Апелляционное определение № 33-759/2026 от 22 апреля 2026 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Судья Цуцаев А.Ю. Дело ...

1 инст. ...


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

... 23 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:

Председательствующего Нигколовой И.И.

судей Бесолова В.Г. и ...15

при секретаре Макиевой А.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных Главой 39 ГПК РФ гражданское дело по иску прокурора ... РСО-Алания в интересах муниципального образования ... РСО-Алания и неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, при участии третьих лиц: ГКУ «Управление земельными ресурсами РСО-Алания», АМС МО ... по РСО-Алания, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания о признании недействительными в силу ничтожности соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка, прекращении записи о государственной регистрации права,

по апелляционному представлению прокурора ... РСО-Алания на решение Кировского районного суда РСО-Алания от ...,

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания ...15, прокурора Абисалова А.С., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,

у с т а н о в и л а:

Исполняющий обязанности прокурора ... РСО-Алания Гетоев М.К. обратился в суд в интересах муниципального образования ... РСО-Алания и неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО2, ФИО3 и с учетом уточнений заявленных требований просил: признать недействительным в силу ничтожности соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ... № б/н, заключенное между ФИО1 и ФИО2 A.; признать недействительным в силу ничтожности соглашение от ... № б/н о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), заключенное между ФИО2 JI.A. и ФИО3; расторгнуть договор аренды земельного участка ... от ..., заключенный между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1; прекратить запись о государственной регистрации права по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ... № б/н, заключенному между ФИО2 и ФИО3, номер государственной регистрации: 15:02:0030204:270-15/039/2023-8 от ...; прекратить запись о государственной регистрации права аренды по договору аренды земельного участка ... от ..., заключенному между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1, номер государственной регистрации: 15:02:0030204:270-15/039/2023-7 от ... и обязать ФИО3 вернуть в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 15:02:0030204:270 муниципальному образованию ... РСО - Алания.

В обоснование иска указал, что прокуратурой ... РСО - Алания проведена проверка исполнения земельного законодательства Администрацией местного самоуправления Кировского муниципального района РСО-Алания в ходе которой установлено, что ... на основании Постановления главы АМС МО ... ... от 27.11.2020г. между Администрацией и ФИО1 заключен договор аренды ..., предметом которого является предоставление ФИО1 в аренду земельного участка площадью 15 226 кв.м. с кадастровым номером 15:02:0030204:270. ... между ФИО1 и ФИО2 JI.A., которая могла заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка только по результатам проведенных в установленном законом порядке торгов (аукциона), заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ... (далее - Соглашение). ... между ФИО2 JI.A. и ФИО3, которая также могла заключить договор вышеуказанного земельного участка только по результатам проведенных в установленном законом порядке торгов (аукциона), заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка .... Вместе с тем, Соглашение является недействительным (ничтожным), так как Договор аренды между Администрацией и ФИО1 от ... ... заключен по результатам аукциона, что подтверждается постановлением главы АМС МО ... ... от ..., в связи с чем, арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по такому договору иным лицам.

Определением суда первой инстанции от ... третье лицо по иску - АМС МО ... РСО-Алания было исключено из категории третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, и переведено в статус соистца (л.д. 4-5).

Определением суда первой инстанции от ... ГКУ «Управление земельными ресурсами РСО-Алания» было привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований (л.д. 92-94).

В судебном заседании суда первой инстанции помощник прокурора ... РСО- Алания ФИО5 исковые требования и.о. прокурора Гетоева М.К. с учетом их уточнения поддержал в полном объеме и просил суд их удовлетворить.

Представитель соистца - АМС МО ... РСО-Алания ФИО6 в судебном заседании суда первой инстанции пояснила, что по спорному земельному участку арендная плата вносится в полном объеме в установленные сроки, используется по целевому назначению, отсутствуют выявленные нарушения условий договора аренды данного земельного участка. Решение вопроса оставила на усмотрение суда.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3 в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, ГКУ «Управление земельными ресурсами РСО-Алания» в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Решением Кировского районного суда РСО-Алания от ... постановлено:

Исковые требования и.о. прокурора ... РСО-Алания Гетоева М.К. в интересах муниципального образования ... и неопределенного круга лиц (с учетом уточнения) к ФИО1, ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным в силу ничтожности соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ... № б/н, заключенного между ФИО1 и ФИО2; признании недействительным в силу ничтожности соглашения от ... №б/н о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), заключенного между ФИО2 и ФИО3; признании недействительным договор аренды земельного участка ... от ..., заключенный между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1; расторжении договора аренды земельного участка ... от ..., заключенный между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1; прекращении записи о государственной регистрации права по соглашению о передаче прав и обязанностей по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ... № б/н, заключенного между ФИО2 JI.A. и ФИО3, номер государственной регистрации: 15:02:0030204:270-15/039/2023-8 от ...; прекращении записи о государственной регистрации права аренды по договору аренды земельного участка ... от ..., заключенного между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1, номер государственной регистрации: 15:02:0030204:270-15/039/2023-7 от ... и обязании ФИО3 вернуть в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 15:02:0030204:270 муниципальному образованию ... РСО - Алания удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности Соглашение от ... об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ... от ..., заключенное между ФИО1 и ФИО2

Признать недействительным в силу ничтожности Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 13.10.2023г. №б/н, заключенного между ФИО2 и ФИО3

Признать недействительным п.4.3.2 договора аренды земельного участка ... от ..., заключенный между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1

Прекратить запись о государственной регистрации права по соглашению о передаче прав и обязанностей по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ... № б/н, заключенного между ФИО2 JI.A. и ФИО3, номер государственной регистрации: 15:02:0030204:270-15/039/2023-8 от ....

В остальной части исковых требований отказать.

С постановленным по делу судебным актом не согласился прокурор ... РСО-Алания по доводам апелляционной жалобы.

Апелляционным определением от ... судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде 1 инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО4

Судебная коллегия приняла к своему производству уточненные исковые требования прокурора ... РСО – Алания.

Исследовав материалы дела в порядке ст. 56 ГПК РФ и оценив доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об их частичном удовлетворении по следующим основаниям..

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Данное правило обеспечивает реализацию публичного интереса в обеспечении равных возможностей для лиц, находящихся в одинаковых условиях, в доступе к приобретению земель, относящихся к государственной и муниципальной собственности.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующей условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен соответствующий запрет в отношении земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено на обеспечение защиты интересов публично-правового образования, соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством передачи прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ... N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020).

Как следует из материалов дела, на основании Постановления ... от ... главы АМС МО ... ФИО1, как победителю аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от ..., предоставлен в аренду сроком на 7 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 15226 кв.м, с кадастровым номером 15:02:0020030204:270, разрешенное использование «рыбоводство».

Согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса, то есть в отсутствие заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе по истечении тридцати дней со дня размещения извещения о его проведении на официальном сайте.

Таким образом, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 15226 кв.м, с кадастровым номером 15:02:0020030204:270, разрешенное использование «рыбоводство» не мог быть предоставлен ФИО1 без проведения торгов (аукциона), в связи с чем в возникших правоотношениях применяется пункт 7 ст. 448 ГК РФ.

... между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1 заключен договор аренды указанного земельного участка ... на срок до ..., п.4.3.2. которого предусмотрено, что арендатор вправе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия арендодателя, кроме случаев, установленных федеральным законодательством.

Между тем, в нарушение пункта 7 ст. 448 ГК РФ и п.4.3.2 Договора, ... ФИО1 заключил с ФИО4 соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 15226 кв.м, с кадастровым номером 15:02:0020030204:270, разрешенное использование «рыбоводство».

В свою очередь, ФИО4 ... заключил соглашение с ФИО3 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (переперенаем).

Принимая во внимание то обстоятельство, что договор аренды земельного участка с ФИО1 заключен по результатам аукциона, то передача прав по договору аренды, а также заключение последующих соглашений по передаче прав на земельный участок с кадастровым номером 15:02:0020030204:270, в обход предусмотренной законом процедуры получения участка посредством проведения торгов, противоречит требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, соглашения, заключенные между ФИО1 и ФИО4, а также между ФИО4 и ФИО3, как заключенные с нарушением требований закона, являются недействительными.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

... между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1, при заключении договора аренды земельного участка, в п.4.3.2. исходили из того, что арендатор вправе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия арендодателя, кроме случаев, установленных федеральным законодательством.

Однако данное условие договора арендатором не было исполнено и в нарушение федерального законодательства, ..., ФИО1 заключил с ФИО4 соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного ему по результатам аукциона.

Согласно пункту 4.1.1. Договора аренды земельного участка, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора, если арендатор существенно нарушает условия договора.

При таких обстоятельствах, установив существенное нарушение ответчиком ФИО1 действующего федерального законодательства, выразившееся в заключении с третьим лицом соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды публичного земельного участка при наличии законодательного запрета, судебная коллегия приходит к выводу о незаинтересованности ФИО1 в сохранении арендных отношений, в связи с чем, заявленные прокурором требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

Приведенное п. 7 ст. 448 ГК РФ исключение из общего правила о возможности переуступки арендатором государственного или муниципального земельного участка прав и обязанностей по договору, заключенному на срок более 5 лет, предусмотренного ст. 22 ЗК РФ, когда договор аренды заключен по итогам торгов, направлено на соблюдение конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом сделки по уступке права аренды, заключенные между ФИО1 и ФИО4, а впоследствии между ФИО4 и ФИО3, являются ничтожными, а договор аренды, заключенный ... между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1 подлежит расторжению.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора ... РСО-Алания о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного ... между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1, признании соглашений по уступке права аренды, заключенных между ФИО1 и ФИО4, между ФИО4 и ФИО3, недействительными в силу их ничтожности с приминением последствий недействительности сделки в виде возложения на ФИО3 обязанности вернуть истцу земельный участков в десятидневный срок со дня вынесения настоящего апелляционного определения муниципальному образованию ... РСО – Алания и об отказе в удовлетворении исковых требований прокурора ... РСО-Алания к ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,

о п р е д е л и л а:

решение Кировского районного суда РСО-Алания от ... отменить и принять по делу новое решение, которым:

Исковые требования и.о. прокурора ... РСО-Алания в интересах муниципального образования ... и неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным в силу ничтожности соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, прекращении записи о государственной регистрации права и возложении обязанности вернуть в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 15:02:0030204:270 муниципальному образованию ... РСО - Алания удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка ... от ..., заключенный между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО1.

Признать недействительным в силу ничтожности Соглашение от ... об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ... от ..., заключенное между ФИО1 и ФИО4

Признать недействительным в силу ничтожности Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 13.10.2023г. №б/н, заключенное между ФИО4 и ФИО3

Обязать ФИО3 вернуть в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 15:02:0030204:270 муниципальному образованию ... РСО – Алания.

Прекратить запись о государственной регистрации права по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ... № б/н, заключенному между ФИО4 и ФИО3

Исковые требования и.о. прокурора ... РСО-Алания в интересах муниципального образования ... и неопределенного круга лиц к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным в силу ничтожности соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, прекращении записи о государственной регистрации права и возложении обязанности вернуть в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 15:02:0030204:270 муниципальному образованию ... РСО - Алания оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции в порядке главы 41 ГПК РФ.

Председательствующий Нигколова И.И.

Судьи Бесолов В.Г.

...15

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ...