Решение № 3А-1061/2019 3А-187/2020 3А-187/2020(3А-1061/2019;)~М-778/2019 М-778/2019 от 27 января 2020 г. по делу № 3А-1061/2019

Дело <данные изъяты>а-187/2020


РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

28 января 2020 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пансионат» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пансионат» поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование – для размещение спортивно-оздоровительного пансионата, площадью 164 000кв.м., с кадастровым номером 50:33:0020236:3, расположенного в <данные изъяты>, в районе д. Михнево равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 96 199 476.00 рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Пансионат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «ЭсАрДжи-Оценка активов» в размере 47 434 000.00 рублей -оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело <данные изъяты>а-187/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<данные изъяты><данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола секретарем Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пансионат» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пансионат» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020236:3, площадью 164 000кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для размещение спортивно-оздоровительного пансионата, расположенного в <данные изъяты>, в районе д. Михнево равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал. Выразил несогласие с экспертным заключением по определению рыночной стоимости объекта, полгая его ненадлежащим доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и недостоверности определенной стоимости; полагал, имеются основания для повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых согласился с размером рыночной стоимости определенном в экспертном заключении, решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда.

Иные лица (Управление Федеральной государственной службы кадастра и картографии по <данные изъяты>, администрация городского округа <данные изъяты>) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:33:0020236:3, площадью 164 000 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для размещение спортивно-оздоровительного пансионата, расположенного в <данные изъяты>, в районе д. Михнево в отношении которого установлена кадастровая стоимость 109 342 000.00 рублей, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административные истцы представили отчет, подготовленный оценщиком ООО «ЭсАрДжи-Оценка активов», согласно которого рыночная стоимость определена в размере 47 434 000.00 рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия об определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Объективная оценка» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №СЭ-172/2019, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020236:3 в размере 96 199 476.00 рублей.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца подверг его сомнению, указав на несогласие с объектами аналогами, выбранными экспертом в рамках сравнительного подхода; эксперт не производил осмотр объекта оценки. Кроме того, по мнению представителя административного истца, эксперт в рамках сравнительного подхода неверно определил удаленность объекта аналога <данные изъяты> от МКАД и его вид разрешенного использования; не подтвердил источниками информации сведения об имущественных правах на земельный участок, сведения о наличии/отсутствии инженерных коммуникаций. Так же экспертом необоснованно приведены данные об объекте аналоге <данные изъяты>, использованном в рамках сравнительного подхода; неверно рассчитаны корректировки на дату сделки, на направление (шоссе), на наличие водного объекта. Кроме того, эксперт не обосновал отсутствие различий между объектами офисного и рекреационного назначения, неверно рассчитал величину переменных расходов.

Приведенные обстоятельства, по мнению представителя административного истца, являются основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно процедуры определения экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка судом в порядке ст. 82 КАС РФ в суд был вызван и опрошен эксперт ФИО1.

В ходе рассмотрения дела эксперт ФИО1 полностью поддержал заключение, не согласился с возражениями стороны представителя административного истца и пояснил, что осмотр объекта исследования не производился поскольку представленные материалы дела и информация в открытых источниках позволили ему в полном объеме определить рыночную стоимость объекта исследования, кроме того оценка проводилась на ретроспективную дату.

Удаленность от МКАД была принята экспертом на основании данных объявления, так как в копии интернет страницы не содержалось информации о кадастровом номере данного объекта.

Поскольку на участке имеются разрушенные строения бывшего лагеря, эксперт рассматривал строения как под снос. Зданию требуется реконструкция, коммуникациям также необходимы существенные работы по капитальному ремонту, ввиду чего, эксперт полагал, что инженерные коммуникации в границах участка отсутствуют. По указанным обстоятельствам эксперт полагает применимым в расчетах объект-аналог <данные изъяты> при определении стоимости сравнительным подходом.

Эксперт в заключении использовал «Справочник оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки» под редакцией ФИО2. Согласно данного справочника, корректировка на наличие водных объектов охарактеризована как «повышающая стоимость». Вместе с тем данная корректировка относится только к значимым (крупным) водным объектам. Наличие пруда, непригодного для купания (что можно видеть по фото в объявлении) не является объектом, повышающим его стоимость, что подтверждается публикациями аналитиков рынка.

Касаемо замечаний представителя административного истца относительно расчета корректировки на дату сделки, эксперт пояснил, что в заключении приводится источник, согласно которому, цены для коммерческой недвижимости и земельных участков в 2017 году существенно не менялись. Источник, на который ссылается представитель истца, отражает разнонаправленное колебание цен на земельные участки по направлениям, разнонаправленные колебания цен преимущественно не превышающие 5% нельзя считать динамикой рынка. Данная публикация лишь подтверждает тот факт, что в целом на рынке земельных участков в 2017 году не наблюдалось существенных изменений.

Эксперт также указал, что рынок земельных участков рекреационного назначения можно считать узкоспециализированным, так как на рынке таких предложений достаточно мало. В свою очередь рынок земельных участков под загородную застройку является самым развитым и наиболее точно отражает разницу в ценах на земельные участки в том числе и рекреационного назначения так как для данных сегментов характерны одни и те же ценообразующие факторы.

Что касается доводов представителя административного истца относительно неверного коэффициента для расчета полезных площадей, эксперт пояснил, что коэффициент перехода от площади здания к арендопригодной был принят равным 0,81 для зданий номерного фонда, так как в источнике содержится информация только по офисной, торговой и промышленной недвижимости. Из представленных сегментов «офисный» является наиболее подходящим, так как в зданиях гостиничного типа фактически также имеется кабинетная планировка с коридором.

В рамках замечаний касательно определения стоимости доходным подходом эксперт опроверг довод представителя административного истца о необоснованности доли номеров категории «Стандарт» в размере 80% от всего номерного фонда и долю номеров категории «Люкс» в размере 20% от всего номерного фонда, пояснив, что значение в 80% для стандартных номеров является наиболее часто встречающимся на рынке. Данное значение подтверждается публикациями аналитиков рынка, приведенных в экспертном заключении, значение номеров повышенной категории (люкс) рассчитывалось как остальные номера (100%- 80%).

Количество строений определяется на основании аналогов КО-Инвест, так как в Справочнике имеются сопоставимые по расчетным параметрам объекты то, по мнению эксперта, необходимость строительства более чем 1 здания отсутствует (в расчетах определяется общее количество номеров и площадь здания обслуживания, если количество номеров и площадь здания не превышают параметры в Справочнике строится 1 здание).

В рамках доходного подхода рассматривается усредненное значение стоимости номера в сутки в связи с чем, им не проводятся корректировки по факторам: удаленность от МКАД, направление и проч. В соответствии с весом подхода (10%) данные факторы не оказывают существенного влияния на величину рыночной стоимости. Налог рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта, а не кадастровой, соответственно, расчет проведен корректно. В расчетах имеются контактные данные страховых агентств. Данная информация ежегодно уточняется в различных страховых агентствах путем телефонных переговоров, в том числе данная информация уточнялась экспертом по состоянию на дату оценки.

Что касается замечаний представителя административного истца относительно неверного расчета величины переменных расходов, эксперт пояснил, что если основной доход приходится на объекты номерного фонда, то при расчете операционных расходов их не разделяют, что с учетом веса подхода, а также в целом его специфики является допустимым. Собственник объекта может как самостоятельно управлять объектом, так и нанимать управляющую компанию. Вопросы, касающиеся ведения бизнеса, не оказывают влияния на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Принимая во внимание вышеизложенные пояснения эксперта, суд также учитывает, что представителем административного истца со своей стороны не приведены какие-либо нормативные либо научные данные, подтверждающие обоснованность замечаний. Указанная позиция представителя административного истца основана на субъективном мнении и толковании норм действующего законодательства об оценочной деятельности и не может быть принята судом во внимание.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом экспертному учреждению; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на <данные изъяты>.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8 заключения эксперта).

В указанной части заключение стороной административного истца сомнению не подвергалось.

Оснований назначения повторной судебной оценочной экспертизы по ходатайству представителя административного истца не имеется, поскольку на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в материалах дела, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, ответы на вопросы стороны представлены экспертом. Ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы направлено на злоупотребление представителем административного истца его процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пансионат» поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020236:3, площадью 164 000кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для размещение спортивно-оздоровительного пансионата, расположенного в <данные изъяты>, в районе д. Михнево равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 96 199 476.00 рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требование об установлении стоимости объекта недвижимости в размере определенном в отчете об оценке <данные изъяты>-А-ОН-ТИ/19, подготовленном оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ЭсАрДжи-Оценка активов» - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова