Апелляционное определение № 33-1298/2026 от 7 апреля 2026 г.

Докладчик Николаев М.Н. Апелляционное дело № 33-1298/2026

Судья Филиппова К.В. Дело № 2-229/2026

УИД 21RS0024-01-2025-003447-36


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 апреля 2026 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Ярадаева А.В., судей Николаева М.Н., Спиридонова А.Е., при секретаре судебного заседания Николаевой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики к ФИО1 о возложении обязанности возвратить земельный участок, изъятии объекта незавершенного строительства, встречному иску ФИО1 к Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики о возложении обязанности предоставить земельный участок, поступившее по апелляционной жалобе ФИО1 и ее представителя ФИО2 на решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 22 января 2026 года,

установила:

Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее — истец) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просило возложить на нее обязанность возвратить земельный участок площадью 1721 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>; изъять объект незавершённого строительства, расположенный на указанном земельном участке (кадастровый номер №), с кадастровым номером № и площадью 1842,7 кв. м, путём продажи с публичных торгов по цене, определенной в соответствии с положениями Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Исковые требования мотивированы тем, что истец является уполномоченным органом, осуществляющим управление и распоряжение республиканским имуществом в сфере имущественных и земельных отношений. 22 октября 2019 года между Минюстом Чувашии, полномочия которого переданы истцу, и ФИО1 заключён договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1721 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №. Срок аренды изначально установлен с 1 мая 2019 года по 1 апреля 2022 года (п. 2.1 договора), затем продлён до 1 апреля 2025 года дополнительным соглашением от 7 июня 2021 года. Истец уведомил ответчика о прекращении договора письмом от 27 января 2025 года и направил акт приёма-передачи письмом от 17 февраля 2025 года. Ссылаясь на ст. 235, 239.1 ГК РФ и ст. 22, 39.6, 39.8 ЗК РФ, истец просит обязать ответчика возвратить земельный участок по акту приёма-передачи; изъять объект незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов.

ФИО1 обратилась со встречным иском к Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, в котором просило обязать последнего предоставить в пользование земельный участок площадью 1721 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на три года. В обоснование встречных требований указано, что объект незавершённого строительства с кадастровым номером № расположен на трёх земельных участках: кадастровый номер № (в собственности администрации <адрес>); кадастровый номер № (в собственности ООО «ПК Промтрактор»); кадастровый номер № (в государственной собственности Чувашской Республики). По результатам осмотра земельного участка, проведённого истцом 21 марта 2025 года, установлено, что строительство объекта незавершённого строительства не завершено; активные строительные работы не ведутся; осуществляется вырубка древесно-кустарниковой растительности. Незавершённость строительства обусловлена необходимостью получения разрешения на строительство. При этом ответчик предпринимает меры для завершения строительства, что подтверждается заключёнными договорами на выполнение проектных работ от 15 ноября 2024 года, на производство геодезических работ от 2 декабря 2024 года, подряда на обследование технического состояния несущих строительных конструкций от 15 ноября 2024 года. Ссылаясь на положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчик просит суд обязать истца предоставить земельный участок сроком на три года для завершения строительства объекта.

Решением Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 22 января 2026 года исковые требования удовлетворены; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 оспаривает решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, просит отменить решение Калининского районного суда города Чебоксары от 22 января 2026 года, отказав в удовлетворении иска Минэкономразвития ЧР и удовлетворить ее встречный иск. Она указывает, что земельный участок не может быть возвращён истцу, поскольку на нём расположено строение, а ответчик (ФИО1) продолжает вносить арендную плату; при этом суд не учёл отсутствие задолженности по аренде после 01.04.2025. Передача документации органу местного самоуправления является неактуальной в отсутствие соответствующего иска с его стороны. Также в жалобе подчёркивается, что администрация города Чебоксары препятствовала заключению договора аренды после решения суда от 16.03.2021 (дело №) о понуждении к заключению договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 – ФИО2 поддержала доводы апелляционной жалобы по изложенным основаниям и вновь привела их суду.

Представитель министерства – ФИО3 в удовлетворении апелляционной жалобы просила отказать, ссылаясь на несостоятельность ее доводов, полагая выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, законными и обоснованными.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию судом первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 владеет объектом незавершённого строительства с кадастровым номером № на праве собственности, которое зарегистрировано в установленном порядке 2 сентября 2011 года на основании договора купли-продажи от 22 августа 2011 года (том 1, листы дела 207–208).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), объект незавершённого строительства с кадастровым номером № обладает следующими характеристиками: площадь - 1842,7 кв. м; степень готовности — 41 %; адрес - <адрес>. Объект расположен на четырёх земельных участках с кадастровыми номерами: №, №, №, № (том 1, листы дела 10-13).

Земельный участок с кадастровым номером № находится в государственной собственности Чувашской Республики (том 1, листы дела 14-25); земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ООО «ПК Промтрактор» (том 1, листы дела 56–65); в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № сведения о правообладателях в ЕГРН отсутствуют (том 1, листы дела 66–89, 90–102).

22 октября 2019 года между Министерством юстиции Чувашской Республики (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключён договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из состава земель населённых пунктов площадью 1721 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для размещения объекта незавершённого строительства. Срок аренды, установленный пунктом 2.1 договора, с 1 мая 2019 года по 1 апреля 2022 года. Согласно пункту 6.1 договора, по истечении указанного срока соглашение считается прекращённым, а земельный участок подлежит возврату арендодателю по акту приёма-передачи (том 1, листы дела 26–29).

7 июля 2021 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды №, которым срок аренды земельного участка продлён до 1 апреля 2025 года. Продление осуществлено в соответствии с пунктами 6–8 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (том 1, лист дела 30).

В рамках исполнения условий договора истец уведомил ответчика о прекращении его действия: 27 января 2025 года направлено уведомление об окончании срока аренды (том 1, листы дела 31–31 обр. ст.); 17 февраля 2025 года направлен акт приёма-передачи земельного участка. В сопроводительных документах истец сослался на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую возможность изъятия объекта незавершённого строительства у собственника путём продажи с публичных торгов по решению суда в случае прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (том 1, листы дела 33–33 обр. ст.).

Поскольку ответчик уклоняется от возврата арендованного земельного участка после истечения срока действия договора, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, разрешая и удовлетворяя первоначальные требования истца о возложении на ответчика обязанности возвратить по акту приёма-передачи земельный участок из земель населённых пунктов, находящийся в государственной собственности Чувашской Республики площадью 1721 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, руководствовался главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), регулирующей правоотношения по договору аренды; ст. 309, ст. 310, ст.606, п. 1 ст. 610, п. 1 ст. 622 ГК РФ, исходил из того, что между сторонами фактически установлены договорные отношения, регулируемые гражданским законодательством по договору аренды, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю, однако в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчик на день рассмотрения дела не представил доказательств возврата земельного участка арендодателю (истцу), и материалы дела таких доказательств не содержат.

Суд также указал, что в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии незавершения такового строительства, спорный объект незавершённого строительства подлежит принудительному изъятию у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов - в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и на основании положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст. 206 ГПК РФ суд определил срок для передачи по акту земельного участка равный 1 месяцу со дня вступления в законную силу решения суда.

Поскольку право собственности ответчика на спорный объект незавершённого строительства было зарегистрировано 2 сентября 2011 года, а земельный участок с кадастровым номером № ранее находился в аренде у ответчика с 22 февраля 2013 года по 31 декабря 2017 года, ответчик в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ реализовал право на однократное заключение договора аренды без торгов (договор от 22.10.2019 № 1445), при этом оснований для повторного предоставления участка в аренду либо его пролонгации не имеется, а доказательств наличия препятствий для завершения строительства или нарушений сроков по вине госорганов либо иных лиц ответчик не представил, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, поскольку они вытекают из установленных в судебном заседании обстоятельств, и соответствует нормам гражданского законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда повторяют позицию истца, занимаемую им на стадии рассмотрения дела районным судом и которым дана полная и обоснованная оценка, оснований для изменения этих выводов у судебной коллегии не имеется.

Согласно п.1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

В соответствии с подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что в течение шестимесячного срока со дня истечения срока действия договора аренды от 22 октября 2019 года № № (01 апреля 2025 года) Министерство обратилось в суд с требованием об изъятии объекта, расположенного на спорном участке, путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая изложенное, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что прекращение договора аренды земельного участка само по себе является безусловным основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка в порядке ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку судьба возведенного объекта (объекта незавершенного строительства) не была определена в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований не согласиться с данными выводами, изложенными в оспариваемом решении.

Доводы апелляционной жалобы о том, что имеются основания для повторного предоставления спорного земельного участка в аренду, были предметом проверки в суде первой инстанции и обоснованно отклонены.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом нормы п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 года без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Из содержания ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подп. 2 п. 5 ст. 39.6, подп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, у ответчика отсутствует право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии задолженности по арендной плате не могут служить самостоятельным и достаточным основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому названное требование не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Судом первой инстанции верно установлено, что в период действия договора аренды ответчиком своевременных мер для завершения объекта незавершенного строительства, находящегося в ее собственности с 2011 года не предпринято, разрешение на строительство не получено, а заключенные договоры на выполнение проектных, геодезических, подрядных работ заключены лишь за шесть месяцев до истечения срока аренды.

Сведения о наличии судебного спора, связанного с предоставление в аренду муниципального земельного участка, на котором частично расположен объект незавершенного строительства, так же не указывают на то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Доводы жалобы о том, что администрация г. Чебоксары препятствовала завершению строительства, подлежат отклонению. Так, решением суда от 16 марта 2021 года на администрацию г. Чебоксары возложена обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства спорного объекта. 07 октября 2021 года администрацией направлен ФИО1 проект договора, полученный 16 октября 2023 года, который она не подписала. 4 апреля 2022 года в порядке принудительного исполнения решения судебным приставом было направлено требование в адрес ФИО1 о заключении договора аренды. С данным требованием ФИО1 не согласилась и оспорила его в суде по правилам административного производства. Указанное требование апелляционным определением от 08 февраля 2023 года было признано незаконным.

В конечном счете договор аренды муниципального земельного участка заключен 20 марта 2024 года. Между тем, сведений о том, что с указанного времени ФИО1 предпринимались конкретные меры, связанные с получением разрешения на строительства, а в последующем и самого строительства, материалы дела не содержат. Договоры, которые были представлены ответчиком, об обратном не свидетельствуют, при том, что каких-либо доказательств невозможности их заключения вне зависимости от окончания судебного спора с администрацией г. Чебоксары ФИО1 не представлено.

Фактически, начиная с 2011 года (момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства) и до возникновения настоящего судебного спора, то есть более 14 лет, ФИО1 каких-либо значимых действий, направленных на завершение строительства спорного объекта, не предпринимала, интерес к завершению строительства не проявляла, при том, что согласно представленному ею же техническому отчету №-ОБ от 24 апреля 2025 года техническое состояние здания в настоящее время является аварийным (т.2, л.д. 144).

Таким образом, доводы ФИО1 о наличии добросовестности в ее действиях и об уважительности причин незавершения строительства на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности, являются несостоятельными.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка для завершения строительства. Представленными в дело доказательствами наличие любого из перечисленных в законе оснований заключения такого договора аренды не подтверждено.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, при разрешении настоящего дела судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому у суда апелляционной инстанции не имеется предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 22 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 и ее представителя ФИО2- без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 апреля 2026 года.