Решение № 3А-5/2026 3А-5/2026(3А-522/2025;)~М-387/2025 3А-522/2025 М-387/2025 от 15 февраля 2026 г. по делу № 3А-5/2026

дело № 3а-5/2026 (№ 3а-522/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000437-97


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2026 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

с участием представителей административного истца – ФИО1, административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2, заинтересованного лица администрации г.Ставрополя ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 обратилась с административным иском, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 16497,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: реконструкция здания под торгово-развлекательный центр по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 334 064 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года с датой начала применения кадастровой стоимости, установленной АОКС ГБУ СК «Ставкрайимущество» с 16 мая 2025 года согласно отчету об оценке рыночной стоимости «ООО Центр Экспертизы и Оценки «Трайко» от 10 июля 2025 года № 54/2025.

В обоснование указано, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, определенная актом об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2025/000161 от 30 мая 2025 года в размере 1 131 438 025,81 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц – филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, Администрации г. Ставрополя, заинтересованные лица ФИО10, ФИО11, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании с учетом письменных уточнений представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно выводам заключения повторной судебной экспертизы.

Представители административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» и заинтересованного лица администрации г. Ставрополя возражений с замечаниями на заключение повторной судебной экспертизы не представили, просили отказать в удовлетворении требований.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Кодекса (жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение).

В соответствии с частью 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости. За нарушение требований настоящего Федерального закона бюджетное учреждение несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Материалами дела подтверждается, что административный истец – ФИО4 является собственником 50/100 в общей долевой собственности объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью 16497,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: реконструкция здания под торгово-развлекательный центр по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 июля 2025 года № КУВИ-001/2025-137442695, запись регистрации № № от 16 мая 2025 года. Долевыми собственниками также являются ФИО10 и ФИО11 (т.1 л.д.13-17).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2025/000161 от 30 мая 2025 года и составляет 1 131 438 025,81 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 июля 2025 года № КУВИ-001/2025-137442477 (т. 1 л.д. 12).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости «ООО Центр Экспертизы и Оценки «Трайко» от 10 июля 2025 года № рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 334 064 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (т. 1 л.д. 18-113).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО6 от 17 октября 2025 года № ЭЗ 112/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 430 502 000 рублей (т. 2 л.д. 3-158).

Поскольку, согласно пункта 10, подп. «а,б,в,д» п.22 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

В связи с чем, суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы от 17 октября 2025 года № ЭЗ 112/2025 является неполным, неясным ввиду того, что не содержит полного исследования и анализа рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Усматривается несопоставимость отобранных экспертом в рамках используемых подходов объектов аналогов по местоположению относительно спорного объекта исследования. Вывод о состоянии спорного объекта недвижимости основан на не подтвержденной информации, находится в противоречии с данными о характеристиках спорного объекта недвижимости, представленных в сведениях ЕГРН и технической документации, из которых следует, что объект поставлен на кадастровый учет и право собственности на него зарегистрировано 16 мая 2025 года.

При таких обстоятельствах, проведенная по делу судебная экспертиза без полного исследования и анализа исходных данных, необходимых для обоснования отбора объектов аналогов и применения корректировок, вызывает сомнения, в связи с чем суд счел правильным назначить повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО7

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 068-25-ОК от 29 декабря 2025 года, выполненному экспертом ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО7, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года составляет 602 706 000 рублей (т. 3 л.д. 3-68).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения повторной судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО7 № 068-25-ОК от 29 декабря 2025 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Заключение повторной судебной экспертизы ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО7 № 068-25-ОК от 29 декабря 2025 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Из экспертного заключения повторной судебной экспертизы № 068-25-ОК от 29 декабря 2025 года следует, что эксперт осуществил осмотр объекта исследования 4 декабря 2025 года.

Участники процесса при производстве судебной оценочной экспертизы не присутствовали.

Идентификация объекта проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Проведена фотофиксация объекта исследования. Фотографии приведены экспертом исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объекте исследования, по которому в рамках экспертизы определен характер текущего использования.

Эксперт сопоставил данные использованные в материале административного дела с данными полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://yandex.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, эксперт допускает, что полученная информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, на момент проведения осмотра у части помещений была отделка (в помещениях занимаемых фитнес центром DDX) в части помещений велись ремонтные работы, но поскольку дата оценки является ретроспективной, состояние отделки объекта исследования принимается исходя из допущений, как требует косметического ремонта.

В заключении повторной судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка – торгово-офисная недвижимость, фактических данных о ценах предложений объектов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Экспертом при проведении повторной судебной экспертизы экспертом для возможности проведения анализа был использован массив объявлений из архива сайта www.avito.ru, размещенный по адресу: АрхивОценщика.РФ. Из данных архивов было выгружено 289 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение г. Ставрополь, период - с 1 января 2022 года по 1 января 2023 года, назначение - объекты торгово-офисного значения, расположенные в нежилых зданиях, площадью от 1000 кв.м. Далее выгруженные объявления о продаже единых объектов недвижимости были разделены на две категории - коммерческого назначения (торговое, офисное и сходные виды) и производственно-складского назначения. После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже ЕОНов иных категорий, удаление объявлений, существенно отличающихся от объекта оценки по своему набору ценообразующих параметров. В результате произведенного анализа было выявлено 15 уникальных предложений (предложения, в которых было указано местоположение объекта, позволяющее установить населенный пункт, принадлежность по назначению).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении повторной судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости нежилого здания затратный подход не применялся. Эксперт использовал сравнительный (80%) и доходный (20%) подходы по определению стоимости.

При расчете рыночной стоимости здания экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении повторной судебной экспертизы.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении № 068-25-ОК от 29 декабря 2025 года итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта № 068-25-ОК от 29 декабря 2025 года базируется на достоверных правоустанавливающих документах объекта оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем, уточненный административный иск, основанный на результатах повторной судебной экспертизы подлежит удовлетворению.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимого имущества.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 1 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно – 25 июля 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 602 706 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 25 июля 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 16 февраля 2026 года.

Судья Ситькова О.Н.