Решение № 3А-983/2017 3А-983/2017~М-888/2017 М-888/2017 от 21 ноября 2017 г. по делу № 3А-983/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 22 ноября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-983/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Товары бытовой химии» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

23.10.2017 г. общество с ограниченной ответственностью «Товары бытовой химии» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от 06.09.2017 года об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы общества; обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 11.08.2017 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимости – нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1081,40 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2013 г. определена в размере 11 335 807, 94 рублей. Однако, рыночная стоимость земельного участка существенно ниже и согласно Отчета об оценке № от 06.07.2017 г., выполненного ООО НПО «Азимут» по состоянию на дату оценки составляет 3 517 458, 97 рублей.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 06.09.2017 г. в этом отказано.

Полагает данное решение незаконным, нарушающим права и законные интересы общества на экономически обоснованный размер платы за пользование спорным земельным участком, исчисляемой исходя из удельного показателя кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители административных ответчиков - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц - Правительства Самарской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, ООО «НПО «Азимут» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных возражениях Управление Росреестра по Самарской области просит в удовлетворении административного иска отказать. В своем отзыве ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Иными участниками судебного разбирательства возражений на заявление не представлено.

В соответствии с ч. 6 ст. 226 КАС РФ неявка представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, показания свидетеля - оценщика ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «Товары бытовой химии» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО «Товары бытовой химии» на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 1 853, 50 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.10.2005 г.

Нежилое здание расположено на земельном участке, площадью 1 081, 40 кв.м с кадастровым номером № относящегося к категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под магазин, по тому же адресу.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, согласно которым по состоянию на 01.01.2013 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11 335 807, 94 рублей.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года №П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года №П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением необходимого для этого перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Согласно пунктам 10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Исходя из приведенных норм законодательства, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Материалами дела подтверждается, что 11.08.2017 г. ООО «Товары бытовой химии» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установлении её равной рыночной стоимости земельного участка в размере 3 517 458, 97 рублей, что более чем на 30% отличается от его кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка заявителем был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 06.07.2017 года, выполненный ООО «НПО «Азимут».

Решением Комиссии от 23.01.2017 года № заявление отклонено (л.д. 11-13).

Как следует из решения, на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, необходимый кворум на принятие решений имелся.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

Административный иск подан в течение трех месяцев со дня получения заявителем копии решения и таким образом, установленный п. 1 ст. 219 КАС РФ срок оспаривания решения комиссии, не нарушен.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

Описание процесса анализа рынка как «статистического наблюдения несплошного типа» не соответствует п. 10 и 11 ФСО № 7. Кроме того, по смыслу п. 11 и п. 22 ФСО № 7 по вопросу анализа можно сделать единственный вывод – что все предложения, относящиеся к сегменту рынка объекта оценки, должны быть исследованы оценщиком, все аналоги должны использоваться при проведении расчетов. Любое отступление от данных постулатов должно быть обосновано (п. 22 ФСО № 7) оценщиком, также как и его экспертные мнения по вопросам, влияющим на стоимость объекта оценки. В случае, если сегмент объекта оценки слишком обширен для оценщика, т.е. он не способен оценить все предложения на данном рынке, то сегмент рынка может быть уточнен и сужен (например до территории одного административного района города). Таким образом, мнение оценщика и его выбор метода исследования рынка как выбора по одному ему известным критериям восьми аналогов, не соответствует ни букве ФСО № 7, ни его смыслу – оценке всех предложений на рынке с целью показать, что выбранные им аналоги являются типичными на рынке. Указание оценщиком на стр. 44 неких «принципов и правил» являются попыткой обосновать данное нарушение ФСО № 7, а указание принципа достаточности при агализе фактических данных о сделках (предложений) дополнительно свидетельствует о том, что оценщик и не собирался исследовать рынок сегмента рынка объекта оценки, а сразу выбрал 13 аналогов по ему одному известным критериям, подменяя, таким образом, анализ рынка сегмента рынка объекта оценки.

С выводами комиссии суд не может согласиться, полагая, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1.2. Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 г. № 382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки и настоящим Требованиям.

Общие требования к отчету об оценке установлены также в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Как следует из представленного ООО «Товары бытовой химии» отчета, выполненного ООО «НПО «Азимут», в разделе 9 приведен анализ рынка объекта оценки, в котором отражен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта на рынок оцениваемого объекта. Затем оценщик определил сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, сделав вывод, что оцениваемый земельный участок принадлежит к сегменту рынка земельных участков под коммерческую (торгово-офисную) застройку. Приведена структура рынка земельных участков Самарской области на дату оценки. В разделе 9.4 оценщик выполнил анализ фактических данных о ценах сделок /предложений/ с объектами недвижимости в указанном сегменте, используя все доступные открытые источники, в том числе собственную архивную информацию, собранную в процессе производства оценочных работ за период, предшествующий оценке (01.01.2013г.). В разделе 9.5 оценщик привел анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. В отчете на стр. 45-56 содержатся основные выводы относительно рынка недвижимости, где отражено, что на дату оценки в открытой оферте представлено 13 предложений по продаже земельных участков под коммерческую застройку, диапазон цен составляет с округлением от 3000 руб. до 7 900 руб. за 1 кв.м. В целях расчетов оценщиком отобраны 5 аналогов наиболее близких к оцениваемому по ценообразующим факторам. Основными ценообразующими параметрами для рассматриваемого сегмента земельных участков являются состав передаваемых прав, условия финансирования сделки купли-продажи, дата предложения, особенности сделки, потенциал местоположения, транспортная доступность, площадь участка, возможность подведения коммуникаций, степень освоенности.

Из вышеизложенного следует, что в отчете об оценке выполнены все предусмотренные пунктом 11 ФСО № 7 параметры анализа рынка объекта оценки.

Ссылки в решении комиссии на неполноту приведенного в отчете анализа рынка, а также на то, что оценщик использовал лишь часть рыночных данных, несостоятельны, поскольку оценщик исходил из принципа достаточности собранной рыночной информации, что соответствует требованиям п. 11 ФСО № 7.

Выводы Комиссии о том, что все аналоги должны использоваться оценщиком при проведении расчетов, несостоятельны, поскольку таких требований федеральные стандарты оценки, в том числе п. 22 ФСО № 7, не содержат.

В соответствии с требованиями п. 22 «б» ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г., при применении сравнительного подхода оценщик использовал в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7, при применении качественного метода сравнения продаж, оценка выполнена оценщиком путем изучения взаимосвязей, выявленных на основе анализа цен сделок и /или/ предложений с объектами-аналогами и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода, что изложено в разделах 9.4, 9.5 отчета.

Обоснование выбора подходов и методов оценки приведены в разделе 11.1 отчета.

Вопреки утверждению Комиссии, критерии по которым отобраны объекты аналоги, в отчете в полной мере приведены. Внесение корректировок к ценам объектов-аналогов по ценообразующим параметрам обосновано на стр. 67 отчета.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства оценщик ФИО1 подтвердила выводы, содержащиеся в Отчете об оценке, и пояснила, что описание процесса и принципов отбора аналогов для исследования при первичной выборке содержится на стр. 43-44 отчета. Анализ о достаточности отобранных объектов содержится на стр. 47-49 отчета. В итоге для расчетов согласно п. 11 и п. 22 ФСО № 7 отобрано 5 аналогов по критериям, которые приведены на стр. 63-64 отчета: все участки расположены в г. Самара, одного сегмента с оцениваемым, не застроенные, приближенные по площади. Корректировки введены на торг (-10%), на транспортную доступность(-5-10%),на потенциал местоположения(+5; -10%). При этом скорректированные цены аналогов не противоречат условиям рынка. Требований о конкретном количестве аналогов, которые участвуют в расчетах, законодательство не содержит. В соответствии с требованиями п. 11 ФСО № 7 достаточность объектов-аналогов для расчетов определяет оценщик, по общему правилу их должно быть не менее 3-х.

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что замечания комиссии к отчету об оценке являются необоснованными и не могут свидетельствовать о недостоверности, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. Основания полагать, что отчет вводит в заблуждение, отсутствуют.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60-61 КАС РФ, суду не представлено.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности от ответчиков не поступило.

Согласно ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ООО «Товары бытовой химии» требований о признании незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы заявителя решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 06.09.2017 № с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления, поданного 11.08.2017 г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Товары бытовой химии» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 06.09.2017 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Товары бытовой химии».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «Товары бытовой химии» от 11.08.2017 года № 62-563 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Стара Загора, д. 124.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27.11.2017г.