Решение № 2-18025/2025 2-2838/2026 2-2838/2026(2-18025/2025;)~М-12650/2025 М-12650/2025 от 16 марта 2026 г. по делу № 2-18025/2025

№2-2838/2026

50RS0031-01-2025-018427-75

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 марта 2026 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

Председательствующего судьи Кузьминой А.В.

При ведении протокола секретарем Курбановой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств, взыскании оплаченных по договору денежных средств, убытков, прекращении права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО2 с требованиями, с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании оплаченных по договору денежных средств в размере 13 070 000руб., убытков в размере 2 637 705руб., прекращении права собственности истца на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг 220 000 рублей, расходов на оплату госпошлины 111 974руб.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли продажи жилого дома с земельным участком.

Согласно пункту 1.5 заключенного договора, ответчик заверил истца в том, что в жилом доме отсутствуют лица, состоящие на регистрационном учете и проживающие в жилом доме, а также сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения истцом. Данное заверение являлось заверением об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора в соответствии со статьей 431.2 ГК РФ.

В мае 2025 года, истцу стало известно, что в указанном жилом доме зарегистрированы третьи лица с 2023 года, то есть до момента приобретения жилого дома с земельным участком.

Таким образом, ответчик предоставил истцу недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения договора, а именно об отсутствии зарегистрированных лиц в жилом доме.

Поскольку договор был заключен при обстоятельствах, свидетельствующих о введении истца в заблуждение об отсутствии прав третьих лиц на приобретаемые им объекты недвижимости, при этом третьи лица от своих прав на объекты недвижимости не отказываются, истец считает, что имеются основания для расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств, в связи с чем вынужден обратиться в суд.

Данное обстоятельство является существенным, поскольку наличие зарегистрированных лиц препятствует в реализации прав истца как собственника имущества, а именно права пользования и распоряжения.

Истец в судебное заседание представителя не направил, извещался судом надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении не поступало.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о рассмотрении судом извещалась надлежаще, ранее представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что с заявленными истцом требованиями согласна, из спорного жилого дома выселяться не намерена, желает сохранить жилой дом и земельный участок за собой с выплатой сумм, указанных в иске (л.д.166).

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание явилась.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, решение по существу спора оставила на усмотрение суда.

Иные третьи лица и представители в судебное заседание не явились, судом извещались надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не поступало, отзыв по существу заявленных требований не представили.

На основании ст. 233 ГПК РФ, с учетом мнения третьего лица, суд счел возможным рассмотреть дело при установленной явке - в порядке заочного судопроизводства.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения третьего лица, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом, ФИО1, и ответчиком, ФИО2, был заключен договор купли - продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств, находящегося по адресу: АДРЕС, состоящий из 4 жилых комнат, общей площадью 130,4 квадратных метров, жилой площадью 96,4 квадратных метров с земельным участком площадью 800 кв.м.(л.д.12-15)

В соответствии с Договором, истец приобрел у ответчика указанный земельный участок и жилой дом за 13 070 000,00 рублей, из них жилой дом оценивается и продается за 11 500 000 рублей, земельный участок оценивается и продается по цене 1 570 000 рублей.

Оплата была произведена истцом с использованием кредитных средств, предоставленных ПАО «АК БАРС» БАНК по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, 10 454 693руб. через аккредитив, а оставшаяся часть 2 615 307 рублей - за счет собственных средств покупателя (л.д.16-21). Перечисление денежных средств продавцу подтверждается распиской о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, которая заверена представителем сотрудника Банка.

Исполнение обязательств истца по кредитному договору было обеспечено залогом имущества, что подтверждается закладной, сведения о залоге внесены в ЕГРН (л.д.92-98, 148-149).

Согласно пункту 1.5 Договора в жилом доме отсутствуют лица, состоящие на регистрационном учете и проживающие в жилом доме, а также сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения истцом. Данное заверение являлось заверением об обстоятельствах, имеющих значение для заключения настоящего Договора в соответствии со статьей 431.2 ГК РФ.

Однако, в мае 2025 года, истцу стало известно, что в указанном жилом доме с 2023 года зарегистрированы следующие лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, то есть до момента приобретения истцом жилого дома с земельным участком по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ:

ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрирована с: ДД.ММ.ГГГГ

ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрирован с: ДД.ММ.ГГГГ

ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрирован с: ДД.ММ.ГГГГ,

ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрирована с; ДД.ММ.ГГГГ

ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрирована с: ДД.ММ.ГГГГ

а также по месту пребывания зарегистрированы:

ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрирована с: ДД.ММ.ГГГГ-09 по ДД.ММ.ГГГГ

ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрирована с: ДД.ММ.ГГГГ по: ДД.ММ.ГГГГ

Данное обстоятельство подтверждается адресной справкой от 30 мая 2025 года, выданной МП №6 Отдела по вопросам миграции УМВД России по Одинцовскому городскому округу ГУ МВД России по Московской области (л.д.22-24).

Таким образом, Ответчик предоставил истцу недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения Договора, а именно об отсутствии зарегистрированных лиц в жилом доме. Данное обстоятельство является существенным, поскольку наличие зарегистрированных лиц препятствует в реализации прав истца как собственника имущества, а именно права пользования и распоряжения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания статьи 450 ГК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании жилого дома и земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные ст.450 ГК РФ.

Как установлено судом, из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец свидетельствует, что до заключения настоящего договора отчуждаемое имущество никому другому не продано, не заложено, под арестом и запрещением не состоит, судебного спора о нем не имеется, правами третьих лиц оно не обременено (пункт 1.5).

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Обременение недвижимости представляет собой права третьих лиц на нее, которое следует судьбе недвижимости, в связи с чем в соответствии с вышеуказанной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации, при приобретении недвижимости обремененной правами третьих лиц, покупатель должен дать согласие на приобретение объекта.

В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

В данном случае, предоставление ответчиком недостоверных заверений об отсутствии зарегистрированных лиц в жилом доме является основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с ответчика в пользу истца оплаченных по договору денежных средств.

Таким образом, суд считает заявленные истцом требования с учетом уточнений обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, суд полагает, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, взыскания с ответчика в пользу истца оплаченных по Договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 13 070 000 рублей.

Также в связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит прекращению право собственности ФИО1 на жилой дом К№ по адресу: АДРЕС, и земельный участок площадью 800кв.м. К№ по адресу: АДРЕС.

Согласно п.1 ст.353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество к другому лицу, залог сохраняется.

Суд полагает, что в действиях банка отсутствует недобросовестное поведение, поскольку залог был установлен в целях исполнения обязательств по кредитному договору, при этом задолженность по кредиту истцом не погашена.

У банка отсутствовали сведения о наличии правопритязаний на имущество, являющее предметом залога.

С учетом изложенного, положений п.1 ст.353 ГК РФ суд полагает необходимым указать, что ПАО «АК БАРС» Банк сохраняет право залога на жилой дом, находящийся по адресу: АДРЕС с К№, земельный участок с К№, по адресу: АДРЕС в соответствии с заключенным между ПАО «АК БАРС» Банк и ФИО1 кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку в связи с заключением спорного договора истцом были понесены убытки, связанные с выплатой задолженности и процентов по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ПАО АКБ «АК Барс» в размере 2 637 705руб., то указанные убытки, в силу ст. 15 ГК РФ подлежат взысканию с ФИО2

В силу части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть 1 статьи 88 ГПК РФ), к которым относятся расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы (статья 94 этого же Кодекса).

Как разъяснено в пунктах 10, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статья 100 ГПК РФ). Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 1 ГПК РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 данного постановления Пленума).

Определяя размер подлежащих взысканию в пользу истца расходов, суд исходит из количества времени, затраченного представителем истца на подготовку правовой позиции, участия в судебных заседаниях, объема оказанных услуг, сложности дела, разумности размера расходов, и считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя 65 000 рублей. При этом суд учитывает, что судебные расходы на оплату юридических услуг подтверждены копией договора от ДД.ММ.ГГГГ и платежным документом от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 65 000руб. (л.д.40-44), иные документы, подтверждающие понесенные истцом расходы в заявленном истцом размере в материалы дела не представлены.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика также подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 111 974 руб.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 (паспорт №) и ФИО1 (паспорт №).

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 оплаченные по Договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 13 070 000 рублей, убытки, связанные с выплатой задолженности и процентов по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ПАО АКБ «АК Барс» в размере 2 637 705руб., расходы на оплату госпошлины 111 974руб., расходы на оплату юридических услуг 65 000 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом К№ по адресу: АДРЕС и земельный участок площадью 800кв.м. К№ по адресу: АДРЕС.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня получения копии заочного решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий:

Мотивированное заочное решение изготовлено 17 марта 2026 года