Решение № 3А-65/2018 3А-65/2018 (3А-790/2017;) ~ М-555/2017 3А-790/2017 М-555/2017 от 26 февраля 2018 г. по делу № 3А-65/2018

Дело № 3а–65/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 27 февраля 2018 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующего в суде по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил :

ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 4551 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под автостоянку, расположенного по адресу : <адрес> в размере равном его рыночной стоимости - 3386035 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указал, что в соответствии с договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14 марта 2003 года № 328-9130м-ф является арендатором указанного земельного участка. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 19 сентября 2017 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере - 7832225 рублей 49 копеек, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчета об оценке № 1032/010/17 от 13 октября 2017 года, подготовленным оценщиком ООО Юридическая компания «Сенат», рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере – 3386 035 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из их кадастровой стоимости объекта оценки.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Определением суда от 6 февраля 2018 года при рассмотрении административного дела в судебном заседании к участию в данном административном деле в качестве заинтересованного лица привлечен комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (том 2 л.д. 162-163).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования административного иска поддержал, уточнил их с учетом выводов судебной оценочной экспертизы. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 3836 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года, как определено в заключении эксперта.

В судебное заседание не явились : административный истец ФИО1, представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Кисловодска, комитета имущественных отношений города-курорта Кисловодска, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайства о рассмотрении данного административного дела в отсутствие их представителей.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения участвующего в деле лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года № 3).

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что 14 марта 2003 года между администрацией города Кисловодска и ФИО1 заключен договор аренды № 233-9130м-ф земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:23, площадью 4551 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под автостоянку, расположенного по адресу : <...>. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 4 июля 2003 года. Срок действия договора с 1 апреля 2003 по 31 декабря 2005 года (том 1 л.д. 14-26).

На судебный запрос, направленный в администрацию города Кисловодска, комитетом имущественных отношений администрации города Кисловодска в суд направлена копия вышеуказанного договора аренды (том 2 л.д. 2 л.д. 150, 152-157).

Решением Малокарачаевского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 7 сентября 2017 года удовлетворены исковые требования комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска. С ответчика ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате за указанный земельный участок, находящийся в его пользовании на основании постановления главы администрации города-курорта Кисловодска от 13 марта 2003 года № 368 и договора аренды № 238-9130м-ф земельного участка с кадастровым номером № заключенного между администрацией города Кисловодска, в лице председателя комитета имущественных отношений и ФИО1, за период с 1 июля 2016 пол 27 марта 2017 года, а также пеня за просрочку арендной платы.

С учетом указанных обстоятельств, а также положений, установленных в части 2 статьи 621 и статье 610 Гражданского Кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что административный истец продолжает пользоваться арендованным имуществом, а значит договор аренды № 238-9130м-ф земельного участка с кадастровым номером № заключенный между администрацией города Кисловодска, в лице председателя комитета имущественных отношений и ФИО1, является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости.

Таким образом, ФИО1 является надлежащим административным истцом по данному делу, поскольку расчет арендной платы за использование им заявленного в иске земельного участка производится из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером № (пункт 4.1 договора).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере - 7832225 рублей 49 копеек, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19 сентября 2017 года (том 1 л.д. 13-15).

Согласно отчета об оценке № 1032/010/17 от 13 октября 2017 года, подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью ЮК «Сенат», рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере – 3386035 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 24-103).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 21 ноября 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ГлавЭксперт» (том 1 л.д. 134-138).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 295/17 от 9 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила – 3836000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 2 л.д. 5-99).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Из экспертного заключения следует, что экспертом произведено натурное обследование оцениваемого земельного участка с кадастровым номером № расположенног7о в <...>, с составлением акта и выполнением фоторабот, отражающих состояние исследуемого объекта. Оцениваемый земельный участок расположен в городе Кисловодске, трафик движения автотранспорта в районе расположения оцениваемого земельного участка характеризуется высокой степенью интенсивности. Застройка объекта оценки представлена объектами капитального строительства – здания контрольно-пропускного пункта, сооружениями – асфальтобетонное покрытие территории автостоянки. Ближайшая застройка, прилегающая к земельному участку – производственно-складские, административные здания, городской автовокзал. Земельный участок расположен вблизи автодороги краевого значения А-157. Земельный участок огорожен, на нем имеются небольшие неровности с небольшим уклоном, из коммуникаций имеется электроснабжение.

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект – «земли для коммерческого использования», проведен анализ рынка недвижимости, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

Учитывая расположение оцениваемого земельного участка, а также его разрешенное использование, эксперт пришел к выводу о том, что объект исследования является неликвидным и относится к неактивному рынку, так как имеет низкий спрос на рынке продаж.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом относительного сравнительного анализа. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 3 объекта-аналога сопоставимые с объектом оценки, находящиеся в собственности, с целевым использованием – коммерческое назначение.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, дату продажи. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Экспертом подробно изложен в заключении расчет стоимости объекта оценки методом относительного сравнительного анализа, стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 843 рубля. Впоследствии экспертом произведено согласование результатов итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3, проводивший судебную оценочную экспертизу по данному административному делу, подтвердил выводы, изложенные им в заключении.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Выводы, содержащиеся в отчете ООО ЮК «Сенат» № 1032/010/17 от 13 октября 2017 года опровергается заключением судебной оценочной экспертизы.

Содержание заключения эксперта свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости данного земельного участка не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Ставропольскому краю, произведенные на основе сравнительного подхода, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец представил надлежащие доказательства в обоснование своих исковых требований.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:23 в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4551 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под автостоянку, расположенного по адресу : <адрес> край, <...>, в размере равном его рыночной стоимости - 3836 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в Ставропольский краевой суд – 27 октября 2017 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № применяется с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.