Решение № 2-1786/2017 2-1786/2017~М-1255/2017 М-1255/2017 от 17 августа 2017 г. по делу № 2-1786/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Севастополь 18 августа 2017 года

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - судьи Сомовой И.В.,

при секретаре Королевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации ипотеки, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании соглашения об ипотеке незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 предъявила иск ФИО2, указав, что 07.10.2015 между ней и ответчиком заключен договор займа, согласно которому ответчику переданы в собственность денежные средства в сумме 3 166 500 рублей, что было эквивалентно 50 000 долларам США, на условиях возврата их в срок до 07.10.2018. Передача истцом и получение денежных средств ответчиком подтверждается распиской от 07.10.2015.

Согласно пунктом 2.5, 3.1 договора займа на время пользования займом ответчик предоставляет в пользование истца помещения: комнату № 1 площадью 18 кв.м., расположенную в угловой части 1-го этажа, и комнату № 2 площадью 18 кв.м., расположенную в угловой части 2-го этажа, находящиеся в <адрес> в г. Севастополь, кадастровый №, принадлежащем ответчику на праве собственности. В случае неисполнения ответчиком обязанности по возвращению денежных средств она по требованию истца обязана передать ей в собственность вышеуказанные помещения. Указанное условие является обеспечением возврата суммы займа.

В силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Однако ответчик постоянно уклоняется от государственной регистрации обеспечения исполнения обязательств по договору займа, не явилась в назначенное время для подачи заявления о регистрации. При этом разместила на интернет-сайтах информацию о продаже жилого дома.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просила:

Обязать ФИО2 осуществить государственную регистрацию обеспечения исполнения договора займа от 07.10.2015.

В ходе судебного разбирательства истец уточнила свои требования, дополнительно указала, что договор займа содержит все существенные и перечисленные в закона условия договора ипотеки, в связи с чем просила:

Осуществить государственную регистрацию ипотеки, обеспечения исполнения договора займа от 07.10.2015, комнаты № 1 площадью 18 кв.м., расположенной в угловой части 1-го этажа, и комнаты № 2 площадью 18 кв.м., расположенной в угловой части 2-го этажа, находящихся в <адрес> в г. Севастополь, кадастровый №, принадлежащем на праве собственности ФИО2

ФИО2 предъявила встречный иск ФИО1, указав, что соглашение, содержащееся в договоре займа, не содержит существенных условий договора ипотеки, а именно предмет ипотеки, его оценку. Жилой дом по адресу: г. Севастополь, <адрес>, не имеет жилых помещений площадью по 18 кв.м. В этой связи просила:

Признать соглашение об ипотеке (залоге), изложенное в тексте договора займа от 07.10.2015, между истцом и ответчиком незаключенным в связи с несогласованностью его существенных условий.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска ФИО1, поддержал встречное исковое заявление ФИО2 по основаниям, в нем изложенным.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление государственной регистрации права и кадастра, в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежаще.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО1 и встречного иска ФИО2

В судебном заседании установлено, что 07.10.2015 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор займа, согласно которому ФИО1 (займодавец) передала ФИО2 (заемщик) заем в сумме 3 166 500 рублей наличными деньгами, что эквивалентно 50 000 $ США, для строительства, капитального ремонта и реконструкции жилого дома с хозяйственными постройками на земельном участке № по ул. <адрес> в г. Севастополе, а заемщик обязалась возвратить полученную денежную сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно (л.д. 10).

Согласно пункту 2.5 договора займодавец и заемщик определили, что займодавец вправе пользоваться помещениями, указанными в п. 3.1 договора по своему усмотрению в пределах срока действия данного договора.

Согласно пункту 3.1 договора, в случае неисполнения заемщиком обязанности по возврату денежных средств в последний день срока, заемщик обязуется по требованию займодавца передать в его собственность два помещения жилого <адрес> по ул. <адрес> в г. Севастополе, принадлежащие заемщику на праве собственности, а именно: угловое жилое помещение 1-го этажа, общей площадью 18 кв.м., находящееся справа от лестничного марша (далее – комната № 1) и угловое жилое помещение 2-го этажа, общей площадью 18 кв.м. (далее – комната № 2), расположенное над комнатой № 1.

Договор составлен в простой письменной форме, подписан сторонами – ФИО1 и ФИО2

Согласно расписке от 07.10.2015 ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в полном объеме, которые обязалась вернуть до 07.10.2018. В случае невозврата денег в определенный срок обязалась всем своим имуществом, указанным в договоре займа (л.д. 11).

В соответствии с актом приема-передачи от 07.10.2015, ФИО2 передала, а ФИО1 приняла во временное пользование жилые помещения, указанные в пункте 3.1 договора займа (л.д. 12).

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии с пунктом 4 статьи 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Статьей 1 Федерального закона от 06.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В силу положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора об ипотеке установлены в Законе об ипотеке.

На основании пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с пунктом 2 данной статьи в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами договора займа, предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Пунктом 1 статьи 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Согласно пункту 3 статьи 10 Закона об ипотеке при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Истец в обоснование требований о государственной регистрации ипотеки, ссылается на то, что соглашение об ипотеке включено в договор займа с соблюдением требований статьи 9 и статьи 10 Закона об ипотеке.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (подпункт 3).

Как следует из договора займа от 07.10.2015, имуществом, в отношении которого, по мнению истца, заключено соглашение о залоге, являются две комнаты жилого <адрес> по ул. <адрес> в г. Севастополе: угловое жилое помещение 1-го этажа, общей площадью 18 кв.м., находящееся справа от лестничного марша (далее – комната № 1) и угловое жилое помещение 2-го этажа, общей площадью 18 кв.м. (далее – комната № 2), расположенное над комнатой № 1.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.07.2015 ФИО2 на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 196 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. <адрес> (л.д. 62).

По смыслу статьи 5 Закона об ипотеке и иных взаимосвязанных положений данного закона, в том числе устанавливающих порядок обращения взыскания и реализации заложенного имущества, предметом ипотеки могут быть части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, на которые зарегистрировано в установленном порядке право собственности залогодателя.

При этом право должно быть зарегистрировано непосредственно на часть такого жилого дома или комнату, а не на жилой дом в целом. В противном случае обращение взыскания на такую часть жилого дома в порядке реализации права залога будет невозможно, поскольку не могут быть предметом продажи не индивидуализированные объекты, не поставленные на кадастровый учет и не являющиеся самостоятельным объектом прав (статья 554 ГК РФ).

Таким образом, в нарушение пунктов 1,2 статьи 9 Закона об ипотеке условие договора займа от 07.10.2015, которое по мнению истца является соглашением об ипотеке, не содержит надлежащих сведений предмете ипотеки, достаточных для его идентификации, и не содержит указания на зарегистрированное право на это имущество залогодателя.

Кроме того, как видно из условий договора займа, в нарушение пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре не указана оценка предмета ипотеки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что соглашение о залоге части недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, сторонами в надлежащей форме по всем существенным условиям не заключено.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу прямого указания в абзаце втором пункта 2 статьи 10 Закона об ипотеке договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Согласно абзацу 3 пункта 2 данной статьи несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований ФИО1 о государственной регистрации ипотеки спорного имущества согласно условиям договора займа от 07.10.2015.

Суд не находит оснований и для удовлетворения встречного иска ФИО2 о признании соглашения об ипотеке незаключенным, поскольку исходя из положений пункта 2 статьи 10 Закона об ипотеке, устанавливающих моментом заключения договора об ипотеке момент его государственной регистрации, оспариваемое соглашение является незаключенным в силу закона, вынесение судебного решения о признании такого соглашения незаключенным не требуется.

При указанных обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении в полном объеме как первоначального иска ФИО1, так и встречного иска ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации ипотеки отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании соглашения об ипотеке незаключенным отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: (подпись) И.В. Сомова

Решение в окончательной форме составлено 23.08.2017.