Решение № 2А-174/2025 2А-174/2025~М-170/2025 М-170/2025 от 24 ноября 2025 г. по делу № 2А-174/2025

Дело№ 2а-174/2025

УИД 58RS0033-01-2025-000240-10


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 ноября 2025 года р.п. Тамала

Тамалинский районный суд Пензенской области в составе

председательствующего судьи Козеевой И.А.

при секретаре Кулеминой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Тамалинского районного суда административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, государственному регистратору муниципального отдела по Каменскому и Пачелмскому районам Управления Росреестра по Пензенской области ФИО2 о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права и возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

установил:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с названным выше административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 86,6 кв.м с кадастровым №, расположенный на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым №, категория земель: Земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: Индивидуальное жилищное строительство, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Собственником оставшейся ? доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом в порядке наследования после мужа ФИО3, умершего 19.02.2024, является жена - ФИО4. 20.12.2024 между истцом и ФИО4 был заключен договор купли-продажи, согласно которому последняя продала за 90 000 (девяносто тысяч) рублей, а истец купил принадлежащую ФИО4 ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 86,6 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>. В результате сделки истец должен был стать единственным собственником спорного жилого дома.

16.08.2025 истец и ФИО4 обратились в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлениями о переходе права собственности и о государственной регистрации за ним права собственности на вышеуказанный жилой дом.

Решением Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области от 29.08.2025 (уведомление № КУВД-001/2025-44897843/2, государственный регистратор ФИО2) государственная регистрация перехода права собственности в отношении указанного объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, приостановлена, поскольку не соблюдена нотариальная форма договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Административный истец считает, что указанными действиями Управления Росреестра по Пензенской области нарушаются его права и законные интересы.

В связи с изложенным административный истец ФИО1 просит суд:

- признать незаконным решение Управления Росреестра по Пензенской области о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 29.08.2025 № КУВД-001/2025-44897843/2 (государственный регистратор ФИО2);

- возложить на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области обязанность произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности (доля в праве ?) на объект недвижимости – жилой дом общей площадью 86,8 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 20.12.2024, заключенному между ФИО4 и ФИО1.

В судебное заседание административный истец ФИО1, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, просил рассмотреть административное дело в его отсутствие, указав на поддержание заявленных требований.

Административный ответчик - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание своего представителя не направило. Представитель Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5, действующая на основании доверенности от 10.03.2025 № 25, просила рассмотреть данное административное дело в отсутствие представителя Управления. В представленных письменных возражениях выразила несогласие с заявленными требованиями ФИО1, ссылаясь на тот факт, что административным истцом совершена сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, а потому в силу положений ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделка подлежит нотариальному удостоверению. В Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о переходе права собственности и государственной регистрации права собственности заявителем ФИО1 был представлен договор купли-продажи, заключенный между ним и ФИО4 в простой письменной форме. В связи с этим государственным регистратором прав было принято обоснованное решение о приостановлении государственной регистрации права. В связи с изложенным, административный ответчик полагает, что своими действиями права и законные интересы административного истца не нарушил, оснований для удовлетворения заявленных требований административного истца ФИО1 не имеется.

Административный ответчик – государственный регистратор межмуниципального отдела по Каменскому и Пачелмскому районам Управления Росреестра по Пензенской области ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в своё отсутствие; считает, что оспариваемое решение принято в соответствии с нормами действующего законодательства, поддерживает позицию Управления Росреестра по Пензенской области, изложенную в возражениях, и просит в удовлетворении административного иска ФИО1 отказать.

Заинтересованное лицо – ФИО4 в судебное заседание также не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть административное дело в свое отсутствие, при этом выразила согласие с заявленными исковыми требованиями административного истца ФИО1

Информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Тамалинского районного суда Пензенской области http://tamalinsky.pnz.sudrf.ru, является общедоступной.

Таким образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке положений ст. 150 КАС РФ.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы представленных административными ответчиками возражений, суд приходит к следующему.

Одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 КАС, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Часть 1 ст. 4 КАС РФ устанавливает, что каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными принимается в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулирует Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п. 2 ч. 2 ст. 14 данного Федерального закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в ст. 26 названного Федерального закона.

Основаниями для приостановления регистрационных действий являются: несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (п.п. 7, 13 ч. 1ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ).

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены ст.ст. 158-163 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе (подпункт 1); в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (подпункт 2).

Пунктом 1 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Глава 32 ГК РФ, регулирующая порядок заключения, форму договоров дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.

Исходя из норм ст. 163 ГК РФ и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации от 11 февраля 1993 № 4462-1, цель нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае в первую очередь других сособственников).

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

Таким образом, при купле-продажи доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности преимущественного права приобретения отчуждаемой доли не имеют, в связи с чем необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих, в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует.

Как следует из материалов административного дела и не оспаривается сторонами, право общей долевой собственности на жилой дом площадью 86,8 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО4 (доля в праве ?) и ФИО1 (доля в праве ?).

Указанная ? доля в праве общей долевой собственности на данный объект недвижимости принадлежит ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по закону серии 58АА № 1927760, удостоверенного 24.08.2024 нотариусом г. Пензы ФИО8, номер в реестре 58/15-н/58-2024-1-642; ? доля в праве общей долевой собственности на данный объект недвижимости принадлежит ФИО1 на основании решения Тамалинского районного суда Пензенской области от 03.11.2017, вступившего в законную силу 04.12.2017.

Право собственности ФИО1 на ? долю и ФИО4 на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес> зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеются соответственно записи регистрации: № 58:27:0090208:70-58/064/2019-2 от 22.03.2019 и № 58:27:0090208:70-58/073/2024-4 от 26.08.2024.

20.12.2024 ФИО4 и ФИО1 заключили в простой письменной форме договор купли-продажи и дополнительное соглашение к указанному договору, по условиям которых ФИО4, именуемая «продавец», продала за 90 000 (девяносто тысяч) рублей, а ФИО1, именуемый «покупатель», приобрел принадлежащую ФИО4 ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 86,6 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>.

16.08.2025 стороны договора купли-продажи обратились в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области с заявлениями о переходе права собственности и о государственной регистрации права собственности за ФИО1 на вышеуказанный жилой дом.

В качестве документа-основания заявителями был представлен договор купли-продажи от 20.12.2024, заключенный в простой письменной форме между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого продавец продает покупателю ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Уведомлением от 29.08.2025 № КУВД-001/2025-44897843/2 государственный регистратор Межмуниципального отдела по Каменскому и Пачелмскому районам Управления Росреестра по Пензенской области ФИО2 приостановила регистрацию прав до 01.12.2025 года на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; предложено представить нотариально удостоверенный договор купли-продажи.

10.09.2025 в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области от ФИО1 поступило заявление о принятии дополнительного документа, а именно: дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 20.12.2024, которым был дополнен п. 1.1. договора (уточнены сведения о земельном участке, на котором находится жилой дом). В связи с не устранением представленным дополнительным соглашением к договору причины приостановления осуществления государственной регистрации прав Управлением Росреестра по Пензенской области было вынесено уведомление о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав от 10.09.2025.

Разрешая данный спор, суд исходит из того, что ФИО4 и ФИО1 являются единственными сособственниками объекта недвижимости (жилого дома); по договору купли-продажи от 20.12.2024 и дополнительному соглашению к данному договору ФИО1 переходит право собственности на ? долю ФИО4, то есть покупатель по договору купли-продажи становится единственным собственником объекта недвижимости; при совершении сделки права и законные интересы третьих лиц не затрагиваются ввиду их отсутствия; никто не может оспаривать сделку по мотивам нарушения преимущественного права покупки. Именно с целью извещения нотариусом остальных участников долевой собственности о сделке купли-продажи доли жилого дома для реализации преимущественного права покупки и введена нотариальная форма договоров продажи долей в данном виде недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах в отношении договора купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки, предусмотренное ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», применению не подлежит.

Указанным решением Управления Росреестра по Пензенской области о приостановлении государственной регистрации права от 29.08.2025 нарушены права и законные интересы административного истца ФИО1

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о незаконности решения государственного регистратора межмуниципального отдела по Каменскому и Пачелмскому районам Управления Росреестра по Пензенской области ФИО2 от 29.08.2025 № КУВД-001/2025-44897843/2 о приостановлении государственной регистрации права и о необходимости возложения на Управление Росреестра по Пензенской области обязанности произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на жилой дом по договору купли-продажи от 20.12.2024, заключенному между ФИО4 и ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административный иск ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области и государственному регистратору муниципального отдела по Каменскому и Пачелмскому районам Управления Росреестра по Пензенской области ФИО2 о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права и возложении обязанности устранить допущенные нарушения удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Пензенской области о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 29.08.2025 № КУВД-001/2025-44897843/2 (государственный регистратор ФИО2).

Возложить на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области обязанность произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности (доля в праве ?) на объект недвижимости – жилой дом общей площадью 86,8 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 20.12.2024, заключенному между ФИО4 и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Тамалинский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья И.А. Козеева

Справка: мотивированное решение изготовлено 25 ноября 2025 года.

Судья И.А. Козеева