Решение № 2А-1445/2026 от 3 мая 2026 г. по делу № 2А-1445/2026

29RS0018-01-2026-001220-61

Дело № 2а-1445/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2026 г. г. Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Кирьяновой И.С., при секретаре судебного заседания Свирщук Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Северодвинск» о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, возложении обязанности совершить определенные действия,

установил:

администрация муниципального образования «Город Северодвинск» обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управление) о признании незаконными действий по постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости – здание, расположенное по адресу: <адрес>, возложении обязанности исключить запись из Единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование требований указано, что в собственности ФИО1 с 27 ноября 2018 г. находился объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Между администрацией Северодвинска и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ФИО1 передан в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, расположенный примерно <адрес>) по направлению на юг с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов. Цель предоставления участка – для однократного завершения строительства. Срок действия договора определен с 20 марта 2019 г. по 19 марта 2022 г. Дополнительным соглашением от 05 мая 2022 г. срок действия договора аренды продлен на три года: по 19 марта 2025 г. В ходе осмотра указанного земельного участка специалистами администрации Северодвинска 20 марта 2025 г. установлено, что в его границах расположен объект незавершенного строительства, ведутся строительные работы. Администрация Северодвинска обратилась в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № путем продажи его с публичных торгов. В ходе рассмотрения дела ФИО1 завершено строительство объекта, объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет 31 июля 2025 г. Вместе с тем, постановка на государственный кадастровый учет указанного объекта является незаконной, поскольку срок договора аренды на момент завершения строительства объекта истек.

Представитель административного истца администрации муниципального образования «Город Северодвинск» ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО3 в судебном заседании с требованиями не согласилась по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Заинтересованное лицо ФИО1 в судебном заседании с требованиями не согласился.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, проектируемое назначение: индивидуальный жилой дом, степень готовности – 17%.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Северодвинска и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ФИО1 передан в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, расположенный примерно <адрес>) по направлению на юг с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов. Цель предоставления участка – для однократного завершения строительства. Срок действия договора определен с 20 марта 2019 г. по 19 марта 2022 г.

Дополнительным соглашением от 05 мая 2022 г. срок действия договора аренды продлен на три года: по 19 марта 2025 г.

На момент истечения срока договора аренды земельного участка степень готовности объекта незавершенного строительства составляла 46%.

В ходе осмотра указанного земельного участка специалистами администрации Северодвинска 20 марта 2025 г. установлено, что в его границах расположен объект незавершенного строительства, ведутся строительные работы.

Администрация Северодвинска обратилась в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № путем продажи его с публичных торгов, а ФИО1 – со встречным иском к администрации Северодвинска о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о продлении срока его действия.

В ходе рассмотрения гражданского дела Северодвинским городским судом Архангельской области строительство индивидуального жилого дома ФИО1 было завершено.

24 июля 2025 г. ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>, с назначением и видами разрешенного использования: жилое.

К заявлению приложен технический план здания, подготовленный ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО4, в котором указан год завершения строительства объекта недвижимости – 2025 г.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, объекту недвижимости присвоен кадастровый номер №.

Основанием для осуществления регистрационных действий послужил технический план здания, договор аренды земельного участка от 09 апреля 2019 г., дополнительное соглашение к нему от 05 мая 2022 г.

Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 28 августа 2025 г. в удовлетворении требований администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» к ФИО1 об изъятии жилого дома с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов, а также в удовлетворении встречных требований ФИО1 к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 09 апреля 2019 г. о продлении его срока отказано.

Апелляционным определением Архангельского областного суда от 23 декабря 2025 г. решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы администрации Северодвинска о несогласии с отказом в удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов оставлено без изменения, в остальной части не обжаловано.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (далее – Федеральный закон №218-ФЗ).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 1 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 1.1 части 3 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 4 статьи 15 Федерального закона №218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 10 статьи 70 Федерального закона №218-ФЗ до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя или заказчика строительства жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (в случае строительства жилого дома на основании такого договора) на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой дом или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от включения садовых земельных участков в территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Согласно части 10 поименованной статьи Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута. Представление правоустанавливающего документа на земельный участок для осуществления в соответствии с данной частью государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не требуется в случае, если право на такой земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

В абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что до 01 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ).

Таким образом, истечение срока действия договора аренды земельного участка, предназначенного, в частности, для индивидуального жилищного строительства, не препятствует осуществлению кадастрового учета и регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, созданного на земельном участке в период действия такого договора.

Юридическое значение для правильного рассмотрения и разрешения настоящего дела имеет момент возведения здания (жилого дома) - в период действия договора аренды или за его пределами.

Поскольку в техническом плане, представленном на регистрацию, указан лишь год завершения строительства рассматриваемого объекта недвижимости (2025 г.), при этом срок действия договора аренды земельного участка, на котором объект возведен, истекал в том же году, у административного ответчика отсутствовали основания для отказа ФИО1 в осуществлении государственного кадастрового учета.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов, и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам - на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Если суд признает оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, он принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными и обязывает административного ответчика устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению (часть 2 статьи 227 КАС РФ).

В данном случае совокупность обстоятельств, необходимых для удовлетворения требований, отсутствует.

Оспариваемые действия совершены уполномоченным органом в пределах его компетенции, соответствуют действующему законодательству, прав и законных интересов административного истца не нарушают.

Кроме того, суд находит заслуживающим внимания довод административного ответчика о том, что административным истцом избран неверный способ защиты права, поскольку действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты права как исключение записи из Единого государственного реестра недвижимости.

Из пояснений представителя административного истца следует, что по сути требования направлены на прекращение зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО1 на здание, расположенное по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, без разрешения вопроса о правах на здание разрешение вопроса о снятии его с государственного кадастрового учета не допускается.

При этом в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре недвижимости.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

С учетом изложенного, требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Все иные доводы лиц, участвующих в деле, правового значения не имеют и судом не принимаются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований администрации муниципального образования «Город Северодвинск» о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, возложении обязанности совершить определенные действия отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 04 мая 2026 г.

Судья И.С. Кирьянова