Апелляционное определение № 33-5243/2026 от 31 марта 2026 г.

Судья: Дошин П.А. Дело № 33-5243/2026

50RS0001-01-2025-005264-26


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 1 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Поляковой Ю.В.

судей Невмержицкой Н.А., Симоновой Д.С.,

при секретаре Христенко Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Межрегиональной общественной организации Защиты прав потребителей «ПОТРЕБНАДЗОР» в интересах ФИО к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Юг Столицы» о защите прав потребителя, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционной жалобе ООО «СЗ «Юг Столицы» на решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи Невмержицкой Н.А.,

объяснения представителя по доверенности ООО «СЗ «Юг Столицы» ФИО

установила:

истец обратился в суд с требованиями к ответчику, просит обязать ООО «СЗ «Юг Столицы» устранить строительные недостатки в объекте долевого строительства, расположенного по адресу <данные изъяты>, указанные в экспертных заключениях, приложенных к исковому заявлению, на сумму <данные изъяты>.; взыскать с ООО «СЗ «Юг Столицы» в пользу ФИО <данные изъяты> руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи со снижением площади объекта долевого участия; неустойку за нарушение сроков исполнения требования об устранении недостатков, установленную ч. 8 ст. 7 ФЗ-<данные изъяты> от размера стоимости устранения недостатков, рассчитываемую за каждый день просрочки за период с <данные изъяты> по день принятия решения суда; неустойку за нарушение сроков исполнения требования об устранении недостатков, установленную ч. 8 ст. 7 ФЗ - <данные изъяты> от размера стоимости устранения недостатков, за каждый день просрочки за период со дня принятия решения суда до даты фактического устранения недостатков; проценты за неправомерное удержание денежных средств, рассчитываемые от суммы, указанной в пункте третьем просительной части искового заявления за каждый день просрочки за период со дня вступления решения суда в законную силу до даты фактического устранения недостатков; судебную неустойку (астрент) в размере <данные изъяты>. в день за период с момента вступления решения суда в законную силу по дату его исполнения; <данные изъяты> руб. в счет компенсации морального вреда; штраф в размере <данные изъяты> от присужденных в пользу потребителя сумм; взыскать с ООО «СЗ «Юг Столицы» в пользу МРОО Защиты прав потребителей «ПОТРЕБНАДЗОР» штраф в размере <данные изъяты>,<данные изъяты>% от присужденных в пользу потребителя сумм.

После уточнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просил суд обязать ООО «СЗ «Юг Столицы» устранить строительные недостатки в объекте долевого строительства, расположенного по адресу <данные изъяты>, указанные в экспертных заключениях, приложенных к исковому заявлению, на сумму <данные изъяты> руб. и взыскать компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

Текст уточненного требования не содержит отказ истца от ранее заявленных исковых требований, в связи с чем они также подлежали рассмотрению судом.

Решением Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично.

Суд постановил обязать ООО «СЗ «Юг Столицы» устранить строительные недостатки объекта долевого строительства по договору <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенного с ФИО в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты> согласно Заключению эксперта <данные изъяты> АНО «Центральное бюро судебных экспертиз <данные изъяты>».

Взыскать с ООО «СЗ «Юг Столицы» в пользу ФИО компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>., сумму соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданной квартиры – <данные изъяты> руб., сумму неустойки за нарушение сроков выплаты суммы соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданной квартиры за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении требования о взыскании суммы снижения договора, компенсации морального вреда, обязании устранить иные недостатки, неустоек, в большем размере, штрафа, астрента, отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Юг Столицы» госпошлину в доход местного бюджета г. о. Балашиха в размере <данные изъяты> руб.

Предоставить ООО «СЗ «Юг Столицы» отсрочку исполнения решения суда в части взыскании суммы соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданной квартиры расходов и неустойки, до окончания действия моратория.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «СЗ «Юг Столицы» просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО «СЗ «Юг Столицы» ФИО доводы жалобы поддержала.

Иные участники процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В силу требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ст. ст. 327 и 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанное решение данным требованиям в полной мере не соответствует.

Судом установлено, <данные изъяты> между ФИО и ООО «СЗ «Юг Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> (далее - договор).

<данные изъяты> во исполнение договора ответчик передал последней объект долевого строительства, распложенный по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> ФИО направила в адрес ответчика уведомление о выявленных недостатках, о предоставлении ответчику доступа <данные изъяты> для осмотра объекта долевого строительства и устранения выявленных недостатков.

Ответчик оставил уведомление без внимания (без ответа), а требование без удовлетворения.

Истец обратился в экспертную организацию для проведения осмотра объекта долевого строительства. На основании акта осмотра от <данные изъяты> проведена строительно-техническая экспертиза. Из акта экспертного исследования следует, что переданный ответчиком объект долевого строительства не соответствует требованиям действующих нормативных технических актов (конкретные недостатки приведены в исследовательской части (таблица <данные изъяты>)), а стоимость устранения недостатков объекта составляет <данные изъяты> руб.

<данные изъяты> ФИО направила в адрес ответчика акт экспертного исследования, а также претензию с требованием в 10-дневный срок выплатить сумму соразмерного уменьшения покупной стоимости объекта, неустойку, а также возместить расходы на составление акта экспертного исследования. Ответчик не принял мер к их устранению.

Не согласившись с результатами экспертизы, ответчик ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.

Проведенной экспертизой АНО «Центральное бюро судебных экспертиз <данные изъяты>» <данные изъяты> установлено, что стоимость устранения недостатков, допущенных ответчиком при отделке квартиры, составляет <данные изъяты> руб., перечень необходимых работ и их объем указан в Таблице <данные изъяты> описательной части экспертизы (л.д.207-208).

Разрешая требования истца в части возложения на ответчика обязанности по устранению недостатков, суд, руководствуясь положениями Федерального закона от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исходил из того, что объект долевого строительства передан участнику долевого строительства с недостатками, что подтверждено заключением судебной экспертизы, не оспоренной сторонами, в связи с чем пришел к выводу о том, что ФИО вправе требовать безвозмездного устранения недостатков.

Установив нарушение прав участника долевого строительства, исходя из принципа разумности и справедливости, учитывая характер причиненных потребителю нравственных и физических страданий, степень вины ответчика суд определил в пользу истца компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

В указанной части решение суда не обжалуется.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания с застройщика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи со снижением площади объекта долевого участия суд исходил из того, что площадь переданной квартиры составляет <данные изъяты> кв.м, при предусмотренной договором площади <данные изъяты> кв.м., оснований предполагать возможное снижение площади в связи с проведением ремонтных работ, не имеется. При этом, условиями договора, п. 2.1, предусмотрена возможность безсанкционного отклонения площади на 1%.

По мнению суда, площадь для компенсации составляет <данные изъяты> руб.

Установив, что <данные изъяты> истец обращался к ответчику с претензией о выплате суммы соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданной квартиры, применив положения ст. 333 ГК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков выплаты суммы соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданной квартиры за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб.

Апеллянт не соглашается с решением суда в указанной части, указывая на то, что объект долевого строительства, переданный ФИО по площадным характеристикам соответствует условиям договора.

Судебная коллегия полагает, что доводы ответчика заслуживают внимания.

Условиями договора участия долевого строительства стороны согласовали общую приведенную площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды – с коэффициентом) -<данные изъяты>).

Согласно п. 4.5 договора участия в долевом строительстве, стороны пришли к соглашению о том, что в случае увеличения фактической пощади объекта участник долевого строительства производит доплату застройщику за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной п в.2.1 договора, на следующих условиях:

если отклонение (увеличение) фактической площади объекта от её общей приведенной площади (проектной), указанной в п. 2.1 договора, составит до 1% (включительно) доплата за разницу площади объекта не производится;

если отклонение (увеличение) фактической площади объекта от общей приведенной площади (проектной) составит более 1% доплата производится за разницу площади объекта в полном объёме.

В случае уменьшения площади объекта, за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п. 2.1 договора, застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет цены договора на следующих условиях:

если отклонение (уменьшение) фактической площади объекта от её общей приведенной площади (проектной), указанной в п. 2.1 договора, составит до 1% (включительно) возврат денег за разницу площади объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) не производится;

если отклонение (уменьшение) фактической площади объекта от общей приведенной площади (проектной) составит более 1% возврат денег производится за разницу площади объекта в полном объёме.

Согласно п. 2.1 договора, проектная площадь объекта долевого строительства <данные изъяты> кв.м.

Жилое помещение, переданное истцу по акту приема-передачи от <данные изъяты>, имеет общую площадь (с учётом лоджий и/или балконов и/или веранд и/или террас, с понижающим коэффициентом) <данные изъяты>,<данные изъяты> кв.м.

На основании п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.1 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлены понижающие коэффициенты для расчета общей приведенной площади: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3, для террас - 0,3, для веранд - 1,0.

В соответствии с положениями, содержащимися в Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» или «общей площади» жилого помещения не предусмотрено.

Также согласно п.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, в ЕГРН вносятся сведения об общей площади квартиры (без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас) на основании данных, отраженных в техническом плане и отражают площадь квартиры без учета площади лоджии, фактически переданной ответчикам.

По данным ЕГРН площадь квартиры – <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с экспликацией (Приложение к техническому описанию на жилой дом (строение с жилым помещением) площадь переданной истцу квартиры имеет следующие характеристики: коридор – <данные изъяты> кв.м., жилая комната – <данные изъяты>,<данные изъяты> кв.м., кухня – <данные изъяты>,<данные изъяты> кв.м., санузел – <данные изъяты>,<данные изъяты> кв.м, лоджия – <данные изъяты>,<данные изъяты> кв.м., то есть площадь объекта с учётом лоджии - <данные изъяты>, <данные изъяты> кв.м., без учета лоджии – <данные изъяты>,<данные изъяты> кв.м.

Таким образом, ФИО ФИО передано жилое помещение площадь которого на <данные изъяты> кв.м меньше проектной, что находится в пределах допустимого расхождения, разница за которую по условиям договора не возвращается.

При указанных обстоятельствах решение суда в части взыскания с ООО «СЗ «Юг Столицы» в пользу фио суммы соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданной квартиры в размере <данные изъяты> руб. подлежит отмене с принятием в отмененной части нового решения об отказе в иске.

Поскольку основания для взыскания суммы соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади не имеется, подлежит отмене и решение суда в части взыскания неустойки за нарушение сроков выплаты суммы соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади квартиры за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб.

Апеллянт выражает несогласие с решением суда в части удовлетворения требований о взыскании расходов по шумоизоляции, однако обжалуемым решением суда с ответчика в пользу истца денежные средства в счет устранения расходов по шумоизоляции не взыскивались.

С учётом изменения размера взысканных сумм, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ подлежит изменению размер государственной пошлины взысканной с ответчика с бюджет г.о.Балашиха, который составит <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части взыскания с ООО «СЗ «Юг Столицы» в пользу ФИО суммы соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданной квартиры в размере <данные изъяты> руб., неустойки.

В отмененной части принять новое решение об отказе в удовлетворении указанных требований.

Решение того же суда в части размера государственной пошлины изменить, взыскав с ООО «СЗ «Юг Столицы» госпошлину с бюджет г.о. <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 апреля 2026 года