Решение № 2-4087/2025 2-448/2026 от 12 марта 2026 г.

УИД: 52RS0№...-80

Дело №...


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(адрес) 02.03.2026 года

Советский районный суд (адрес) в составе председательствующего судьи Лафишева М.В.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО4, ФИО2, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя, в обоснование указав следующее.

ФИО3 является собственником доли в праве общей долевой собственности на ФИО6 дом, расположенный по адресу: (адрес), переулок Мерный, (адрес).

Указанный ФИО6 дом имеет общую площадь 123, 4 кв.м., расположен на земельном участке 415 кв.м. (кадастровый номер участка 52:18:0070154:13 c видом разрешенного использования – «под индивидуальный ФИО6 дом с прилегающей территорией»).

Согласно свидетельству о праве на наследство (адрес)2 от (дата) истцу на праве собственности принадлежит 930/1878 долей земельного участка общей площадью 415 кв.м., кадастровый номер участка 52:18:0070154:13 с видом разрешенного пользования – «под индивидуальный ФИО6 дом с прилегающей территорией»).

В 2021 году истец получил уведомление о продаже ФИО4 другой доли вышеуказанного дома и земельного участка под ним по цене 1 000 000 рублей за долю в доме и 800 000,0 рублей за долю земельного участка под ним.

Оценив предмет сделки согласно имеющимся документам кадастрового учета на дату сделки, истец отказался от покупки доли ((адрес) земельного участка под ней) в двухквартирном ФИО6 доме.

(дата) при ознакомлении с материалами гражданского дела №... по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок, выделении в натуре земельных участков, признании права собственности на земельные участки, прекращения права общей долевой собственности на ФИО6 дом, признании ФИО6 дома домом блокированной застройки, выделении в натуре долей в ФИО6 доме, взыскании судебных расходов, истцу стало известно следующее.

В 2021 году ФИО4 продал доли вышеуказанного объекта недвижимости другими участниками долевой собственности - ФИО2 и ФИО1, которым в настоящее время принадлежит 948/1878 долей вышеуказанного земельного участка.

В материалах дела имеется договор купли - продажи доли в праве общей долевой собственности на ФИО6 дом и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от (дата) с предметом сделки - доля в двухквартирном ФИО6 доме по адресу: (адрес), переулок Мерный, (адрес), и доля земельного участка под домом.

В 2023 году при рассмотрении обращения ФИО1 управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) обнаружена ошибка в документах кадастрового учета на данный дом от 2009 года, в связи с чем (дата) в данные государственного кадастрового учета внесены изменения в отношении вышеуказанного недвижимого имущества и статус «ДВУХКВАРТИРНЫЙ ФИО6 ДОМ» изменен на «ФИО6 ДОМ», кроме того исключены сведения о помещениях ((адрес)), расположенных в указанном здании.

Таким образом, в следствие ошибки Росреестра произошли изменения статуса, вида правового режима пользования объекта недвижимого имущества, изменены существенные характеристики объекта сделки, о которых истец не мог догадываться на момент реализаций преимущественного права в 2021 году и о которых истцу стало известно только в 2024 году, после признания кадастровой ошибки Росреестром.

В 2021 году истец, имея на руках документы государственного кадастрового учета, добросовестно заблуждался относительно предмета сделки, по этой причине неверно оценил предмет сделки и не воспользовался правом преимущественной покупки доли в ДВУХКВАРТИРНОМ ФИО6 ДОМЕ, оценивая существенные условия сделки исходя из документов Росреестра на недвижимое имущество, ошибочно понимая характеристики и правовой режим используемого имущества, а также имущества, предлагаемого к покупке (Двухквартирный ФИО6 дом, состоявший из (адрес) (квартира Истца) и (адрес) (квартира Ответчика), принадлежность данных квартир, коммунальные платежи; правовой режим пользования помещениями.

Согласно п.1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют, преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В силу ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в ФИО6 помещениях; сроки передачи имущества и т.д.).

Вместе с этим, исходя из положений гражданского законодательства РФ, отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, отказ от покупки отвечает признакам самостоятельной сделки, при совершении которой ответчик ненадлежащим образом уведомил (не уведомил) истца, сообщив недостоверные сведения относительно предмета и существенных условий сделки.

В настоящее время, учитывая изменение Росреестром существенных характеристик объекта, правового режима пользования объектом, возникающего в связи с этим нового порядка пользования объектом недвижимости, в том числе неудобств, возникающих в результате ошибки Росреестра, повлекшей изменение статуса объекта с «двухквартирного» на «ФИО6 дом» (фактически одноквартирный, превращенный в общежитие со всеми вытекающими последствиями) истец полагает, свое преимущественное право нарушенным, зная об этом истец на момент совершения сделки иначе оценивал бы ситуацию, объект, предмет сделки и своевременно выкупил бы предлагаемую долю. ?

Учитывая новые характеристики объекта недвижимого имущества, ошибку в определений существенных характеристик недвижимого имущества, а соответственно и неверно определенные ответчиком существенные условия сделки купли-продажи считает данную сделку, совершенную с нарушением преимущественного права истца.

Истец имеет реальные намерения приобрести принадлежавшие ответчику ФИО4 948/1878 доли в праве на ФИО6 дом и 948/1878 доли в праве на земельный участок под домом по адресу: (адрес), переулок Мерный (адрес). по той же цене, что и послужило поводом для обращения с настоящим иском в суд.

В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Одновременно с этим, в случае если суд решит, что срок исковой давности истек, просит суд, рассматривать настоящее обращение как ходатайство о восстановлении пропущенного срока.

Учитывая изложенное, просит суд перевести на истца ФИО3 права и обязанности покупателя на 948/1878 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: (адрес), переулок Мерный, (адрес) 948/1878 долей в праве общей долевой собственности на ФИО6 дом, расположенный по адресу: (адрес), переулок Мерный, (адрес).

Истец ФИО3 в судебном заседании просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчиков – ФИО8 в судебном заседании просила в иске отказать в соответствии с доводами, указанными в представленных письменных возражениях на иск.

Иные участники в судебное заседание не явились, об отложении не ходатайствовали, извещены надлежащим образом.

Закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд, обязав суд извещать их о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 2 ГПК РФ, задачей гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, в целях реализации которой на суд возлагается обязанность согласно гл.10 ГПК РФ известить лиц, участвующих в деле, в том числе судебной повесткой, телефонограммой, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Данная обязанность судом выполнена.

В соответствии со ст. 167 ч. 1 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

С учетом указанных обстоятельств, в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

При указанных обстоятельствах, суд, с учетом мнения истца и представителя ответчика считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив собранные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Исходя из положений пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 является собственником доли в праве общей долевой собственности на ФИО6 дом, расположенный по адресу: (адрес), переулок Мерный, (адрес).

Указанный ФИО6 дом имеет общую площадь 123, 4 кв.м., расположен на земельном участке 415 кв.м. (кадастровый номер участка 52:18:0070154:13 c видом разрешенного использования – «под индивидуальный ФИО6 дом с прилегающей территорией»).

Согласно свидетельству о праве на наследство (адрес)2 от (дата) истцу на праве собственности принадлежит 930/1878 долей земельного участка общей площадью 415 кв.м., кадастровый номер участка 52:18:0070154:13 с видом разрешенного пользования – «под индивидуальный ФИО6 дом с прилегающей территорией»).

В 2021 году истец получил уведомление о продаже ФИО4 другой доли вышеуказанного дома и земельного участка под ним по цене 1 000 000 рублей за долю в доме и 800 000,0 рублей за долю земельного участка под ним.

В 2021 году ФИО4 продал доли вышеуказанного объекта недвижимости другими участниками долевой собственности - ФИО2 и ФИО1, которым в настоящее время принадлежит 948/1878 долей вышеуказанного земельного участка.

В 2023 году управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) обнаружена ошибка в документах кадастрового учета на данный дом от 2009 года, в связи с чем (дата) в данные государственного кадастрового учета внесены изменения в отношении вышеуказанного недвижимого имущества и статус «ДВУХКВАРТИРНЫЙ ФИО6 ДОМ» изменен на «ФИО6 ДОМ», кроме того исключены сведения о помещениях ((адрес)), расположенных в указанном здании.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ право определения цены продажи и иных условий совершения сделки принадлежит продавцу доли, покупатель же вправе воспользоваться или не воспользоваться правом на ее приобретение в преимущественном порядке в срок, установленный п. 2 ст. 250 ГК РФ и на условиях, изложенных в извещении.

При возмездном отчуждении доли в объекте ответчиком соблюдены требования ст. 250 ГК РФ, истцом доказательств обратному не представлено.

Оценив представленные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку ответчиками порядок продажи долей в спорном ФИО6 доме и земельном участке был соблюден, преимущественное право покупки ФИО3 не было нарушено.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вместе с тем, в пункте 57 этого же постановления разъяснено, что сама по себе запись в реестре прав на недвижимое имущество не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) N 43 (ред. от (дата)) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Судом установлено, что истцу о выявленной ошибке Росреестра в объекте недвижимости стало известно (дата) при ознакомлении с материалами гражданского дела №... Советского районного суда г. Н. Новгорода, с настоящим иском ФИО3 обратился в суд (дата), то есть в пределах срока исковой давности, в связи с чем указанный срок последним пропущен не был.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к ФИО4, ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд (адрес).

Судья М.В. Лафишев

Мотивированное решение изготовлено (дата)