Решение № 2-6741/2017 2-6741/2017~М-4265/2017 М-4265/2017 от 31 августа 2017 г. по делу № 2-6741/2017

Дело № 2-6741/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 01 сентября 2017 года

Центральный районный суд г.Челябинска в составе:

председательствующего судьи М.А. Рыбаковой,

при секретаре А.С. Апанасенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска:

- о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, выраженного в письме от 06.03.2017 года № 6043, в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:05:01 019:102, 74:36:05:01 019:103, расположенных по адресу: микрорайон № 42 в Центральном районе города Челябинска, для эксплуатации индивидуальных жилых домов сроком на 49 лет;

- возложении на КУиЗО г. Челябинска обязанности заключить с ФИО1 договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуальных жилых домов сроком на 49 лет, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором двух земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами № и №, на основании договора № краткосрочной аренды земли города Челябинска от 29.07.2008 года в редакции двух договоров об уступке прав и обязанностей по договору от 24.10.2012 года и дополнительных соглашений №, 27 от 27.06.2011 года, №,116 от 11.07.2013 года о продлении срока действия дополнительных соглашений. Срок аренды земельных участков установлено до 29.07.2018 года. Цель предоставления земельных участков – для застройки 1-ой очереди микрорайона № 42 малоэтажными жилыми домами. Истец, возведя, введя в эксплуатацию и оформив право собственности на индивидуальные жилые дома с кадастровыми номерами № и №, 28.11.2016 года обратился в КУиЗО г. Челябинска с заявлением о заключении договоров аренды земельных участков сроком на 49 лет для эксплуатации объектов недвижимости. В письме от 06.03.2017 года арендодатель отказал в заключении данных договоров по причине не достижения цели договора – строительство индивидуальных домов, а не малоэтажных. Полагая, что строительство индивидуальных жилых домов соответствует целевому назначению земельного участка, относится к видам малоэтажной застройки, соответствует зонированию территории, кроме того, выданные ФИО1 градостроительные регламенты земельных участков содержат рекомендуемые параметры именно объекта индивидуального жилищного строительства и относит земельные участки к зоне индивидуальной жилой застройки (зона В 1.1), разрешение на строительство предусматривает возведение индивидуальных жилых домов, истец считает, что цель договора краткосрочной аренды земельных участков достигнута, в связи с чем у него возникло право на заключение долгосрочных договоров аренды для эксплуатации соответствующих объектов, ввиду чего отказ ответчика просит признать незаконным, возложив на Комитет обязанность по заключению соответствующих договоров.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала в полном объеме.

Представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям в судебном заседании требования не признала, полагая отказ комитета законным и обоснованным.

Представитель третьего лица – Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, полагает требования истца подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В силу ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участка, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

На основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений.

Законодателем в п. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Судом установлено, что 29.05.2008 года между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Салют» (арендатор) заключен договор № краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 187 058 кв. м, расположенного в микрорайоне № 42 в Центральном районе. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая и рекреационная зоны), находящихся в ведении муниципального образования, для застройки 1-ой очереди микрорайона № 42 малоэтажными жилыми домами.

Земельный участок предоставлен на условии его целевого использования в соответствии с принадлежностью земельного участка к категории, указанной в п. 1.1.1 и разрешенного использования в соответствии с правовым зонированием территории г. Челябинска.

По договору цессии от 24.10.2012 года ФИО2 (цедент) уступил ФИО1 (цессионарий) право аренды земельного участка площадью 3395,0 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> для застройки 1-ой очереди микрорайона № 42 малоэтажными жилыми домами.

В соответствии с п. 3 данного договора к цессионарию переходят права и обязанности цедента по договору № краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 29.07.2008 года, дополнительному соглашению № от 27.06.2011 года, распоряжению заместителя главы г. Челябинска № от 24.07.2008 года, распоряжению Главы администрации города Челябинска № 2948 от 18.05.2011 года, договору № от 20.07.2011 года.

По акту приема-передачи от 24.10.2012 года земельный участок передан ФИО1

Срок аренды данного земельного участка продлен на основании дополнительного соглашения от 11.07.2013 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ФИО1, до 29.07.2018 года.

ФИО1 получен градостроительный регламент на земельный участок площадью 0,3395 га с кадастровым номером № для строительства индивидуального жилого дома, разрешение на строительство № в редакции распоряжения от 16.05.2013 года на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 3395 кв. м в микрорайоне № <адрес> сроком до 2022 года.

На указанном земельном участке истцом возведен жилой дом, которому распоряжением заместителя главы города Челябинска от 07.06.2016 года присвоен адрес: <адрес>.

22.07.2016 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 707,1 кв. м, количество этажей 3, в том числе подземных – 1, расположенный по адресу: <адрес>.

В связи с вводом в эксплуатацию жилого дома и регистрацией права собственности на него ФИО1 28.11.2016 года обратился в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с заявлением об оформлении договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 49 лет.

Судом также установлено, что по договору цессии от 24.10.2012 года ФИО2 (цедент) уступил ФИО1 (цессионарий) право аренды земельного участка площадью 2759,0 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для застройки 1-ой очереди микрорайона № 42 малоэтажными жилыми домами.

В соответствии с п. 3 данного договора к цессионарию переходят права и обязанности цедента по договору № краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 29.07.2008 года, дополнительному соглашению № от 27.06.2011 года, распоряжению заместителя главы г. Челябинска № от 24.07.2008 года, распоряжению Главы администрации города Челябинска № от 18.05.2011 года, договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи от 24.10.2012 года земельный участок передан ФИО1

Срок аренды данного земельного участка продлен на основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ФИО1, до 29.07.2018 года.

ФИО1 получен градостроительный регламент на земельный участок площадью 0,2759 га с кадастровым номером № для строительства индивидуального жилого дома, разрешение на строительство № RU74315000-35-и-2012 в редакции распоряжения от 16.05.2013 года на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 2759 кв. м в микрорайоне № <адрес> сроком до 2022 года.

На указанном земельном участке истцом возведен жилой дом, которому распоряжением заместителя главы города Челябинска от 08.06.2016 года присвоен адрес: <адрес>.

22.07.2016 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 1190,3 кв. м, количество этажей 3, в том числе подземных – 1, расположенный по адресу: <адрес>.

В связи с вводом в эксплуатацию жилого дома и регистрацией права собственности на него ФИО1 28.11.2016 года обратился в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с заявлением об оформлении договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 49 лет.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска письмом за № 6043 от 06.03.2017 года по результатам рассмотрения заявлений ФИО1 в предоставлении земельных участков для эксплуатации жилых домов отказано на основании п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что разрешенный вид использования земельного участка не соответствует целям использования данного участка. Земельные участки выделялись для строительства малоэтажных жилых домов, а фактически заняты индивидуальными жилыми домами, цель договора краткосрочной аренды не достигнута.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

В силу ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.

Градостроительный кодекс Российской Федерации также предусматривает, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

Так, в соответствии с Генеральным планом города Челябинска, Правового зонирования территории города Челябинска, утвержденного решением Челябинской городской Думы от 27.04.2004 года № 36/8 спорные земельные участки находились в зоне В 1.1.3 – зона усадебной застройки (усадебных и блокированных домов), субзона, в которой преобладает новое коттеджное строительство (независимо от местоположения в системе города).

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденными решением Челябинской городской думы от 09.10.2012 года № 37/13 земельные участки, расположены в зоне В 1.1 – относятся к зоне индивидуальной жилой застройки: усадебная и коттеджная, с основным видом использования, в том числе для строительства индивидуальных жилых домов усадебного и коттеджного типа.

Согласно градостроительных регламентов спорных земельных участков, данные участки расположены в зоне 05 02 40 В. 1.1 в соответствии с картой градостроительного зонирования города Челябинска имеют основной вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома.

Из кадастрового паспорта земельного участка от 24.11.2014 года №, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0501019:103 площадью 3395 +/- 20 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, расположен на землях населенных пунктов, имеет разрешенный вид использования: для строительства индивидуального жилого дома.

Из кадастрового паспорта земельного участка от 25.11.2014 года №, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0501019:102 площадью 2759 +/- 18 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, расположен на землях населенных пунктов, имеет разрешенный вид использования: для строительства индивидуального жилого дома.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что предполагаемая цель использования земельного участка ФИО1 для эксплуатации индивидуального жилого дома соответствует основному виду разрешенного использования испрашиваемых земельных участков.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что целью договора аренды было строительство малоэтажной жилой застройки, которая истцом не достигнута, поскольку построены индивидуальные жилые дома, которые, по мнению комитета, не относятся к установленным договорам целям, признается судом ошибочной в силу следующего.

Статья 49 Градостроительного кодекса РФ определяет три вида малоэтажных домов:

• индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

• блокированные жилые дома — жилые дома с количеством эта¬жей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

• многоквартирные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок- секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Основными видами малоэтажной жилой застройки являются:

а) индивидуальное строительство отдельных коттеджей и малоэтажных жилых домов;

б) комплексная малоэтажная жилая застройка.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрирован в Минюсте РФ 8 сентября 2014 г. Регистрационный N 33995) определено понятие в том числе малоэтажной жилой застройки (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов), как размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений.

Таким образом, поскольку законодателем индивидуальный жилой дом отнесен к видам малоэтажной жилой постройки, суд приходит к выводу, что арендатором по договору аренды от 29.05.2008 года № достигнута цель предоставления земельного участка в краткосрочную аренду, а именно строительство малоэтажных жилых домов, в связи с чем отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуальных жилых домов сроком на 49 лет, является незаконным.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

В силу подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Учитывая, что ФИО1 является собственником жилых домов, расположенных на спорных земельных участках, построенных в соответствии с градостроительным зонированием, цель использования запрашиваемых земельных участков - для эксплуатации индивидуальных жилых домов соответствует разрешенному виду использования земельных участков, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения на Комитет обязанности по заключению с ФИО1 договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:05:01 019:102, 74:36:05:01 019:103, расположенных по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуальных жилых домов сроком на 49 лет, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

На основании ст. 98 ГПК РФ судебные расходы подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Истцом при обращении в суд были понесены расходы на оплату госпошлины в размере 300 рублей.

Поскольку требования истца к Комитету удовлетворены, последний не освобожден от возмещения судебных расходов, данные расходы подлежат возмещению истцу ответчиком в указанном размере.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании незаконным отказа удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуальных жилых домов сроком на 49 лет.

Возложить на Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обязанность заключить с ФИО1 договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: <адрес>, для эксплуатации индивидуальных жилых домов сроком на 49 лет, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом земельным отношениям г. Челябинска в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Центральный районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий п/п М.А. Рыбакова

Копия верна. Решение в законную силу не вступило.

Судья М.А. Рыбакова

Секретарь А.С. Апанасенко

Копия верна. Решение вступило в законную силу «___»___________201_ года.

Судья М.А. Рыбакова

Секретарь