Апелляционное определение № 33-7422/2026 от 21 апреля 2026 г.

Судья Сысоева Е.Е. УИД 61RS0022-01-2025-003144-51

Дело № 33-7422/2026

Дело № 2-24/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Панченко Ю.В.,

судей Глебкина П.С., Максмова Е.А.,

при секретаре Скоробогатове Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Публичного акционерного общества коммерческий банк «Центр-инвест» к ФИО1, ФИО2 о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 16 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Панченко Ю.В., судебная коллегия

установила:

Публичное акционерное общество коммерческий банк «Центр-инвест» обратилось в Таганрогский городской суд Ростовской области с иском к ФИО1 ФИО2 о расторжении кредитного договора, солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 17 августа 2017 года между ПАО КБ «Центр-инвест» и ФИО1 заключён кредитный договор <***> ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого банк предоставил заёмщику кредит в размере 6 000 000 руб. с процентной ставкой 9,5% годовых (с 01.09.2022 – 10,0% годовых), сроком возврата не позднее 10.08.2027. В обеспечение исполнения обязательств заключены: договор поручительства физического лица <***> ОБЕЗЛИЧЕН-1п от 17.08.2017 с ФИО2; договор купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой <***> ОБЕЗЛИЧЕН-1з от 17.08.2017 в отношении жилого дома (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) и земельного участка (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенных по адресу: Ростовская АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; договор залога недвижимого имущества <***> ОБЕЗЛИЧЕН-2з от 17.08.2017 в отношении квартиры (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Банк свои обязательства по предоставлению кредита исполнил в полном объёме. Заёмщик ФИО1 обязательства по своевременной уплате процентов и возврату кредита надлежащим образом не исполняла, в связи с чем по состоянию на 19.05.2025 образовалась задолженность в размере 3 003 825,84 руб., из которых: основной долг – 2 390 416,30 руб., проценты за пользование кредитом – 527 610,22 руб., пени – 85 799,32 руб.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 16 января 2026 года исковые требования ПАО КБ «Центр-инвест» удовлетворены в полном объёме: расторгнут кредитный договор <***> ОБЕЗЛИЧЕН от 17.08.2017 с прекращением начисления процентов за пользование кредитом с момента расторжения; взыскана солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» задолженность в размере 3 003 825,84 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 85 026,78 руб.; обращено взыскание на жилой дом (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) и земельный участок (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также квартиру (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с установлением единой начальной продажной цены в размере 12 573 228 руб.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 323, 348, 349, 450, 810, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по кредитному договору, наличия оснований для его расторжения, взыскания задолженности и обращения взыскания на все три объекта залога. В удовлетворении ходатайства ответчика об установлении очерёдности обращения взыскания на заложенное имущество суд отказал, указав, что данные доводы «не являются юридически значимыми при рассмотрении данного спора».

Не согласившись с решением суда, ФИО1 подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение в части не установления очерёдности обращения взыскания на заложенное имущество и установления объединённой начальной продажной цены на все три объекта залога, принять в указанной части новое решение.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что суд не применил закон, подлежащий применению: не установил очерёдность обращения взыскания на заложенное имущество, хотя начальная продажная стоимость квартиры (80% от рыночной стоимости – 3 375 932 руб. 80 коп.) превышает размер задолженности перед банком (3 003 825,84 руб.), что позволяет полностью удовлетворить требования залогодержателя за счёт реализации одного объекта залога.

Кроме того, апеллянт указывает, что суд не исследовал вопрос о соразмерности обращения взыскания на все три объекта залога с общей рыночной стоимостью 15 716 536 руб. при задолженности 3 003 825,84 руб., то есть превышающей задолженность более чем в пять раз.

Заявитель жалобы также отмечает, что суд нарушил нормы процессуального права, отклонив ходатайство об установлении очерёдности реализации одной фразой без ссылки на нормы закона и без мотивированного анализа, что не соответствует требованиям части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражения на апелляционную жалобу не поступали.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в части порядка обращения взыскания на заложенное имущество и установления начальной продажной цены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17 августа 2017 года между ПАО КБ «Центр-инвест» и ФИО1 заключён кредитный договор <***> ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого банк предоставил заёмщику кредит в размере 6 000 000 руб. с процентной ставкой 9,5% годовых (с 01.09.2022 – 10,0% годовых), сроком возврата не позднее 10.08.2027.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключены: договор поручительства физического лица <***> ОБЕЗЛИЧЕН-1п от 17.08.2017 с ФИО2; договор купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой <***> ОБЕЗЛИЧЕН-1з от 17.08.2017 в отношении жилого дома (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) и земельного участка (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН договор залога недвижимого имущества <***> ОБЕЗЛИЧЕН-2з от 17.08.2017 в отношении квартиры (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Банк свои обязательства по предоставлению кредита исполнил в полном объёме, что подтверждается расходным кассовым ордером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.08.2017. Заёмщик ФИО1 обязательства по своевременной уплате процентов и возврату кредита надлежащим образом не исполняла, в связи с чем по состоянию на 19.05.2025 образовалась задолженность в размере 3 003 825,84 руб., из которых: основной долг – 2 390 416,30 руб., проценты за пользование кредитом – 527 610,22 руб., пени – 85 799,32 руб.

Определением Таганрогского городского суда Ростовской области от 30.09.2025 по ходатайству ответчика ФИО1 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ИЦ Наше Мнение». Согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 05.11.2025 рыночная стоимость объектов залога составила: жилой дом – 9 088 280 руб., земельный участок – 2 408 340 руб., квартира – 4 219 916 руб., итого – 15 716 536 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 323, 348, 349, 450, 810, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объёме, расторг кредитный договор, взыскал солидарно задолженность с ответчиков и обратил взыскание на все три объекта залога, установив единую начальную продажную цену в размере 12 573 228 руб.

При этом суд первой инстанции отклонил доводы ответчика ФИО1 об установлении очерёдности обращения взыскания на заложенное имущество, указав, что данные доводы «не являются юридически значимыми при рассмотрении данного спора», без приведения правового обоснования такого вывода.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в части расторжения кредитного договора, солидарного взыскания задолженности с ответчиков и обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку данные выводы суда основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и в апелляционной жалобе не оспариваются.

Судом первой инстанции правильно установлены факт заключения кредитного договора, ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств, наличие и размер задолженности, а также основания для расторжения кредитного договора и обращения взыскания на заложенное имущество. Размер задолженности подтверждён расчётом истца, не оспоренным ответчиками и проверенным судом. Оснований, предусмотренных статьёй 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не установлено, поскольку сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки исполнения обязательства превышает три месяца.

Безусловных оснований для отмены решения суда, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено.

Вместе с тем решение суда в части установления единой начальной продажной цены всех объектов залога без определения очерёдности обращения взыскания подлежит изменению по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.

Из содержания данной нормы следует, что начальная продажная цена подлежит установлению в отношении каждого объекта заложенного имущества, на который обращается взыскание, поскольку реализация заложенного имущества на публичных торгах предполагает определение стартовой цены конкретного объекта, выставляемого на торги.

В соответствии с пунктом 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» допускается установление очерёдности обращения взыскания на вещи, составляющие предмет залога. Такая очерёдность может быть установлена судом по ходатайству залогодателя или залогодержателя или предусмотрена договором залога.Согласно пункту 69 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд вправе обратить взыскание на некоторые из движимых или недвижимых вещей, составляющих предмет залога, если это не противоречит назначению имущества и залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от их продажи, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя. Если впоследствии будет установлено, что в результате реализации части вещей требования залогодержателя не удовлетворены в полном объёме, залогодержатель вправе обратиться в суд для обращения взыскания на оставшуюся часть вещей, составляющих предмет залога.

Из приведённых разъяснений следует, что при наличии ходатайства залогодателя об установлении очерёдности обращения взыскания суд обязан рассмотреть такое ходатайство по существу с учётом рыночной стоимости каждого объекта залога, размера задолженности и возможности удовлетворения требований залогодержателя за счёт реализации отдельных объектов.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не применил закон, подлежащий применению, не установив очерёдность обращения взыскания на заложенное имущество, заслуживает внимания.

Как следует из материалов дела, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчик ФИО1 заявляла ходатайство об установлении очерёдности обращения взыскания на заложенное имущество, указывая, что начальная продажная стоимость квартиры (80% от рыночной стоимости – 3 375 932 руб. 80 коп.) превышает размер задолженности перед банком (3 003 825,84 руб.), в связи с чем реализации одного объекта залога достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя.

При этом из материалов дела усматривается, что истец ПАО КБ «Центр-инвест» в ходатайстве об установлении начальной продажной стоимости также просил установить начальную продажную цену раздельно по каждому объекту залога: жилой дом – 7 270 624 руб., земельный участок – 1 926 672 руб., квартира – 3 375 932 руб. 80 коп.

Между тем суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика об установлении очерёдности реализации заложенного имущества, ограничился указанием на то, что данные доводы «не являются юридически значимыми при рассмотрении данного спора», не привёл правового обоснования такого вывода, не сослался на нормы закона, допускающие или исключающие установление очерёдности обращения взыскания, и установил единую начальную продажную цену всех трёх объектов залога в размере 12 573 228 руб.

Тем самым суд первой инстанции не учёл разъяснения пунктов 68 и 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23, допускающие установление очерёдности обращения взыскания на заложенное имущество по ходатайству залогодателя, а также возможность обращения взыскания на часть предмета залога при условии достаточности вырученных средств для удовлетворения требований залогодержателя.

Судебная коллегия отмечает, что договорами залога и ипотеки от 17.08.2017 условий, исключающих установление очерёдности обращения взыскания на отдельные объекты залога, не предусмотрено. Следовательно, при наличии ходатайства залогодателя суд первой инстанции был обязан рассмотреть его по существу с учётом фактических обстоятельств дела (рыночной стоимости каждого объекта залога, размера задолженности, возможности полного удовлетворения требований залогодержателя за счёт отдельного объекта) и разъяснений пункта 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23, а не отклонять его немотивированно как «юридически незначимое».

Судебная коллегия полагает данный довод жалобы обоснованным, поскольку из заключения судебной оценочной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 05.11.2025 следует, что рыночная стоимость квартиры составляет 4 219 916 руб., начальная продажная цена (80% рыночной стоимости) – 3 375 932 руб. 80 коп., что превышает размер задолженности (3 003 825,84 руб.) на 372 106 руб. 96 коп. При таких обстоятельствах имелись основания для установления очерёдности обращения взыскания с определением в качестве первоочередного объекта реализации квартиры, начальная продажная стоимость которой достаточна для полного удовлетворения требований залогодержателя.

Довод апелляционной жалобы о неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, в части того, что суд не исследовал вопрос о соразмерности обращения взыскания на все три объекта залога совокупной стоимостью 15 716 536 руб. при задолженности 3 003 825,84 руб., также заслуживает внимания.

В нарушение части 4 статьи 198 и части 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не оценил заключение судебной оценочной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 05.11.2025 в части соотношения совокупной рыночной стоимости всех объектов залога (15 716 536 руб.) и размера задолженности (3 003 825,84 руб.), а также не исследовал вопрос о возможности удовлетворения требований залогодержателя за счёт реализации отдельных объектов залога. При этом установление единой начальной продажной цены всех трёх объектов залога существенно затрудняет их реализацию на публичных торгах, поскольку предполагает поиск покупателя, готового приобрести одновременно три объекта недвижимости, расположенные в различных населённых пунктах (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), что не отвечает интересам ни залогодержателя (в скорейшем удовлетворении требований), ни залогодателя (в сохранении имущества сверх необходимого для погашения долга).

Довод апелляционной жалобы о нарушении процессуальных норм в связи с отсутствием мотивированного обоснования отказа в установлении очерёдности является обоснованным в той мере, в какой он указывает на несоответствие мотивировочной части решения требованиям части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающей суд указывать в решении мотивы, по которым суд отверг доказательства и доводы стороны. Вместе с тем данный довод не является самостоятельным основанием для отмены решения, а подлежит оценке в совокупности с доводами о неприменении закона, подлежащего применению.

Изложенное свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм материального права – неприменении подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и разъяснений пунктов 68, 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения суда. Ненадлежащая мотивировка отказа в ходатайстве ответчика (нарушение части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) рассматривается судебной коллегией как следствие указанного нарушения норм материального права и не является самостоятельным основанием изменения решения.

С учётом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части порядка обращения взыскания на заложенное имущество и установления начальной продажной цены, поскольку судом не применены разъяснения пунктов 68 и 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23, что привело к неправильному разрешению вопроса об очерёдности обращения взыскания и установлению единой начальной продажной цены, не соответствующей требованиям подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При изменении решения судебная коллегия считает необходимым установить очерёдность обращения взыскания на заложенное имущество и определить начальную продажную цену раздельно по каждому объекту залога в размере 80% от рыночной стоимости, установленной заключением эксперта:

первая очередь – квартира (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 47,2 кв.м., расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с установлением начальной продажной цены в размере 3 375 932 руб. 80 коп.;

в случае недостаточности денежных средств, вырученных от реализации указанной квартиры, для полного удовлетворения требований залогодержателя – обратить взыскание на жилой дом (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 187,6 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с установлением начальной продажной цены в размере 7 270 624 руб., и земельный участок (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 902 кв.м., расположенный по тому же адресу, с установлением начальной продажной цены в размере 1 926 672 руб.

Судебная коллегия отмечает, что установление очерёдности обращения взыскания не нарушает прав и законных интересов залогодержателя ПАО КБ «Центр-инвест», поскольку: начальная продажная цена первоочередного объекта (квартиры) превышает размер задолженности; в случае недостаточности вырученных средств залогодержатель вправе обратить взыскание на оставшиеся объекты залога (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23); само по себе обращение взыскания на заложенное имущество сохраняется в полном объёме. Данный подход обеспечивает баланс интересов сторон и соответствует принципу исполнимости судебного акта, поскольку раздельная реализация объектов залога на публичных торгах повышает вероятность их успешной продажи по сравнению с реализацией единым лотом трёх объектов, расположенных в различных населённых пунктах.

В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 16 января 2026 года изменить в части порядка обращения взыскания на заложенное имущество и установления начальной продажной цены, изложив соответствующую часть резолютивной части решения в следующей редакции:

Обратить взыскание на заложенное имущество, установив следующую очерёдность реализации:

Первая очередь – квартира (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 47,2 кв.м., расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путём продажи с публичных торгов; начальная продажная цена – 3 375 932 (три миллиона триста семьдесят пять тысяч девятьсот тридцать два) рубля 80 копеек.

В случае недостаточности денежных средств, вырученных от реализации квартиры, для полного удовлетворения требований залогодержателя – обратить взыскание на:

жилой дом (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 187,6 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путём продажи с публичных торгов; начальная продажная цена – 7 270 624 (семь миллионов двести семьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) руб.;

земельный участок (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 902 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путём продажи с публичных торгов; начальная продажная цена – 1 926 672 (один миллион девятьсот двадцать шесть тысяч шестьсот семьдесят два) руб.

В остальной части решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 16 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 апреля 2026 года.