Решение № 2-2159/2018 2-2159/2018~М-2111/2018 М-2111/2018 от 13 ноября 2018 г. по делу № 2-2159/2018

Дело № 2-2159/2018
13 ноября 2018 года
город Котлас
29RS0008-01-2018-002730-07


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.,

при секретаре Филипьевой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Котласе 13 ноября 2018 гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Шипицынское» о признании отказа в продлении договора аренды земельного участка незаконным и обязании продлить действие договора аренды,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Шипицынское» (далее по тексту - МО «Шипицынское») о признании отказа в продлении договора аренды земельного участка незаконным и обязании продлить действие договора аренды. В обоснование исковых требований указал, что он в апреле .... года обратился с заявлением к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ...., участок №, кадастровый №, площадью .... кв.м сроком на 2 года. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства. Спорный земельный участок был предоставлен по результатам аукциона. На основании протокола аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от __.__.__ с ним был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства № от __.__.__. Действие договора аренды закончилось __.__.__. Арендная плата вносится до настоящего времени, задолженности по арендной плате нет. __.__.__ ответчик отказал в продлении договора в связи с тем, что объект незавершенного строительства не зарегистрирован в Филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по АО и НАО. Считает, что ответчик незаконно отказал в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, так как право собственника объекта незавершенного строительства на однократное продление договора аренды предусмотрено пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ. Кроме того, в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ договор следует признать продленным на неопределенный срок, поскольку земельный участок уполномоченными органами не изымался после окончания действия договора. Просит признать отказ МО «Шипицынское» от __.__.__ № № в продлении договора аренды незаконным и обязать ответчика продлить действие договора аренды № от __.__.__ земельного участка с кадастровым номером №, местоположением: ...., участок №, целью использования: для индивидуального жилищного строительства.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование «Котласский муниципальный район» (далее по тексту - МО «Котласский муниципальный район»).

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом. Его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика МО «Шипицынское» по доверенности ФИО3 требования не признал, мотивируя возражения тем, что основания, предусмотренные ст.36.6 Земельного кодекса РФ для продления договора аренды отсутствуют, объект незавершенного строительства и право собственности истца на него в установленном порядке не зарегистрированы.

Представитель третьего лица МО «Котласский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом. В представленном письменном отзыве начальника Управления имущественно-хозяйственного комплекса администрации МО «Котласский муниципальный район» на исковое заявление указано на не обоснованность исковых требований истца, поскольку договор аренды, заключенный с ФИО1 __.__.__, не прошел государственную регистрацию, он является ничтожным, поэтому и перезаключить договор на новый срок не представляется возможным.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании пункта 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

В п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 ЗК РФ предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Федеральным законом N 171-ФЗ от 23 июня 2014 года в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 года, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

Пункт 1 статьи 610 ГК РФ содержит указание на то, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Это означает, что договор считается прекратившим действие в момент истечения срока, указанного в договоре. Все правоотношения сторон на этом заканчиваются и могут возникнуть только на основании вновь заключенного договора.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение арендатором нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. В силу п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, в качестве обязательного условия для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов в случае, предусмотренном п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, законодатель указывает на необходимость наличия у заявителя на момент окончания действия ранее заключенного договора аренды земельного участка права собственности на объект незавершенного строительства, что подтверждается правоустанавливающими документами на объект недвижимости либо сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

В судебном заседании из пояснений представителей сторон и материалов дела установлено, что на основании протокола аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от __.__.__ между муниципальным образованием «Котласский муниципальный район», именуемым «Арендодатель», и ФИО1, именуемым «Арендатор», был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: Архангельская ...., участок №, общей площадью .... кв.м. для индивидуального жилищного строительства.

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи от __.__.__.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора аренды № срок аренды участка установлен на 5 лет (с __.__.__ по __.__.__).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за предоставление участка в аренду, на срок, указанный в п. 2.1. Договора, определяется в расчете арендной платы, который является неотъемлемой частью Договора.

Договор аренды земельного участка ФИО1 в установленном порядке зарегистрирован не был, что не оспаривается сторонами.

Из технического плана объекта незавершенного строительства от __.__.__ следует, что на земельном участке, расположенном по адресу: ...., участок №, кадастровый №, расположен объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом), площадью застройки .... кв.м, степень готовности ....%.

Право собственности истца на указанный объект недвижимости в установленном порядке также не было зарегистрировано.

С 01 января 2017 года Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 334-ФЗ в абз. 2 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, в соответствии с которыми предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

МО «Шипицынское» в соответствии с уставом является городским поселением.

Истец неоднократно обращался в .... г. и в .... г. к ответчику МО «Шипицынское» с заявлениями о продлении действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером ...., однако в их удовлетворении было отказано, поскольку не соблюдены требования Земельного кодекса РФ (подпункты 1 и 2 пункта 5 статьи 36.6 ЗК РФ), объект незавершенного строительства не зарегистрирован должным образом в Филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, что подтверждается ответами Главы МО «Шипицынское» от __.__.__ (л.д.62) и от __.__.__ (л.д.17).

Из отзыва третьего лица следует, что предоставленный в .... году истцу земельный участок с кадастровым номером .... был снят с государственного кадастрового учета __.__.__, в связи с тем, что ФИО1 своевременно не зарегистрировал договор аренды земельного участка.

Земельный участок, предоставленный ФИО1 по договору аренды, был в дальнейшем повторно сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет __.__.__ с номером №, после чего новый договор аренды с ФИО1 не заключался.

В связи с тем, что ФИО1, фактически пользуясь земельным участком, не вносил своевременно арендную плату, администрация МО «Шипицинское» в феврале .... года обращалась к мировому судье с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с .... года по .... год, которое было удовлетворено. Не согласившись с ним, ФИО1 подал апелляционную жалобу, но апелляционным определением Котласского городского суда от __.__.__ решение мирового судьи в части взыскания задолженности по арендной плате за .... годы оставлено без изменения. В ходе рассмотрения апелляционной жалобы ФИО1 суд апелляционной инстанции установил, что договор между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Котласский муниципальный район» считается не заключенным, т.к. он не прошел государственную регистрацию.

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку вступившим в законную силу решением суда установлено, что договор аренды является незаключенным, то отсутствуют основания и для применения положений п.2 ст. 621 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, а также учитывая, что право собственности истца на объект недвижимости на спорном земельном участке до настоящего времени не зарегистрировано, что свидетельствует об отсутствии оснований для применения положений п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, связанных с правом арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов в связи с нахождением на таком земельном участке объекта незавершенного строительством, суд приходит к выводу, что ответчик обоснованно отказал истцу в продлении (заключении) договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, в связи с чем требования истца о признании отказа администрации МО «Шипицынское» в продлении договора аренды земельного участка незаконным и обязании продлить действие договора аренды удовлетворению не подлежат.

Внесение истцом платы за фактическое пользование земельным участком не свидетельствует о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к муниципальному образованию «Шипицынское» о признании отказа в продлении договора аренды земельного участка незаконным и обязании продлить действие договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд.

Председательствующий Н.В.Шилякова