Решение № 2-3839/2024 2-3839/2024~М-681/2024 М-681/2024 от 9 декабря 2024 г. по делу № 2-3839/2024

УИД 23RS0№-84

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 10 декабря 2024 года

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Адлерский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Машевец С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО6,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО7, действующего по доверенности, представителя ответчика ФИО4 – ФИО8, действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ФИО4 с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании задатка.

В обоснование требований, с учетом ст. 39 ГПК РФ, указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1100 +/- 11 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0401010:366, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 4 договора земельный участок продается за 13700000 руб., которая уплачивается в следующем порядке: первая сумма стоимости земельного участка в размере 6670000 руб. передана продавцу в качестве задатка путем перечисления на счет по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской со счета ФИО1, выданной ПАО «ВТБ Банк» и расписками ФИО4 Оставшаяся сумма стоимости в размере 7030000 руб. оплачивается с использованием номинального счета ООО «Домклик». Перечисление денежных средств ООО «Домклик» осуществляется по поручению покупателя в течение одного рабочего дня с даты получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект.

Управление Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права по заключенному договору приостановлена в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401010:36 находится в перечне необходимых объектов, которые попадают в спроецированную буферную зону территории проектируемой автодороги от трассы М-4 «Дон» до <адрес>, включая обход Адлера. Управлением Росреестра уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации перехода права.

В связи с отказом в государственной регистрации перехода права денежные средства в размере 7030000 руб. ООО «Домклик» ФИО4 не перечислены, возвращены ФИО1

В адрес ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направлено предложение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате денежных средств в размере 6670000 руб. путем перечисления суммы на указанный счет в ПАО «ВТБ Банк», которое оставлено без ответа и удовлетворения.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401010:366; взыскать с ответчика уплаченные в качестве аванса денежные средства в размере 6 670000 руб., судебные расходы по оплаченной государственной пошлине в размере 60 000 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о времени и месте судебного заседания, причины неявки суду неизвестны.

Представитель истца в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, причины неявки суду неизвестны.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ч. 2 ст. 1 К РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Аналогичные правила содержатся и в ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Какие изменения обстоятельств суд признает существенными, а какие – нет. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1100 +/- 11 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0401010:366, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4 договора земельный участок продается за 13700000 руб., которая уплачивается в следующем порядке: первая сумма стоимости земельного участка в размере 6670000 руб. передана продавцу в качестве задатка путем перечисления на счет по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской со счета ФИО1, выданной ПАО «ВТБ Банк» и расписками ФИО4 Оставшаяся сумма стоимости в размере 7030000 руб. оплачивается с использованием номинального счета ООО «Домклик». Перечисление денежных средств ООО «Домклик» осуществляется по поручению покупателя в течение одного рабочего дня с даты получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект.

Заявление о государственной регистрации перехода права подано ДД.ММ.ГГГГ через систему безопасных платежей ООО «Домклик» в филиале Сбербанка.

Управление Росреестра уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права по заключенному договору приостановлена в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401010:366 находится в перечне необходимых объектов, которые попадают в спроецированную буферную зону территории проектируемой автодороги от трассы М-4 «Дон» до <адрес>, включая обход Адлера.

Управлением Росреестра уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации перехода права.

В связи с отказом в государственной регистрации перехода права денежные средства в размере 7030000 руб. ООО «Домклик» ФИО4 не перечислены, возвращены ФИО1

ФИО1 в адрес ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ направлено предложение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате денежных средств в размере 6670000 руб. путем перечисления суммы на указанный счет в ПАО «ВТБ Банк», которое оставлено без ответа и удовлетворения.

Согласно информации ГК «Российские автомобильные дороги» от ДД.ММ.ГГГГ №, направленной ФИО1, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401010:366 попадает в границы зоны планируемого размещения объекта «Обход Адлера». Основной этап строительства», документация по планировке которого утверждена распоряжением Федерального дорожного агенства от ДД.ММ.ГГГГ №-р, а именно: в зону размещения автодорожного тоннеля, строительство которого будет осуществляться на глубине закрытым способом, в связи с чем резервирование и/или изъятие указанного земельного участка документацией по планировке территории не предусмотрено. В настоящее время разрабатываются проектные решения по конструктивным элементам объекта, с последующим подтверждением достоверности и достаточности выполненных проектно-изыскательских работ и принятых решений в рамках государственной экспертизы. Рассмотрение вопроса о согласовании строительства объекта капитального строительства на указанном земельном участке будет возможно после получения положительного заключения государственной экспертизы.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указано в ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно требований ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании исследования и оценки в совокупности представленных доказательств, суд приходит к убеждению, что при заключении договора купли-продажи ФИО1 не знала и не могла знать о том, что строительство жилого дома на земельном участке будет невозможно до получения положительного заключения государственной экспертизы по объекту «Обход Адлера. Основной этап строительства» и использование по целевому назначению земельного участка будет невозможным.

Указанные обстоятельства признаются судом существенными в связи с тем, что ФИО1 не могла разумно предвидеть строительство под приобретенным земельным участком автодорожного тоннеля, что является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требований ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании задатка - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 сумму уплаченных в качестве аванса по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 6 670 000 руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 сумму уплаченной государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Адлерский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий С.Ю. Машевец