Решение № 2-3073/2024 2-3073/2024~М-2207/2024 М-2207/2024 от 23 июня 2024 г. по делу № 2-3073/2024

Дело № 2-3073/2024

31RS0016-01-2024-003699-20


Решение

Именем Российской Федерации

24 июня 2024 года г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Аносове А.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к АО «Тинькофф Банк» о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит признать отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), установленное в пользу АО «Тинькофф Банк» в отношении квартиры площадью 63,7 кв.м., КН: №, адрес места расположения имущества: <адрес>, пом. 9.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях, в лице руководителя ФИО2, действующего на основании Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.06.2023 №131, приказа Министерства финансов Российской Федерации от 17,12.2021 №2273/с, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ФИО3, зарегистрированная по адресу: <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», в соответствии с Протоколом №3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (лот №7) от 07.03.2024, подписали Договор купли - продажи № арестованного имущества (лот №7) (Далее - Договор).

Пунктом 1.1. Договора предусмотрено, что Предметом купли-продажи по настоящему Договору является квартира, площадью 63,7 кв. м., КН:№, адрес места расположения имущества: <адрес>, пом.9, имущество принадлежит на праве собственности ФИО4 (далее - Имущество).

Протоколом и Договором купли-продажи Сторонами установлено, что общая стоимость имущества составляет 4 293 732 руб.

Согласно п. 2.3 и 2.4 Договора, стоимость имущества, указанного в п. 1.1. Договора оплачена Покупателем в соответствии с Протоколом №3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (лот 7) от 07.03.2024г., факт оплаты Имущества удостоверен выпиской ю лицевого счета для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя бюджетных средств за 11.03.2024г.

На основании чего, 20.03.2024г. по акту приема-передачи арестованного имущества, ФИО3 принял в собственность следующее имущество: квартира, площадью 63,7 кв.м., КН:№, адрес места расположения имущества: <адрес>, пом.9, имущество принадлежит на праве собственности ФИО4

Однако, Имущество, являющееся предметом договора купли-продажи арестованного имущества, имеет обременение - ипотека в силу закона в пользу АО «Тинькофф Банк».

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания истец ФИО3 не явился, обеспечил явку представителя ФИО1, который в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания ответчик АО «Тинькофф Банк» явку представителя в судебное заседание не обеспечил, причину неявки не сообщил, возражений не представил.

Извещенное о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях явку представителя в судебное заседание не обеспечило, причину неявки не сообщило, возражений не представило.

Извещенная о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо ФИО4 не явилась, причину неявки не сообщила, возражений не представила.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что 20.03.2024 г. Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях и ФИО3, в соответствии с Протоколом №3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (лот №7) от 07.03.2024, заключили Договор купли - продажи № арестованного имущества (лот №7) (Далее - Договор).

Пунктом 1.1. Договора предусмотрено, что Предметом купли-продажи по настоящему Договору является квартира, площадью 63,7 кв. м., КН:№, адрес места расположения имущества: <адрес>, пом.9, имущество принадлежит на праве собственности ФИО4 (далее - Имущество).

Протоколом и Договором определена общая стоимость имущества, которая составляет 4 293 732 руб.

Стоимость имущества, указанного в п. 1.1. Договора оплачена ФИО3 в соответствии с Протоколом № 7 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (лот 7) от 07.03.2024г., факт оплаты Имущества удостоверен выпиской из лицевого счета для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя бюджетных средств за 11.03.2024г.

20.03.2024 г. по акту приема-передачи арестованного имущества, ФИО3 принял в собственность имущество: квартира, площадью 63,7 кв.м., КН:№, адрес места расположения имущества: <адрес>, пом.9, имущество принадлежит на праве собственности ФИО4

Имущество, являющееся предметом договора купли-продажи арестованного имущества, имеет обременение - ипотека в силу закона в пользу АО «Тинькофф Банк».

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктами 1 и 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Согласно п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 60 Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущего до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

После проведения торгов и заключения договора купли-продажи арестованного имущества, истцу стало известно, что при реализации этого имущества в рамках исполнительного производства, данное имущество, помимо основного взыскателя, было обременено в пользу последующего залогодержателя Федерального государственного казенного, учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечнои системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Заключенная сделка купли-продажи в силу ст. ст. 8.1, 153, 218 ГК РФ, порождает у покупателя право требования от Залогодержателя совершения действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой. Аналогичной позиции придерживается ВАС РФ, так в п. 12 постановления Пленума от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», указано, что продажа заложенного имущества приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

При этом по смыслу данных правовых норм продажа заложенного имущества в данном порядке, направленная на удовлетворение требований не залогодержателя, а кредиторов соответствующей очереди, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны. В связи с этим можно сделать вывод, что продажа заложенного имущества повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, реализация заложенного имущества, осуществленная в установленном порядке в целях удовлетворения требований не последующего залогодержателя — АО «Тинькофф Банк», привела к прекращению ипотеки.

25.03.2024 г. истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой погашения регистрационной записи об ипотеке.

Однако указанное письмо проигнорировано, в связи, с чем истец лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. Погашение регистрационной записи об ипотеке при отсутствии заявления залогодержателя возможно только по результатам рассмотрения судом искового заявления заинтересованного лица о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим с привлечением залогодержателя в качестве ответчика.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм права следует, что отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 2, абз. 4 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Суд приходит к выводу, что ответчик уклоняется от исполнения обязательств по договору по предоставлению заявления государственному регистратору о прекращении залога.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий сооружений, квартир и другого недвижимого имущества, (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Общее правило о залоге, содержащееся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купли-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п.2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека и ли иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом мом настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течении трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО3 к АО «Тинькофф Банк» о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), установленного в пользу АО «Тинькофф Банк» (ИНН <***>), в отношении квартиры площадью 63,7 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода

Судья

Решение суда составлено 01 июля 2024 года