Решение № 2-248/2017 2-248/2017~М-199/2017 М-199/2017 от 11 октября 2017 г. по делу № 2-248/2017

Дело № 2-248/2017 г.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2017 года г. Данков

Данковский городской суд Липецкой области в составе:

председательствующего Шатохиной Г.А.,

при секретаре Голобурдиной Е.Н.,

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в г. Данкове гражданское дело по иску акционерного коммерческого банка «РОСЕВРОБАНК» (АО) к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

АКБ «РОСЕВРОБАНК» (АО) обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Свои требования обосновывает тем, что 21 октября 2010 года между АКБ РОСЕВРОБАНК» (АО) и ФИО3 был заключен кредитный договор №21601-ИКД/10, в соответствии с условиями которого банк предоставил заемщику кредит в сумме 4 150 000 рублей на срок 240 месяцев, под 12,5 % годовых, а заемщик обязался выплатить кредит и проценты за его использованием аннуитетными платежами (за исключением первого и последнего платежа) в указанный в договоре срок. В соответствии с п.1.5 Кредитного договора, обязательства ответчика обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой): земельного участка и жилого строения, расположенных по адресу: <адрес> с/т Парус. ФИО3 получил сумму кредита в полном объеме, однако принятые на себя обязательства по возврату кредита и процентов в оговоренные сроки не исполнил. В связи с чем, по состоянию на 3 мая 2017 года за ним образовалась задолженность по уплате основного долга, процентов, а также неустойки в общей сумме 5 897 659 руб. 34 коп. Требование банка досрочно погасить задолженность ответчиком не исполнено, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в сумме 5 897 659 руб. 34 коп. и обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее ФИО3, а именно:

-земельный участок №28 с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для садоводства,

-жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 45,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Московская область Ленинский район с/т «Парус»,

установив способ реализации данного заложенного имущества путем проведения публичных торгов в форме открытого аукциона и определить начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 4 344 000 руб.

Также просил взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 43 688 руб. 30 коп.

Представитель истца АКБ «РОСЕВРОБАНК» (АО) ФИО1 в судебном заседании уточнил исковые требования, в части увеличения размера подлежащих взысканию процентов и неустойки по состоянию на 11.10.2017 года и просил взыскать задолженность по кредиту по состоянию на 11.10.2017 года в сумме 6 736 581 руб. 22 коп. из которых:

- просроченный основной долг -3 828 430 руб. 10 коп.;

- проценты за пользование кредитом в период с 22.10.2010 года по 11.10.2017 года- 871 212 руб. 68 коп.;

-неустойка на просроченную сумму основного долга за период с 06.03.2011 года по 11.10.2017 года - 1 972 374 руб. 86 коп.;

- неустойка на просроченную сумму процентов за пользование кредитом за период с 09.11.2010 года по 11.10.2017 года - 64 563 руб. 58 коп.

Требования об обращении взыскания на заложенное имущество о взыскания судебных расходов поддержал, ссылаясь на те же доводы. Просил установить начальную продажную цену на предмет ипотеки в размере 4344000 рублей, исходя из отчета об оценке №119-1704 от 24.04.2017 года. Полагал, что заключение судебной экспертизы по оценке предмета ипотеки не может быть принято в качестве доказательства стоимости заложенного имущества, поскольку не отражает рыночную стоимость предмета ипотеки, так как при описании объекта недвижимости имеют место ошибки в назначении дома, который является садовым домиком, в общей площади дома, в его этажности, не указан год постройки.

Ответчик ФИО3 исковые требования признал частично, пояснил, что признает сумму основного долга и часть суммы процентов по кредиту в размере 651000 рублей. В остальной части исковые требования не признал и показал, что действительно им допускались просрочки платежей по кредиту, указанные в выписке по его лицевому счету. Последний платеж произведен в мае 2016 года. В дальнейшем он предпринимал меры к тому чтобы внести частично сумму платежа. Но ему было отказано в приеме денег в отделениях банка, со ссылкой, что он исключен из графика платежей. Просил отказать во взыскании неустойки, поскольку считает ее начисление необоснованным. Также просил не обращать взыскание на предмет ипотеки - жилое строение и земельный участок, поскольку это его единственное жилье, в котором он проживает со своей семьей. С момента его приобретения, были произведены строительные работы, в результате которых жилое строение предоставляет собой жилой трехэтажный дом.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 поддержала доводы ответчика, дополнительно указав, что обращение взыскания на предмет ипотеки не может быть поскольку размер задолженности не превышает 5% от стоимости заложенного имущества.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании статьи 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

На основании п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

На основании ч. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со статьей 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Статьёй 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно абз. 1 ст. 30 ФЗ «О банках и банковской деятельности», отношения между кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основании договоров.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21 октября 2010 года между АКБ «РосЕвроБанк» и ФИО3 был заключен кредитный договор №21601-ИКД/10, в соответствии с условиями которого банк обязался предоставить заемщику кредит в сумме 4 150 000 рублей на срок 240 месяцев, под 12,5 % годовых ( 1.1., 3.2 договора). Заемщик обязался выплатить кредит и проценты за его использованием аннуитетными платежами пятого числа каждого календарного месяца (п.3.1., 3.5., 3.5.1., 3.6).

Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно приобретения земельного участка №28 с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., находящегося по адресу: Московская область Ленинский район с/о Картинский, с/т «Парус», категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для садоводства, с оплатой 100 % его стоимости за счет средств кредита и размещенного на земельном участке жилого строения без права регистрации проживания, общей площадью 45,4 кв.м., кадастровый № по цене предмета ипотеки не ниже 990 000 руб., а также для капитального ремонта или иного неотделимого улучшения вышеуказанного строения ( п.1.3 договора).

В соответствии с п.1.4 договора вся сумма кредита была выдана единовременно путем ее перечисления на банковский счет ответчика ФИО3 №, открытый в АКБ «РосЕвроБанк», что подтверждается мемориальным ордером № от 21.10.2010 года и не отрицается ответчиком.

В свою очередь ФИО3 принятые на себя обязательства по уплате аннуитетных платежей по кредиту, в соответствии с п.3.5 договора, исполнял ненадлежащим образом, допуская неоднократно, в том числе в последние 12 месяцев, просрочку ежемесячных платежей, что подтверждается выпиской по лицевому счету № за период с 20 октября 2010 года по 11 октября 2017 года. Последний платеж был осуществлен ответчиком в мае 2016 года.

Согласно представленному истцом подробному арифметическому расчёту общий размер задолженности по кредитному договору по состоянию на 11.10.2017 года составляет 6 736 581 руб. 22 коп., в том числе:

- просроченный основной долг -3 828 430 руб. 10 коп.;

- проценты за пользование кредитом в период с 22.10.2010 года по 11.10.2017 года- 871 212 руб. 68 коп.;

-неустойка на просроченную сумму основного долга за период с 06.03.2011 года по 11.10.2017 года - 1 972 374 руб. 86 коп.;

- неустойку на просроченную сумму процентов за пользование кредитом за период с 09.11.2010 года по 11.10.2017 года - 64 563 руб. 58 коп.

Суд принимает расчёт истца и соглашается с указанным размером задолженности по основному долгу, процентам и неустойки, поскольку расчет выполнен в соответствии с условиями договора (п.3.2, 5.1, 5.2) и требованиями гражданского законодательства. Ответчиком в обоснование возражений по сумме начисленных процентов и неустойки свой расчет не представлен. Достоверных и допустимых доказательства, опровергающих расчет задолженности, суду ответчиком не представлено. Обоснованность начисления неустойки подтверждается условиями кредитного договора (п.5.1 и 5.2).

При этом доводы представителя ответчика о том, что в сумму неустойки истцом включены и суммы, которые были уже оплачены ответчиком в период с ноября 2010 года по май 2016 года, суд находит необоснованными. Так как следует из расчета неустойки за просрочку возврата основной суммы кредита, она начислялась с 06.03.2011 года, ввиду того. что имела место просрочка внесения ежемесячных платежей и составила 2151384,24 рубля по 11.10.2017 года. С учетом внесенных ответчиком денежных средств в погашение неустойки, задолженность составила 1972374,86 рублей на 11.10.2017 года. В расчете неустойки за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, начисленной за период с 09.11.2010 года по 11.10.2017 года в общей сумме 107942,37 рублей, также учтены денежные средства, внесенные в погашение пени, в связи с чем сумма задолженности составила 64563,58 рублей.

Таким образом общая сумма неустойки составила 2036938,44 рубля.

В соответствии с п.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда РФ от 22.01.2014 г. N219-О, от 25.01.2012 г. N203-О-О, статья 333 ГК РФ в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением ч.3 ст.17 Конституции РФ, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Оценивая степень соразмерности неустойки, суд исходит из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком взятых на себя обязательств, конкретные обстоятельства дела, не согласие ответчика с суммой начисленной неустойки, его материальное положение, наличие на иждивении троих несовершеннолетних детей, суд приходит к выводу о том, что размер неустойки на просроченную сумму основного долга подлежит снижению с 1 972 374 руб. 86 коп. до 1 500 000 руб.

На основании п.4.2.2 кредитного договора банк вправе потребовать досрочного возврата кредита и досрочной уплаты начисленных процентов в том числе при наличии просроченной задолженности по уплате ежемесячных платежей по возврату кредита и (или) уплате начисленных процентов более 20 календарных дней; при нарушении сроков и\или размера ежемесячных платежей по возврату кредита и\или уплате начисленных процентов более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлено, что заемщик в нарушение условий кредитного договора, получив кредит, не вносил обязательные ежемесячные платежи по кредиту, неоднократно допускал нарушение как сроков, так и размера ежемесячных платежей, то данное обстоятельство является существенным нарушением условий кредитного договора со стороны заемщика и основанием для досрочного взыскания с него задолженности по кредитному договору.

А потому суд находит исковые требования о досрочном взыскании с ФИО3 основной суммы долга, процентов и неустойки обоснованными и подлежащими удовлетворению. В связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по кредитному договору №21601-ИКД\10 от 21 октября 2010 года в сумме 6264206,36 рублей (основной долг 3828430,10 рублей + проценты в сумме 871212,68 рублей + неустойка на основной долг в сумме 1500 000 рублей + неустойка на проценты 64563,58 рублей).

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

Статьей 339 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

В силу ст. 334 ГК РФ, к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования) за исключением имущества, изъятого из оборота, а также ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание на имущество должника, заложенное по договору об ипотеки обращается в соответствии с ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеки (залог недвижимости)».

В соответствии с положениями п. 1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» (далее Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ст. 3 Закона гласит, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст.50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 13 Закона, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1.5 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является залог (ипотека) недвижимого имущества, указанного в п.1.3 договора: земельный участок №28 с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., находящегося по адресу: Московская область Ленинский район с/о Картинский, с/т «Парус» и размещенное на земельном участке жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 45,4 кв.м., кадастровый номер №. Предмет ипотеки по соглашению сторон оценен в 8 320 000 рублей: земельный участок в 2 316 000 рублей, строение в 6 004 000 рублей.

В соответствии с п.4.3.9 кредитного договора, ипотека земельного участка и строения обеспечивает исполнение всех обязательств заемщика перед кредитором, включая возврат кредита, уплату процентов за пользование кредитом, а также выполнение иных обязательств, предусмотренных договором.

Права залогодержателя АКБ «РОСЕВРОБАНК» удостоверяются закладной от 21.10.2010 года, которая составлена в соответствии со ст. 13 Закона. Согласно п.6.3 закладной, обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация осуществляется в порядке, предусмотренном действующем законодательством Российской Федерации, при этом основаниями обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе неудовлетворение должником требования залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в течение 15 дней, следующих за днем получения должником уведомления о досрочном востребовании кредита; иные случаи, предусмотренные действующим законодательством.

В соответствии со ст. 54.1 Закона, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как установлено судом, банком 16.02.2016 года в адрес ответчика было направлено требование о досрочном возврате суммы кредита в размере 3828430,10 рублей, начисленных процентов и пени в срок до 21.03.2016 года, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений со штампом почты России (л.д.77-78). Ответчиком ФИО3 в судебном заседании не отрицалось, что о данном требовании ему стало известно в апреле 2016 года, однако им было внесено в мае 2016 года в банк в счет оплаты задолженности только 300000 рублей. Больше платежи в счет погашения задолженности по кредиту ответчиком не вносились, что подтверждается выпиской из лицевого счета заемщика.

Таким образом общая сумма задолженности по кредитному договору в размере 6264206,36 рублей составляет более 5% от стоимости предмета ипотеки и период просрочки более 3 месяцев.

А поскольку исполнение обязательств заемщика ФИО3 по кредитному договору обеспечено залогом недвижимого имущества, указанного в п.1.3 договора, то у истца обоснованно возникло право на обращение взыскания на данное имущество. При этом представитель истца ФИО1 полагает, что начальная продажная цена предмета ипотеки должна быть установлена исходя из оценки имущества, проведенной ООО «А-Спектр», с чем не согласился ответчик ФИО3

Согласно ст.ст. 349, 350 ГКРФ реализация (продажа) заложенного имущества, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В силу пп.4 п.2 ст. 54 Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По смыслу указанной нормы закона, в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяется исходя из его действительной рыночной стоимости.

Поскольку стороны не достигли соглашения о начальной продажной цене имущества, то по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта по судебной оценочной экспертизе №350/07-17, проведенной экспертом ООО «Липецкий региональный центр судебных экспертиз», рыночная стоимость предмета ипотеки - жилого строения без права регистрации проживания составляет 12 124 700 рублей, из них стоимость земельного участка - 3 158 760 рублей, рыночная стоимость жилого строения -8965940 рублей.

Заключение эксперта от 28.07.2017 года имеет ссылки на нормативные документы, информацию, полученную из открытых источников (в том числе, размещенную в сети Интернет) с указанием данных источников. Оценщиком были отобраны аналоги с соответствующим местоположением и сопоставимые по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Заключение эксперта не содержит внутренних противоречий, выводы эксперта последовательны, основаны на проведенном исследовании. В заключении содержится ясный и понятный ответ на поставленный судом вопрос, оно составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, выполнено квалифицированным специалистом, имеющим высшее образование, продолжительный стаж экспертной работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Доводы представителя истца ФИО1 о том, что при идентификации объекта исследования допущены ошибки, судом отклоняются, как необоснованные.

Так согласно выписке из ЕГРН от 28.03.2017 года, жилое строение по адресу Московская область, Ленинский район, сад.тов «Парус» д.уч.28 имеет назначение- жилой дом, отсутствуют данные о годе ввода в эксплуатацию и годе завершения строительства. Общая площадь жилого строения определена экспертом при непосредственном осмотре объекта, который проводился в рамках данной экспертизы, о чем указано в разделе 1.5 заключения эксперта. Доказательств обратного истцом не представлено.

При этом доводы представителя истца ФИО1, о том. что при оценке необходимо было исходить из площади дома 45.4 кв.м, указанного в договоре, являются необоснованными. Так из кредитного договора от 21.10.2010 года следует, что целевое использование кредитных средств полученных заемщиком - приобретение земельного участка и строения, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение строения. А поскольку на момент проведения оценки предмет ипотеки имеет площадь 264 кв.м., то экспертом ООО «Липецкий региональный центр судебных экспертиз» ФИО4 обоснованно определена рыночная стоимость строения исходя из состава и характеристик объекта на момент оценки.

Доводы представителя истца ФИО1 о том, что экспертом необоснованно указано, что дом трехэтажный, тогда как дом имеет 2 этажа и мансарду, также является необоснованным.

В соответствии с Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 марта 2013 года N ОГ-Д23-1426 "Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства", под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

Доводы представителя истца ФИО1 о нарушениях при определении стоимости земельного участка также отклоняются как необоснованные, поскольку опровергаются приложениями к заключению эксперта, из которых следует, что все выбранные объекты аналоги находятся среднем ценовом диапазоне и соответствуют другим физическим характеристикам исследуемого объекта.

Несостоятельным является довод представителя истца о том, что в отчете об оценке не приведена достаточная и достоверная информация в отношении объектов-аналогов, поскольку в полном соответствии с требованиями п.19 Федерального стандарта оценки №1 (Приказ Минэкономразвития от 20.05.2015 №297), эксперт произвел анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные источники информации.

А потому суд принимает заключение эксперта №350\07-17 в качестве доказательства рыночной стоимости предмета залога для определения начальной продажной цены.

Вместе тем отчет об оценке №119-1704 от 26.04.2017 года, выполненный ООО «А-спект» судом не принимается в качестве доказательства по данному делу, поскольку данное исследование было проведено только на основании представленных документов - копий выписок из ЕГРН, копии кадастровой выписки на земельный участок и копии кадастрового паспорта здания от 30.09.2010 года и двух фотографий, представленных банком, без фактического обследования объекта оценки, а потому не может отражать рыночную стоимость конкретного индивидуализированного недвижимого имущества на дату оценки

Таким образом, в соответствии с положениями ст.54 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» начальная продажная цена предмета ипотеки - жилого строения без права регистрации составляет 9699760 рублей (12 124 700 рублей х 80%). из которых продажная цена земельного участка 2527008 рублей и продажная цена жилого здания 7172752 рубля.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а потому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 47 882 руб. 91 коп., подтвержденные платежными поручениями от 12.05.2017 года и 11.10.2017г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО3 в пользу акционерного коммерческого банка «РОСЕВРОБАНК» (Акционерное общество) задолженность по кредитному договору №21601-ИКД\10 от 21 октября 2010 года в сумме 6264206 (шесть миллионов двести шестьдесят четыре тысячи двести шесть) рублей 36 копеек, в том числе основной долг 3828430,10 рублей, проценты в сумме 871212,68 рублей, неустойка на основной долг в сумме 1500 000 рублей, неустойка на проценты 64563,58 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 47882 (сорок семь тысяч восемьсот восемьдесят два) рубля 91 копейка.

Обратить взыскание на заложенное имущество в пользу акционерного коммерческого банка «РОСЕВРОБАНК» (АО)

-земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу Московская область, Ленинский район, с\о Картинский, <данные изъяты>;

- жилое строение без права регистрации с кадастровым номером <данные изъяты> расположенное на садовом земельном участке по адресу Московская область, Ленинский район, с<данные изъяты>,

путем проведения публичных торгов и определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 9699760 (девять миллионов шестьсот девяносто девять тысяч семьсот шестьдесят) рублей, из которых начальная продажная цена земельного участка 2527008 (два миллиона пятьсот двадцать семь тысяч восемь) рублей и начальная продажная цена жилого строения 7172752 (семь миллионов сто семьдесят две тысячи семьсот пятьдесят два) рубля.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд с подачей жалобы через Данковский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения суда.

Председательствующий Г.А. Шатохина

Мотивированный текст решения изготовлен 17 октября 2017 года.