земли населенного пункта, вид разрешенного использования: для ведения приусадебного хозяйства) с учетом сложившегося порядка использования, по состоянию на дату проведения экспертизы: составляет: <данные изъяты>

Какова рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №. расположенную по адресу: <адрес>, по состоянию на дату проведения экспертизы?

Рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, по состоянию на дату проведения экспертизы: составляет: <данные изъяты>

Какова рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (с учетом построек, многолетних насаждений и неотделимых улучшений), расположенный по адресу: <адрес>, (категория земель: земли населенного пункта, вид разрешенного использования: для ведения приусадебного хозяйства) с учетом сложившегося порядка использования, по состоянию на дату вынесения Распоряжения Администрации г. Красноярска № от <дата> «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории жилой застройки <адрес>, находящиеся в кадастровом квартале №», на <дата>?

Рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (с учетом построек, многолетних насаждений и неотделимых улучшений), расположенный по адресу: <адрес>, (категория земель: земли населенного пункта, вид разрешенного использования: для ведения приусадебного хозяйства) с учетом сложившегося порядка использования, по состоянию на дату вынесения Распоряжения Администрации г. Красноярска № от <дата> «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории жилой застройки <адрес>, находящиеся в кадастровом квартале №», на <дата> составляет: <данные изъяты>

Какова рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, по состоянию на дату вынесения Распоряжения Администрации г. Красноярска №. от <дата> «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории жилой застройки района <адрес>, находящиеся в кадастровом квартале №», на <дата>?

Рыночная стоимость 19/33 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, по состоянию на дату вынесения Распоряжения Администрации г. Красноярска №. от <дата> «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории жилой застройки района <адрес> находящиеся в кадастровом квартале №», на <дата> составляет: <данные изъяты>

Определить на дату проведения экспертизы, размер убытков собственника в связи с изъятием 19/33 доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, а также 19/33 доли земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>?

Размер убытков собственника, в связи с изъятием 19/33 доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, а также 19/33 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, составляет: <данные изъяты>

Указанное заключение судебная коллегия признает надлежащим доказательством, поскольку выполнено экспертами, имеющими соответствующие полномочия и образование, предупрежденными об уголовной ответственности. Экспертами даны ответы на все поставленные вопросы, с соответствующим обоснованием, расчетом, с учетом надлежащих аналогов для оценки.

В материалы дела представителем истца и представителем ООО «СЗ «СтройИндустрия» представлены: рецензия на заключение эксперта № от <дата>, составленная <дата><данные изъяты> оценщиком ФИО14, а также мнение специалиста № от <дата>, составленное оценщиком ФИО15

Судебной коллегией не принимаются указанное заключение и рецензия, с учетом пояснений эксперта, проводившего повторную судебную экспертизу по следующим основаниям.

В заключении <данные изъяты> указано на отсутствие у судебного эксперта достаточных компетенций для ответов на поставленные вопросы.

Вместе с тем, производство повторной экспертизы поручено государственному судебному эксперту <данные изъяты> ФИО17, имеющей высшее образование по специальности «Экономика и управление на предприятиях торговли и общественного питания», дополнительное профессиональное образование и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по экспертной специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их рыночной и иной стоимости (дата аттестации <дата>), стаж работы по указанной экспертной специальности с февраля 2025 года), общий стаж работы по оценочной специальности - с 2003 года (более 20 лет).

В рецензии указывает, что фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости в сегменте объекта исследования в Заключении представлены, в части жилых домов, только на ретроспективную дату в зоне КРТ (таб. 3,4,5) в верхнем ценовом сегменте, рынок на текущую дату эксперт не исследует; в части земельных участков на ретроспективную дату в зоне КРТ (таб. 6), рынок на текущую дату, в том числе в зоне КРТ (таб.7), не исследуется. Вопреки указанным доводам, в заключении повторной экспертизы, Объекты аналоги подобраны с наиболее сопоставимой характеристикой по местоположению к объекту исследования. Объекты аналоги максимально исследованы на всех открытых ресурсах, вплоть до получения спутниковых снимков. Вся информация находится в описательных таблицах 3,4,5,6,7 на стр. 20-40 в заключении и в приложениях к заключению. В качестве аналогов использованы только те объекты, уровень детализации информации по которым соответствует требованиям, предъявляемым при производстве судебных экспертиз. Те объекты, по которым имелась противоречивая информация, либо не удалось идентифицировать до требуемого уровня детализации информации, не были использованы в качестве аналогов либо приведены в анализе рынка в качестве объектов сравнения, для понимания уровня цен в целом, либо вообще не отражены в заключении, но при этом изучены при проведении исследования.

Также неверен довод рецензента о том, что эксперт не исследует рынок на текущую дату. В заключении эксперта на стр. 18 указано на проведение исследования и выборка объектов за <дата> годы: жилых домов и земельных участков, расположенных по адресам <адрес> а также в сопоставимых районах города, то есть в непосредственной близости от объектов исследования. Анализ предложений объектов сравнения по состоянию на дату проведения экспертизы в заключении эксперта приведен: по жилым домам - в таблице№ на стр. 25-28 заключения; по земельным участкам - в таблице № на стр. 33-40 заключения. Приведенные в рецензии в таблице 2 данные по предложениям продажи жилых домов были исследованы экспертом, но не приняты в расчет по причине несопоставимости с объектом исследования по значениям основных ценообразующих факторов или по причине отсутствия в отношении представленных объектов всей необходимой для расчетов информации. Так, например, почти все объекты, приведенные рецензентом в таблице №, расположены в <адрес> на значительном удалении от объекта исследования. Объекты, сопоставимые по местоположению с объектом исследования не использованы в качестве аналогов по причинам, описанным далее. Объект, расположенный по адресу <адрес> имеет ограничения по реализации (только за наличный расчет), что и обуславливает столь низкую стоимость. По объекту, расположенному по адресу <адрес> нет информации по значению основных ценообразующих факторов (площадь земельного участка, передаваемые права, количество хозяев, наличие хоз. построек и тд.). Объект по адресу <адрес> имеет площадь 216 кв.м., что более чем в 3 раза превышает площадь исследуемого объекта. Приведенные в таблице № в рецензии аналоги по земельным участкам, являются несопоставимыми с объектом исследования дачными участками.

Не принимает судебная коллегия доводы рецензента о применении судебным экспертом корректировки на плотность застройки, так как объекты аналоги располагают различной площадью земельных участков, на которых расположены жилые дома, а размер придомовой территории влияет на итоговую стоимость жилого дома, то необходимо внесение соответствующих корректировок. Рецензент описал один из методов внесения соответствующей корректировки. Эксперт применил другой метод, при этом, эксперт вправе самостоятельно решать какие подходы и методы применять при проведении судебной экспертизы. Поскольку даты оферты аналогов отстоят от даты определения стоимости, экспертом обоснованно внесена корректировка на дату.

Вопреки доводам рецензии обеспеченность инфраструктурой у всех объектов, расположенных в <адрес> не является тождественной, поскольку указанный микрорайон расположен в разных административных районах <адрес>. Так объекты, расположенные в <адрес> и приближенные к <адрес> города, имеют большую степень узнаваемости и привлекательности для потенциальных покупателей именно за счет близости к объектам инфраструктуры, расположенным <адрес>, объекты, расположенные в <адрес>, такими характеристиками не обладают.

Не могут быть приняты замечания рецензента о необходимости оценки жилого дома под снос, поскольку объект исследования - жилой дом не признан аварийным. Техническое состояние дома после пожара введено как ценообразующий фактор, понижающая корректировка внесена.

Также не могут быть приняты доводы рецензента о расчете расходов на аренду квартир в домах бизнес класса, поскольку расчет затрат на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости при производстве экспертизы, проведен из расчета средней арендной ставки за квартиры, площадью и/или количеством комнат, сопоставимым с площадью и/или количеством комнат изымаемой доли жилого дома, расположенные в непосредственной близости к объектам исследования <адрес> Информация о средних арендных ставках взята по данным источника Архив оценщика, по состоянию на даты, близкие к дате определения стоимости. Объектами аналогами стали предложения аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир площадью от 22 кв.м, до 68 кв.м, (подбор аналогов велся по площади объекта и/или по количеству комнат (2 комнаты)), расположенных в непосредственной близости от объекта исследования, по адресу <адрес>. В таблице №14 на стр. 86-87 заключения эксперта, а также на рис. 8, на стр. 87 заключения приведена подробная информация по объектам, использованным для расчета средней арендной ставки, также наглядно показана сопоставимость местоположения объекта исследования и квартир, на базе которых рассчитана арендная ставка.

Подлежат отклонению доводы рецензента о том, что при определении стоимости земельного участка на дату вынесения Распоряжения Администрации г. Красноярска от <дата> эксперт применяет корректировку на нахождение на участках аналогах объектов капитального строительства, однако данная корректировка применяется как повышающая, поскольку в расчетах использовано минимальное значение корректировки, которая позволяет учитывать возможность использования вторичных строительных материалов. Согласно СН 436-72 «Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе» принимался в <дата> году, в условиях плановой экономики СССР и не сопоставимых с текущими нормами и технологиями строительства. В текущих условиях, вторичное использование строительных материалов не имеет массового применения, это обусловлено отсутствием проработанной регулирующей нормативно-правовой базы, производственных мощностей и технологий для переработки вторичных строительных материалов, высокой стоимостью поэтапного разбора и демонтажа зданий, что делает вторичное использование строительных материалов экономически не целесообразным. При этом, отсутствие корректировки на снос ветхих зданий при определении рыночной стоимости на <дата> обусловлено, следующими факторами: падением спроса на земельные участки, ростом конкуренции среди продавцов участков, снижением ликвидности земельных участков с ветхими строениями в условиях спада.

Судебным экспертом представлено обоснованное возражение относительно порядка определения стоимости единого объекта оценки, а с учетом его определения, стоимости рыночной стоимости улучшений. При этом, эксперт определяет рыночную стоимость условно незастроенного земельного участка, являющегося непосредственно объектом исследования, то наиболее точным вариантом определения стоимости улучшений, на исследуемом земельном участке, будет выделение данной стоимости путем вычитания рыночной стоимости условно незастроенного земельного участка из стоимости рассчитанного единого объекта недвижимости.

Соглашаясь с выводами повторной экспертизы, судебная коллегия не принимает возражения к заключению о недопустимости применения объектов аналогов из зоны КРТ из-за возможного завышения стоимости, поскольку даты предложения объектов аналогов, использованных в повторной экспертизе, - не позднее <дата> года, то есть до вынесения распоряжения администрации об изъятии. Поэтому объекты аналоги, использованные экспертом, предлагались к продаже по стоимости, без учета фактора попадания в зону КРТ. О независимости цены свидетельствует и неизменность цен предложения на некоторые аналоги (по которым можно выявить историю цены) за достаточно продолжительный период до получения жителями мкрн. Николаевка информации об изъятии у них земельных участков в целях КРТ.

Также судебная коллегия отклоняет доводы застройщика о недопустимости объектов аналогов из зоны КРТ, поскольку некоторые из объектов аналогов фактически приобретены у собственников в целях КРТ за меньшую стоимость, чем цена предложения принятая экспертом, поскольку рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства.

Условия, при которых определяется рыночная стоимость: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая - принимать исполнение; « стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах; объект представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов; цена сделки - разумное вознаграждение за объект, принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект предполагается в денежной форме.

В свою очередь цена в договорах о приобретении объектов недвижимости Администрацией г. Красноярска или застройщиком в зоне КРТ не является рыночной и не может использоваться в качестве аналога, поскольку у собственника существует обязанность по его отчуждению, что влияет на разумное формирование цены.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия принимает заключение повторной экспертизы в качестве надлежащего доказательства.

В суде апелляционной инстанции оставлены без удовлетворения ходатайства представителя ООО «СЗ «СтройИндустрия» о назначении по делу дополнительной экспертизы, поскольку заключение <данные изъяты> является полным и не содержит неясностей. Кроме того, судебной коллегией отказано в назначении повторной экспертизы, поскольку сомнений в обоснованности принятого заключения не возникло.

Определяя момент, на который подлежит определению стоимость изымаемых объектов, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции о возможности ее установления на дату принятия решения об изъятии – <дата>

При этом, судебная коллегия учитывает, что в соответствии с п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ, при определении размера возмещения не подлежат учету неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство.

При этом, по смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с учетом положений статьи 280 ГК РФ, правообладатель изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как если бы такого изъятия не было.

Кроме того, в соответствии со ст. 32.1. ЖК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в части 1 настоящей статьи (далее для целей настоящей статьи - собственники жилых помещений), взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в целях настоящей статьи - равноценное возмещение).

При этом, спорный жилой дом фактически является двухквартирным, а данных о его отнесении к домам блокированной застройки не представлено.

Таким образом, рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, подлежит определению по состоянию на дату вынесения распоряжения администрации г. Красноярска №. от <дата>, без учета фактического состояния после произошедшего пожара.

В связи с чем, судебная коллегия приходи к выводу о необходимости увеличения выкупной стоимости 19/33 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 289 кв.м., по адресу: <адрес>, 19/33 долей в праве общей собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 66,3 кв.м., по адресу: <адрес>), с надворными постройками и неотделимыми улучшениями, убытками по изъятию, всего до 4 <данные изъяты>

В суде апелляционной инстанции назначались повторная экспертиза, проведение которой поручалось <данные изъяты> В счет предварительной оплаты указанной экспертизы ответчиком на депозитный счет краевого суда внесено 30 000 руб., на депозитный счет <данные изъяты> 20 000 руб.

Заключение повторной экспертизы поступило в материалы дела. Экспертной организацией направлено заявление об оплате за счет внесенных денежных средств на депозитный счет за повторную экспертизу 50 000 руб., поскольку общая стоимость проведения экспертизы составила 99 552 руб., из которых 49 552 руб. доплачены ответчиком в экспертную организацию.

Учитывая указанные обстоятельства, принятие заключения в качестве доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости ее оплаты путем перечисления денежных средств с депозитного счета краевого суда и Управления Судебного департамента в Красноярском крае в пользу экспертной организации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 13 мая 2025 года изменить.

Увеличить до <данные изъяты> размер возмещения, после выплаты которого подлежат изъятию для муниципальных нужд у ФИО5, <дата> года рождения (паспорт гражданина РФ №) принадлежащие ему 19/33 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 289 кв.м., по адресу: <адрес>, 19/33 долей в праве общей собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 66,3 кв.м., по адресу: <адрес>

Произвести оплату проведенной судебной экспертизы со специального лицевого (депозитный) счета Красноярского краевого суда в пользу <данные изъяты>

Произвести оплату проведенной судебной экспертизы со специального лицевого (депозитный) счета Управления Судебного департамента в Красноярском крае в пользу <данные изъяты>

В остальной части решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 13 мая 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ФИО5 – ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 18.12.2025 г.