Решение № 2-3953/2023 2-49/2024 2-49/2024(2-3953/2023;)~М-1021/2023 М-1021/2023 от 7 мая 2024 г. по делу № 2-3953/2023

11RS0001-01-2023-001377-20 дело №2-49/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 08 мая 2024 года гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Новый Дом» и Комаровскому Андрею Николаевичу о взыскании убытков,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнений от ** ** **, л.д.110-112 том 1) к ФИО2, ООО «Новый дом», ФИО6 и ФИО7 о взыскании убытков в размере 288 833,47 руб., из которых: 195 000 руб. – стоимость восстановительного ремонта ...; 15 500 руб. – сумма недополученной арендной платы за декабрь 2019 года; 18 849,26 руб. – сумма неоплаченных коммунальных платежей по квартире за период с октября по декабрь 2019 года; 45500 руб. – упущенная выгода (арендная плата) за период с января по март 2020 года; 13 984,21 руб. - сумма начисленных по квартире коммунальных платежей за период с января по март 2020 года. Стоимость восстановительного ремонта квартиры (195 000 руб.) истец просил взыскать с ФИО2, ФИО8 и ФИО9, а остальные убытки – с ФИО2 и ООО «Новый дом».

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Жилобслуживание».

Определением суда от ** ** ** производство по делу в части требований истца к ФИО6 и ФИО7 о возмещении ущерба, причиненного жилому помещению по адресу: ... прекращено в связи с отказом истца требований к данным ответчикам.

** ** ** истец уточнил исковые требования к ФИО2 и ООО «Новый дом», и просил взыскать с них убытки, состоящие из:

-ущерба, причиненного заливом квартиры, в размере 78 193,63 руб.;

-ущерба от оклейки квартиры фольгой в размере 89 130,79 руб.;

-не перечисленной истцу арендной платы за декабрь 2019 года в размере 15 500 руб.;

-неоплаченных коммунальных платежей за период с октября по декабрь 2019 года в размере 18 849,26 руб.;

-недополученной истцом арендной платы за период с января по март 2020 года в размере 48 000 руб.;

-неоплаченных коммунальных платежей за тот же период в размере 13 984,21 руб.;

-необоснованно произведенных ФИО2 расходов на покупку радиатора (5040 руб.), на оплату сантехнических работ по замене радиатора (2600 руб.), на покупку кранов на водонагреватель (620 руб.), на покупку счетчиков ГВС и ХВС (1300 руб.), на оплату работ по смене счетчиков и кранов (1700 руб.) (...).

Определением суда от ** ** ** производство по делу в части требований истца к ООО «Новый Дом» и ФИО2 о взыскании стоимости радиатора в размере 5040 рублей и стоимости сантехнических работ по замене радиатора в размере 2600 рублей прекращено в связи с отказом истца от данных требований.

В судебном заседании представитель истца - ФИО3 требования о взыскании с ответчиков ООО «Новый Дом» и ФИО2 убытков в оставшейся части поддержал.

Ответчик ФИО2 иск не признал.

Истец, представители ООО «Новый Дом» и ООО «Жилобслуживание» в судебное заседание не явились.

Заслушав объяснения представителя истца и ответчика ФИО2, пояснения экспертов, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец ФИО1 является собственником жилых помещений в г.Сыктывкаре по адресам: ....

** ** ** истец заключил с ООО «Новый дом» в лице зам.директора ФИО2 договор на услуги по управлению объектами недвижимости, по которому Общество (исполнитель) обязалось предоставлять истцу информацию, связанную со сдачей в аренду квартир истца, в том числе квартиры по адресу: ... по цене 16 000 руб. плюс все коммунальные услуги, контролировать порядок в сдаваемых в аренду квартирах и своевременность оплаты арендаторами коммунальных платежей. Истец, в свою очередь, обязался оплачивать услуги Общества из расчета 500 руб. в месяц.

** ** ** истец выдал на имя ФИО2 доверенность, которой уполномочил последнего заключить, подписать от его (истца) имени договор найма, аренды квартир, в том числе квартиры по ..., за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставил ФИО2 право быть представителем во всех учреждениях и организациях, иметь свободный доступ в жилые помещения, собирать, получать, представлять, заполнять необходимые справки, удостоверения и другие документы, заключить, подписать договор найма, аренды указанных объектов, сдать жилые помещения по акту передачи, следить за соблюдением условий договора найма, аренды жилых помещений, принимать соответствующие меры к выселению нанимателей, арендаторов при несоблюдении условий договора найма, аренды, с правом расторжения договора найма, аренды объектов недвижимого имущества, определяя условия по своему усмотрению, с правом получения причитающихся ему (истцу) денег за наём, аренду жилых помещений от арендаторов и нанимателей, с правом внесения денежных сумм на любые счета (вклады) в любых банковских и кредитных учреждениях на его (истца) имя, без права распоряжения счетами (вкладами), расписываться за него (истца) при необходимости и совершать иные действия, требуемые при выполнении данного поручения.

По указанной доверенности, ** ** ** ФИО2, действуя от имени истца, заключил договор аренды квартиры по адресу: ... арендатором ФИО10

По условиям договора (пункты 2.3.1, 2.3.4) арендатор ФИО10 обязалась использовать квартиру только для проживания, поддерживать её в надлежащем состоянии, обеспечивать сохранность и использовать имущество по назначению, своевременно производить оплату аренды квартиры и иные платежи, предусмотренные договором.

В пункте 3 договора стороны установили размер арендной платы - 16 000 руб. в месяц, подлежащей оплате до 19 числа каждого месяца. Помимо этого, арендатором ежемесячно подлежали оплате коммунальные услуги. Все расчеты производятся наличными с выдачей расписки.

Истец утверждает, что ФИО2, получив от ФИО10 денежные средства за аренду за ** ** ** и ЖКУ с ** ** ** по ** ** **, ему (истцу) эти деньги не перечислил. В период аренды квартиры ФИО10 обклеила её алюминиевой фольгой, причинив тем самым повреждения внутренней отделке квартиры. После исчезновения ФИО10 в ** ** **, квартира не сдавалась в аренду вплоть до ** ** **, в результате чего жилищно-коммунальные услуги по квартире за этот период никто не оплачивал и истец не получил арендную плату за 3 месяца. ** ** ** в результате разгерметизации системы отопления, которая, по мнению истца, произошла из-за оставленной открытой балконной двери, квартиру залило водой (намокли обои, взбухла паркетная доска). ФИО2 заменил радиатор отопления, счетчики и краны на водонагревателе, предъявив расходы за них к оплате истцу.

По мнению истца, в результате ненадлежащего исполнения ответчиками (ФИО2 и ООО «Новый дом») обязательств по договору от ** ** **, ему причинены убытки в виде:

- не перечисленной арендной платы за декабрь 2019 года в размере 15 500 руб.;

-неоплаченных коммунальных платежей за период с октября по декабрь 2019 года в размере 18 849,26 руб.;

-недополученной арендной платы за период с января по март 2020 года в размере 48 000 руб.;

-неоплаченных коммунальных платежей за тот же период в размере 13 984,21 руб.;

-приобретенных ФИО2 за счет истца кранов на водонагреватель (620 руб.), счетчики ГВС и ХВС (1300 руб.), и оплаченных им работ по смене счетчиков и кранов (1700 руб.).

-ущерба, причиненного заливом квартиры, в размере 78 193,63 руб.;

-ущерба от оклейки квартиры фольгой в размере 89 130,79 руб.

Исходя из объяснений сторон и условий договора от ** ** **, суд приходит к выводу, что между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые положениями главы 49 ГК РФ (поручение).

Согласно пункту 1 статьи 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В силу статьи 974 ГК РФ поверенный обязан: лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков суду необходимо установить состав правонарушения, включающий наличие убытков, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, а также размер убытков.

Привлечение лица к ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий.

Из материалов дела следует, что ** ** ** арендатор ФИО10 оплатила арендную плату за декабрь в сумме 15 500 руб. и коммунальные услуги за ** ** ** в сумме 3796 руб.

** ** ** ФИО2 внес на счет истца 50 000 руб., включая поступившие за аренду квартиры от ФИО10 15 500 руб. (...).

По сведениям ресурсоснабжающих организаций и ТСЖ «Интер 166» (...), а также согласно представленным ФИО2 платежным документам (...) жилищно-коммунальные услуги за ... оплачены в полном объеме.Как установлено в ходе рассмотрения дела, арендатор ФИО10 ... ** ** **, в связи с чем, её обязательства по внесению арендной платы истцу прекратились. Квартира по ... передана в аренду следующему арендатору - ФИО11 ** ** **.

Истец, требуя от ответчиков взыскания убытков в виде неполученной арендной платы и неоплаченных жилищно-коммунальных услуг за период с ** ** ** по ** ** ** не представил доказательств наличия их вины в том, что квартира не сдавалась в аренду. Напротив, в виду отсутствия сведений о месте нахождения ФИО10 и проводимых в квартире следственных действий, передача квартиры в аренду иным лицам в тот период была объективно не возможна.

Кроме того, договором на управление объектами недвижимости от ** ** ** не предусмотрены обязанности ответчиков незамедлительно после прекращения очередного договора аренды сдать квартиру иному арендатору, равно как и ответственность ответчиков за то, что квартира не сдается в аренду.

Таким образом, в период отсутствия заключенного договора аренды квартиры, предусматривающего обязанности арендатора по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, такая обязанность в силу закона (статья 210 ГК, статьи 30, 153, 154, 155, 158 ЖК РФ) должна исполняться самим истцом.

Требуя взыскания с ответчиков расходов на покупку кранов на водонагреватель (620 руб.), счетчиков ГВС и ХВС (1300 руб.) и стоимости работ по смене счетчиков и кранов (1700 руб.), истец, ссылается на то, что краны и счетчики в квартире по ... не менялись, что установлено экспертом ФИО12 при проведении экспертизы (...).

Вместе с тем, из объяснений ФИО2 и его отчетов следует, что краны на водонагреватель и счетчики ГВС и ХВС приобретались им для другой квартиры истца – по ..., которая также является предметом договора от ** ** **, заключенного с истцом.

Факт замены кранов на водонагреватель и счетчиков ГВС и ХВС в ... истцом не оспаривался.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчиков арендной платы и платы за жилищно-коммунальные услуги за период с декабря 2019 года по март 2020 года, а также расходов на покупку и замену кранов на водонагреватель и счетчиков ГВС и ХВС не имеется.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчиков суммы ущерба, причиненного заливом квартиры, и суммы ущерба от оклейки квартиры фольгой, суд приходит к следующему.

Согласно статье 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

По делу установлено, что в период аренды квартиры истца, арендатор ФИО10 обклеила квартиру алюминиевой фольгой (по своим соображениям). При удалении фольги с поверхности стен на них образовались повреждения в виде пятен, следов от демонтажных работ и скотча.

Согласно акту от ** ** **, составленному представителями ООО «...» ** ** ** произошло залитие квартиры №... в доме №... из вышерасположенной квартиры №... (принадлежащей истцу). В результате обследования квартиры №... выявлено, что причинной залития явилось небрежное отношение к инженерным сетям системы отопления в квартире №..., а именно: разрыв крана диаметром 20 мм, расположенного в нижней точке подключения радиатора (...).

В обоснование стоимости восстановительного ремонта квартиры (для устранения причиненных повреждений) истцом представлен отчет об оценке №..., составленный ИП ФИО13

Из указанного отчета следует, что по результатам визуального осмотра оценщиком установлены повреждения внутренней отделки и имущества квартиры №... в доме ..., в частности, в большей мере пострадали помещения жилой комнаты, коридора, кухонной части, балкона. В жилой комнате – повреждение обоев на стене (потертости, загрязнение), повреждение паркетной доски в жилом помещении и кухне (вздутие от залива водой), в коридоре – повреждения паркетной доски, повреждение обоев, повреждения на балконе – трещины на напольной плитке, дыра в пластиковой стене, трещины на откосах в оконных проемах и балконной двери. По всей площади квартиры следы клея от наклеивания фольги (армированного скотча). Также пострадало имущество – кухонный гарнитур (остатки фольги, сколы на дереве, трещина в столешнице).

По расчету ИП ФИО13 стоимость восстановления объекта недвижимости - квартиры по адресу: ... составляет 195 000 руб.

Поскольку ФИО2 и ООО «Новый дом» оспаривался определенный оценщиком размер ущерба, равно как и факт его причинения, по ходатайству ООО «Новый Дом» судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось Центру судебно-экспертной деятельности Союза «Торгово-промышленная палата Республике Коми.

Согласно заключению №..., подготовленному экспертом ФИО12, в результате проведенного обследования отделочных покрытий стен в помещениях ... установлено наличие повреждений на обоях в виде пятен, следов от демонтажных работ и скотча, образовавшихся при удалении наклеенной фольги с поверхности стен. Также установлено наличие повреждений отделочных покрытий паркетной доски с появлением дефектов в виде щелей в смежных соединениях досок и поднятие досок относительно друг друга, образовавшихся в результате залива квартиры по причине разгерметизации радиатора отопления, имевшей место ** ** **. Причиной разгерметизации радиатора, по мнению эксперта, явилась некачественная установка шарового крана на три витка резьбы, что при повышении давления в системе отопления привело к разрыву соединения шарового крана с разъемным соединением и изливом теплоносителя в помещение.

Экспертом рассчитана стоимость восстановительного ремонта квартиры в целях устранения повреждений, полученных в результате удаления наклеенной фольги с поверхности стен, в размере 89 130,79 руб.; и в целях устранения повреждений, полученных от залива, в размере 78 193,63 руб.

В связи с недостаточной ясностью заключения эксперта ФИО12 в части определения причин разгерметизации радиатора отопления, демонтированного в квартире истца, определением суда от ** ** ** по ходатайству представителя истца назначалась дополнительная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ООО «...» ФИО14

В заключении №... от ** ** ** эксперт ФИО14 пришла к выводу, что радиатор отопления последний от балкона по местоположению в жилой комнате ... наиболее вероятно был заморожен в период с 25 января по ** ** **. Размораживание батареи произошло ** ** **, когда в квартире закрыли окна и двери, лед в батарее начал таять и произошел разрыв стального коллектора внизу радиатора, срыв крана.

Истец считает, что ущерб его имуществу (от залива и оклейки квартиры фольгой) причинены по вине ответчиков (ФИО2 и ООО «Новый Дом»), ненадлежащим образом исполнивших свои обязательства по договору управления недвижимым имуществом, а именно, предусмотренные пунктом 2.1 договора.

Бремя представления доказательств, подтверждающих факт причинения вреда, размер причиненного вреда, а также доказательств того, что именно ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред, относится на потерпевшего. В то же время положениями статьи 1064 ГК РФ ГК РФ установлена презумпция вины причинителя вреда, которая предполагает, что доказательства отсутствия его вины должен представить сам ответчик.

По делу установлено, что алюминиевую фольгу на стены и мебель в квартире истца наклеила арендатор ФИО10

В обязанности ФИО10 по договору аренды входило не только поддержание квартиры в надлежащем состоянии, но и возмещение арендодателю, а также собственникам сопредельных помещений вред (ущерб) имуществу, причиненный по вине или неосторожности арендатора квартире и (или) имуществу в период срока аренды (пункты 2.3.1, 2.3.6 договора).

ФИО10 умерла ** ** **. От требований к её наследнику – ФИО7 истец отказался.

Вопреки доводам истца, на ответчиков (ФИО2 и ООО «Новый дом») не может быть возложена ответственность за вред, причиненный истцу действиями арендатора квартиры.

Пункт 2.1 договора управления объектами недвижимости, на который ссылается истец, не возлагает на ответчиков обязанности по возмещению вреда истцу.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца суммы ущерба от оклейки квартиры фольгой не имеется.

Требуя взыскания с ответчиков суммы ущерба, причиненного заливом квартиры, истец также ссылается на положения пункта 2.1 договора управления, и указывает, что ответчики не осуществляли надлежащий контроль за её состоянием.

Вместе с тем, по делу установлено, что причиной залива квартиры явилась разгерметизация радиатора отопления, относящегося к имуществу собственника данного помещения – истца.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Договор по управлению объектами недвижимости от ** ** ** года, квалифицированный судом как договор поручения, не наделял ответчиков обязанностями по содержанию квартиры истца, а лишь возлагал обязанность контролировать порядок в сдаваемых в аренду помещениях.

В силу статьи 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Сведений о том, что истец поручал ответчикам осуществлять контроль за надлежащей работой системы отопления в квартире, проводить периодичный осмотр радиаторов на герметичность и т.п. с целью недопущения причинения вреда, в дело не представлено.

Ответчики не получали от истца квартиру в пользование (аренду) с обязательствами по возмещению вреда имуществу, причиненного в период срока аренды.

Доказательств повреждения ответчиками радиатора отопления в квартире истца (путем внешнего воздействия) не имеется.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчиков убытков в виде ущерба от залива квартиры следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (...) к Обществу с ограниченной ответственностью «Новый Дом» ...) и Комаровскому Андрею Николаевичу (...) о взыскании убытков – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 24 мая 2024 года.

Председательствующий О.Л. Саенко