Решение № 3А-535/2017 от 13 сентября 2017 г. по делу № 3А-535/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 14 сентября 2017 года

Ставропольский краевой суд

в составе председательствующего судьи Строчкиной Е.А.

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А.

с участием:

представителя административного истца ФИО1

представителя ФИО13.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратилось с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27.05.2016 г. № 480, в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке – незаконным, о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1411956 рублей 25 копеек определенной по состоянию на 01.01.2015 года, с указанием, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015 года.

В основании иска Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27.05.2016 г. № 480 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика, равной 520000 рублей. Административный истец Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя полагает оспариваемую рыночную стоимость земельного участка значительно заниженной от его кадастровой стоимости, что нарушает права и законные интересы, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила требования удовлетворить.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю извещены надлежаще. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

Представитель заинтересованного лица ФИО11 в судебном заседании полагал административные требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Извещены надлежаще. Доказательств уважительности причин неявки не предоставили. Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании ст. 150 КАС РФ определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав предоставленные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит административные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По указанной категории споров, в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, - наличия нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ административный истец Комитет указал, что оспариваемым решением Комиссии была снижена кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем бюджет муниципального образования город Ставрополь терпит убытки по арендным платежам.

Как следует из материалов дела, 03.12.2013 года между Комитетом и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь № 2848, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 26:12:010301:135, площадью 625 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства складских помещений, расположенный по адресу: <...>, в квартале 374 предоставлен в аренду заинтересованному лицу по настоящему спору.

Срок аренды по договору установлен 3 года, с 24.10.2013 по 23.10.2016 г.

Согласно условиям пункта 3.1 договоры аренды, расчет арендной платы за пользование вышеназванного земельного участка производится в соответствии с действующим законодательством.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582; одним из которых является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением администрации города Ставрополя от 19.04.2016 года № 825 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Ставрополя, и предоставленные в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду без проведения торгов, исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 2 Порядка).

Следовательно, снижение размера кадастровой стоимости непосредственно приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ставрополя. Указанное подтверждает наличие нарушение прав административного истца, что входило в предмет доказывания по данной категории дел.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ФИО2 при обращению в Комиссию был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 установлен численный Комиссии – 4 человека.

Из предоставленных административными ответчиками доказательств, следует, что при рассмотрении заявления ФИО2 принимали участие три члена комиссии – председатель ФИО3 (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя ФИО4 (заместитель начальника отдела обеспечения ведения кадастра филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю), член комиссии ФИО5 (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, т.к. присутствовало на ее заседании более половины членов.

Из листа голосования членов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следует, что все члены комиссии проголосовали «за».

Таким образом, решение принято большинством голосов.

Из предоставленных суду доказательств следует, что, принимая оспариваемое решение, Комиссия установила, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям законодательства, а именно положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным стандартам оценки. В связи с чем Комиссия пришла к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости, определенной Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края по состоянию на 01.01.2015 г. в размере 1411956, 25 рубля, в размере рыночной равной 520 000 рублей.

С указанным выводом суд согласиться не может.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

По выяснению вопроса о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости № К258 от 18.03.2016 года, составленного оценщиком ООО ЦЭС «Бизнес-Ресурс» ФИО6 в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, судом было назначено проведение судебной экспертизы.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении № О 11-08-2017 от 11.08.2017 года, в представленном отчете имеются многочисленные нарушения требований федеральных стандартов оценки и закона об оценочной деятельности, часть из которых влияет на полученный результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В тексте заключения судебной экспертизы, эксперт приходит к выводу о том, что оценщиком неверно проведен подбор рынка для анализа, анализ рынка не выполнен, отсутствует полный перечень факторов, влияющих на спрос и не приведены интервалы этих факторов. Эксперт указывает о необоснованном, некорректном подборе объектов-аналогов, о не допустимости использования в качестве аналогов двух из четырех выбранных; не мотивированы правила отбора объектов-аналогов, находящихся не в г.Ставрополе, а в иных населенных пунктах. Имеются и иные ошибки.

Суд находит заключение эксперта достаточным и надлежащим доказательством, позволяющим сделать однозначный вывод по предмету административных требований.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, доводы административного иска административными ответчиками, на которых законом возлагалась обязанность доказывания законности принятого решения, суду не предоставлено.

На основании изложенного, оценив предоставленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости № К258 от 18 марта 2016 года, составленный оценщиком ООО ЦЭС «Бизнес-Ресурс», в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:135 является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение Комиссии от 27 мая 2016 года в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению и требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1411956,25 (один миллион четыреста одиннадцать тысяч девятьсот пятьдесят шесть) рублей 25 копеек, определенной по состоянию на 01.01.2015 года, утвержденной 29.11.2015 года внесенной в государственный кадастр недвижимости 19.12.2015 года.

Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

Административное исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 27 мая 2016 года № 480 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости, установленной в соответствии с отчетом об оценки - незаконным.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1411956,25 (один миллион четыреста одиннадцать тысяч девятьсот пятьдесят шесть) рублей 25 копеек, определенной по состоянию на 01.01.2015 года, утвержденной 29.11.2015 года внесенной в государственный кадастр недвижимости 19.12.2015 года.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:135 применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.А.Строчкина.