Решение № 3А-1923/2019 3А-938/2020 3А-938/2020(3А-1923/2019;)~М-1813/2019 М-1813/2019 от 1 июня 2020 г. по делу № 3А-1923/2019

3а-938/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июня 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Куулар А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-938/2020 по административному исковому заявлению <данные изъяты>» об установлении рыночной стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

<данные изъяты> обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении рыночной стоимости земельных участков, расположенных в <данные изъяты>, городском поселении <данные изъяты><данные изъяты>, а также в районе <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает ее права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной в представленных истцом отчетах об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной в отчетах об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости спорных объектов на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорных объектов.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных земельных участков была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, представил суду уточненное административное исковое заявление, в соответствии с которым административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков с учетом стоимости указанной в судебной экспертизе, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились; в представленных заявлениях просят рассмотреть дело в их отсутствие, а также заявляют возражения против заключения судебной оценочной экспертизы АНО «Центр Эксперт» от <данные изъяты>г.

В предыдущем судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> ФИО1 просил признать заключение судебного эксперта недопустимым доказательством по делу, указывая на то, что судебным экспертом допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, заключающиеся в отказе от внесения корректировок на «дату экспозиции»; некорректном подборе объектов-аналогов, отсутствия анализа расположения объекта оценки относительно других объектов, способных повлиять на стоимость земельного участка. По указанным основаниям просил назначить по делу повторную оценочную экспертизу.

Иные участники процесса в судебное заседание также не явились, были извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, допросив эксперта ФИО2 приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты>), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от <данные изъяты> № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО <данные изъяты>).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «АЗ «Арма» является собственником следующих объектов недвижимости:

-земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., г.<данные изъяты>, район <данные изъяты>

-земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., г.<данные изъяты>

-земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>

Судом также установлено, что распоряжениями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>, от <данные изъяты><данные изъяты> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» были установлены, в том числе, кадастровые стоимости земельных участков принадлежащих истцу с кадастровыми номерами <данные изъяты> - по состоянию на <данные изъяты>; <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости составляет:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., г.<данные изъяты>, район <данные изъяты> – <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., г.<данные изъяты> – <данные изъяты> копеек по состоянию на <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты> – <данные изъяты> копеек по состоянию на <данные изъяты>

Административным истцом, в подтверждение определения рыночной стоимости земельных участков представлены отчеты об оценке ООО «Оценочная компания эксперт» <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>. Рыночная стоимость спорных объектов в данных отчетах об оценке определена в следующем размере:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., г.<данные изъяты>, район <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей по состоянию на <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., г.<данные изъяты> – 11 865 483 рубля по состоянию на <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты> - <данные изъяты> рублей по состоянию на <данные изъяты>

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта от <данные изъяты> эксперта АНО «Центр Эксперт» ФИО2, которой судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена в следующих размерах:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., г.<данные изъяты>, район <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей по состоянию на <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., г.<данные изъяты> – <данные изъяты> рубля по состоянию на <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты> – <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>

Представители административного ответчика и заинтересованного лица с выводами, содержащимися в заключении эксперта не согласились; представителем Министерства имущественных отношений <данные изъяты> заявлено ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, приходит к выводу о возможности принять заключение судебного эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, как отвечающего признакам относимости и допустимости доказательств; по тем же основаниям не усматривает оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Заключение судебной оценочной экспертизы АНО «Центр Эксперт» выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости).

Заключение судебной оценочной экспертизы АНО «Лаборатория права» выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости).

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объектов исследования мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты> N 297.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал только те объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектами оценки населенном пункте, сопоставимы по основным факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> N 611 (далее - ФСО N 7).

Как следует из материалов настоящего дела, производя выборку аналогов, эксперт подробно проанализировал объекты со схожими признаками, представленные к продаже на свободном рынке в исследуемый период. Результаты соответствующего анализа представлены в таблицах (стр. 22-34-39 заключения).

Проанализировав имеющуюся информацию, эксперт верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым, что было отражено экспертом.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Так, при определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, динамику сделок, разницу площадей и разницу стоимости исследуемых объектов. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Вопреки доводам представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», в заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относятся объекты оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ от <данные изъяты> "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы судом не установлено.

При таких обстоятельствах, уточненное административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (ст. 17 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Таким образом, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственности «АЗ «АРМА» об установлении рыночной стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., г.<данные изъяты>, район <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей по состоянию на <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>., г.<данные изъяты> – <данные изъяты> рубля по состоянию на <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты> – <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – <данные изъяты>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина