Решение № 2-447/2025 2-447/2025~М-357/2025 М-357/2025 от 23 октября 2025 г. по делу № 2-447/2025

Дело №

34RS0№-85


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 14 октября 2025 года

Жирновский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Леванина А.В., единолично, при секретаре Пешкиной Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о прекращении ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с вышеназванным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (Далее - Договор). Часть средств 100 000 рублей была передана сразу, а часть - 500 000 рублей погашалась за счет средств кредитного договора, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2 и ФИО1 Согласно пункту 4 Договора по соглашению сторон квартира признается в залоге у Продавца в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Соответственно, в обеспечение обязательств покупателя по вышеуказанному договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ФИО3 (№ с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения условий по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ). Предметом залога в соответствии со ст. 488 ГК РФ являлись объекты недвижимого имущества (квартира, адрес объекта: <адрес>, кадастровый №, принадлежащие ФИО2 и ФИО1 на праве собственности). В договоре купли-продажи недвижимого имущества указано на окончательное исполнение обязательств согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ - 120 месяцев считая с даты его фактического предоставления. Условия о сроке действия ипотеки в силу закона указаны в ЕГРН (с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения условий по договору купли- продажи-от ДД.ММ.ГГГГ) в смысле ст. 190 ГК РФ до ДД.ММ.ГГГГ. Срок же исполнения обязательств, обеспеченных залогом, определяется условиями договора. Срок исполнения обеспеченного залогом обязательства наступил ДД.ММ.ГГГГ, и обязательство было исполнено в 2015 году согласно справке ПАО «Сбербанк». Учитывая, что обязательства по договору ФИО2 и ФИО1 перед ФИО3 были исполнены надлежащим образом и ФИО3 до настоящего момента не обращалась с какими-либо требованиями об обращении взыскания на залог, то залогодержателем был пропущен срок исковой давности (общий срок исковой давности). В связи с вышеуказанным истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением. Таким образом, запись об обременении в виде ипотеки в силу закона, имеющиеся в настоящий момент в ЕГРН, (№ с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения условий по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) является незаконной, так как залог был прекращен из-за надлежащего исполнения обязательств в 2015 году, истечения сроков действия ипотеки в силу закона, а также пропуском сроков исковой давности и не обращении взыскания на предмет залога залогодержателем.

На основании изложенного, просит: прекратить ипотеку в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества (квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащего ФИО2 и ФИО1 на праве собственности); погасить регистрационную запись об ипотеке (№ на квартиру со сроком обременения с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения условий по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Истцы ФИО1 и ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения слушания дела, в судебное заседание не прибыли, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, возражений не представила.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес>, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, имеющиеся в материалах дела, решение просил принять на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, суд считает данное исковое заявление подлежащим удовлетворению полностью по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество.

Частью 1 ст.555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п.1 ст.488 ГК РФ).

При этом в силу п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Часть 1 ст.407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п.1 ст.408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Судом из материалов дела установлено: ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (Далее - Договор). Часть средств 100 000 рублей была передана сразу, а часть - 500 000 рублей погашалась за счет средств кредитного договора, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2 и ФИО1 Согласно пункту 4 Договора по соглашению сторон квартира признается в залоге у Продавца в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Соответственно, в обеспечение обязательств покупателя по вышеуказанному договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ФИО3 (№ с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения условий по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ). Предметом залога в соответствии со ст. 488 ГК РФ являлись объекты недвижимого имущества (квартира, адрес объекта: <адрес>, кадастровый №, принадлежащие ФИО2 и ФИО1 на праве собственности). В договоре купли-продажи недвижимого имущества указано на окончательное исполнение обязательств согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ - 120 месяцев считая с даты его фактического предоставления. Условия о сроке действия ипотеки в силу закона указаны в ЕГРН (с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения условий по договору купли- продажи-от ДД.ММ.ГГГГ) в смысле ст. 190 ГК РФ до ДД.ММ.ГГГГ. Срок же исполнения обязательств, обеспеченных залогом, определяется условиями договора. Срок исполнения обеспеченного залогом обязательства наступил ДД.ММ.ГГГГ, и обязательство было исполнено в 2015 году согласно справке ПАО «Сбербанк». Учитывая, что обязательства по договору ФИО2 и ФИО1 перед ФИО3 были исполнены надлежащим образом и ФИО3 до настоящего момента не обращалась с какими-либо требованиями об обращении взыскания на залог, то залогодержателем был пропущен срок исковой давности (общий срок исковой давности). В связи с вышеуказанным истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением. Таким образом, запись об обременении в виде ипотеки в силу закона, имеющиеся в настоящий момент в ЕГРН, (№ с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения условий по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) является незаконной, так как залог был прекращен из-за надлежащего исполнения обязательств в 2015 году, истечения сроков действия ипотеки в силу закона, а также пропуском сроков исковой давности и не обращении взыскания на предмет залога залогодержателем.

Поскольку прекращение основного обязательства влечет прекращение залогового обязательства, а в данном случае факт исполнения договора никем не оспаривается, ипотека в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, фактически является прекращенной.

Совершить необходимые действия для снятия обременения на недвижимое имущество ввиду прекращения залога путем обращения в федеральную регистрационную службу истец не имеет возможности, поскольку связь с ФИО3 не поддерживается. При этом, на протяжении более 10 лет истцы проживают в указанной квартире, несут бремя расходов по его содержанию, открыто, добросовестно владеют недвижимым имуществом, но ввиду наложенных обременений не могут в полной мере распоряжаться своим имуществом.

Указанное подтверждается исследованными судом материалами гражданского дела, в частности: копией договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; выписками из ЕГРН; копией кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ; справками ПАО Сбербанк.

В соответствии со ст.3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ст.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно п.1 ч.1 и ч.2 ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

По нормам ст.20 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В силу ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.2 ст.352 ГК РФ, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Как указано в ст.ст. 209, 288 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с п.4 ст.29 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным законом об ипотеке.

Согласно п.52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Решение суда по таким искам является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Обоснованность заявленных исковых требований подтверждается предоставленными письменными доказательствами. Из материалов дела усматривается, что денежные обязательства истцы по договору купли – продажи по состоянию на день подачи заявления в суд исполнили в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования законными и обоснованными, так как обременение договора купли-продажи квартиры своей цели достигло. Продавец полностью получил денежные средства, обусловленные договором и, следовательно, меры обременения в настоящее время нарушают права собственников, не позволяющие в полной мере воспользоваться своим правом собственника (правомочия пользования, владения и распоряжения).

Таким образом, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истцов и принять решение о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о прекращении ипотеки в силу закона, – удовлетворить полностью.

Прекратить ипотеку в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества: квартиры расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащей ФИО2 и ФИО1 на праве собственности (регистрационная запись об ипотеке № на квартиру со сроком обременения с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения условий по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей об обременении в виде ипотеки в силу закона в отношении указанного недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Жирновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда на основании ст. 199 ГПК РФ в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись А.В. Леванин

копия верна:

Судья А.В. Леванин